건물 부가세 산정

분양업은 부동산(주택) 신축판매업으로 분류할 수 있습니다.

모든 판매물에는 부가가치세가 부과됩니다. 그러나 국민주택규모 이하의 주택과 토지는 부가가치세가 부과 되지 않습니다. 건물분과 토지분을 나누는 이유는 토지에 해당하는 분양금은 부가세 면세가 되기 때문입니다.

분양가 = 토지분 + 건물분 + 건물분 부가가치세

많은 시행사들이 건물분 : 토지분 = 6.5 : 3.5 혹은 7 : 3의 비율로 계산을 많이 합니다....

그러나 편의상 분양가를 먼저 산정하고 건물분과 토지분 및 부가가치세를 역산하기도 합니다.(분양가에서 단수정리가 되어짐으로...)

예) 분양가 = 건물분 + 토지분 + 부가세 = 7 + 3 + 0.7 = 10.7 
 분양가 = 100
 건물분 = 100 x 7 / 10.7
 토지분 = 100 x 3 / 10.7
 부가세 = 100 x 0.7 / 10.7 ( 100 - 건물분 - 토지분, 단수정리를 위하여.. )

시행사 입장에서 본다면 부가가치세가 적을수록 유리 합니다. (과세 대상에 한하여)

부가가치세가 많을수록 분양가가 높아지니 당연한 결과 겠죠.. 사업자가 분양을 받는 경우 당연히 부가가치세를 환급받겠지만...

위 산식은 약산입니다. 

토지분의 계산은 당연히 토지의 장부가로 계산되어 집니다.. 장부가는 토지의 매입비 제세공과금 매입 컨설팅비용 및 부가세 토목공사비 및 부가세 등등

토지의 모든 비용이 포함되며 부가가치세는 환급이 안됩니다. 그런 이유로 대부분 토목공사비는 토지 계정에서 제외시키고 있습니다.

그러나 꼭 토지 장부가와 분양가(토지분)가 일치할 필요는 없습니다.. 사업규모가 큰 시행사 또는 시공사의 경우는 토지분과 건물분을 꼼꼼히 따져서 분양가를 산정(분류)하지만 

무시하셔도 될듯 합니다...

대략 토지비(장부가)가 전체 매출(분양가)에 몇 %가 되는가를 유추하여 보시고 그에 맞는 비율을 소수점 1자리수에서 정리하여 위 산식을 적용합니다...