양도소득세의 완전이해 하는법(피와정성이 가득한 자료) 부동산 썰맨의 혼신의 작품
▶ 향후 2년내에 양도하거나 취득하는 주택은 양도세 중과가 한시적으로 면제된다.
2주택자의 경우 6~33%(2009년 양도분 6~35%)로 과세하고, 3주택 이상자는 기존 60%세율을 45%로 할인해준다.
특히 2년내 취득하는 주택은 10년이나 20년 뒤에 양도해도 2주택 이하의 경우 일반과세된다.
예를 들어 현재 A주택 1채를 가진 사람이 2년내에 B주택을 산 경우, 2년내에 주택을 팔면 어느 주택을 먼저 팔아도
일반세율로 세금을 낸다. 2채까지는 다주택자로 중과되지 않는다는 말이다.
단 2년이 지난 뒤에는 기존에 갖고 있던 A주택을 팔 경우 종전과 똑같이 50%로 중과세되고, B주택을 팔면 일반과세가 된다.
현재 A주택을 갖고 있는 사람이 2년 내에 B와 C주택을 샀다.
3주택자가 되므로 2년내에는 A,B,C 어느 주택을 팔아도 45%의 양도세율을 내야한다.
2년이 지난 뒤에는 B,C 주택을 팔게되면 이번 조치의 혜택을 받아 45%를 내면 되지만 A주택을 먼저 팔면 60% 중과된다.
이미 A와 B주택을 갖고 있는 2주택자가 2년 내에 C와 D주택을 사서 4주택자가 됐다면 어떨까
2년내에는 어느 주택을 먼저 팔던지 45%의 양도세를 내야 하고 2년이 지난 뒤에는 A나 B주택을 먼저 팔면 60% 중과되지만
C나 D주택을 먼저 팔면 45%만 내면 된다. C와 D 두채만 사는게 아니고 여러채를 사도 마찬가지로 45%의 양도세를 낸다.
Q)지방미분양 아파트를 사면 세금을 얼마나 많이 깎아주나.
▶올해 11월3일부터 2010년 12월31일까지 기간 중 취득하는 지방미분양주택을 양도할 때 과세특례를 준다.
이 혜택은 2010년 말일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에 부여된다.
개인은 기존 주택보유자도 양도세 중과 세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제(연8%, 최대80%)도
적용해준다. 법인은 법인세 추가과세(30%)를 감면해준다.
공제할인폭이 두배로 커지고 양도세 누진세율의 할인효과로 지방미분양아파트 구입자의 절세혜택은 쏠쏠하다.
예를 들어 양도차익 1억원일 때 소유자가 이 미분양 아파트를 5년을 보유하고 판다고 가정하면,
기존에는 양도소득세와 주민세를 합해 세금이 1626만원이 나왔지만, 개편안에 따르면 894만원으로 45%나 절감된다.
만약 1억원 양도차익에 7년을 보유하고 판다면 기존엔 세금이 1410만원이지만 개편안이 시행되면 538만원으로
62% 가량 세금이 줄어든다.
이익희 대림공인 공인중개사는
"부동산 보유연한이 길수록 장기보유특별공제효과는 커지고,
누진세율을 따르는 양도세의 특성상 과표의 감소는 더 큰 비율로 세액금을 줄이게 된다"고 설명했다.
Q)상속, 증여세율이 낮아질 것이라더니 그대로 유지됐는데….
▶사실 전문가들은 당초 정부안대로 상속,증여세율을 낮출 경우, 최대 기존 납세액의 3분의 1 정도로 줄어들 것으로 봤다.
그러나 이번 여야 합의 때 상속증여세 인하는 없던 일로 되면서 내년은 돼야 다시 논의가 될 전망이다.
정부는 이 문제에 대해 "내년에 다시 적극 검토하겠다"며 여운을 남겼다.
최근 부동산소유자들은 급속한 자산가격하락에 증여세인하 움직임까지 더해 내년초에 증여,상속을 많이 계획하고 있었다.
그러나 이런 움직임이 일단 현실화가 되긴 힘들 전망이다.
예를 들어 최근 가격이 11억6500만원인 개포동 주공 1차 59㎡를 증여하면 2억9400만원을 물지만 당초 정부세제개편안대로
증여세율이 인하되면 증여세가 1억3660만원으로 작아져 1억3000만원 가량 절감할 수 있었으나 이것이 무산된 것이다.
Q)고향주택을 사면 양도세 중과를 면하게 해준다는데
▶농어촌주택 취득시 양도세 중과를 면해주는 규정을 '고향주택'으로 범위를 넓혔다.
1가구1주택자가 농어촌주택을 취득해 2주택이 된 경우, 기존주택을 팔면 1주택자로 간주해 양도세 비과세를 하고 있는데
이를 고향주택도 적용한다는 것이다. 일단 농어촌주택 양도세 중과 규정 면제를 기존보다 3년 더 연장했다.
기존엔 혜택을 주는 기간이 2003년에서 2008년까지 구입한 주택이였으나 2011년말까지로 3년을 늘렸다.
고향주택 양도세 중과규정 면제도 이 기간에 동일하게 적용된다.
농어촌주택의 범위도 기존 1억5000만원 이하에서 2억원 이하로 넓혔다.
'고향주택'은 소유자의 고향에 있는 집으로 수도권이 아닌 지역이며,
대지 200평, 건물 45평 이내(공동주택은 35평 이내) 등으로 규정했다.
구체적인 지역은 시행령에서 규정할 예정으로 반드시 농어촌이 아니라도 농어촌주택 취득과 동일한 혜택을 주도록 한다는
방침이다.
질문;
1세대가
서울에 A주택 [가액4억5000만원] 1체 있고
대구에 B주택 [가액2억5000만원] 1체와
강화에 C주택 [가액2억3000만원] 1체, 합해서3주택을 보유한 사람이
( A, B, C주택 모두 3년이상 보유 2년이상 거주 했음 - 3주택 각각 비과세요건을 갖춘 주택일 경우.)
질문1. ABC 3주택 보유 상태에서 A주택을 처분시 양도세는 비례세율인가요? 아니면 비과세인가요?
만약에 비례세율이라면 장기보유특별공제 관계 0% , 3%, 8% ?
답변; A주택을 처분시는 비례세율을 적용받으며 장기보유 특별공제는 순수한 1주택자가 아니므로
8%/1년 -- 80%/10년 가 아닌 , 일반누진세율의 장기보유특별공제를 적용하여
3년이상 보유시 10% , 4년이상 보유는 12% , 10년이상 보유시 30% 입니다.
[5년이상16% , 6년이상20%....] 3년 이상 보유시 연 3%씩증가하여, 최대 30%의 장기보유특별공제 혜택
질문2. ABC 3주택 보유상태에서 B주택이나 C주택을 양도시 세율은 어떻게 되는지요.
가. C주택 양도시 세율
나. B주택 양도시 세율
다. 장기보유특별공제 관계
답변; 위의 1번 답변과 동일
질문3. C주택을 처분하고 A주택과 B주택을 보유한 2주택 상태에서 A주택 양도시 양도세율을 알고싶습니다.
비과세인지, 비례세율인지..
장기보유 특별공제 관계는?
답변; 위의 1번 답변과 동일
다주택자에 대한 양도소득세 중과완화
향후 2년간(’09.1.1～’10.12.31) 한시적으로 양도하거나 신규취득하는 주택(2년이상 보유)에 대한 양도소득세 세율이 인하된다.
이때 2주택의 경우 50% → 6~35%(2010년 : 6~33%), 3주택 이상의 경우는 60% → 45%로 완화된다.
그러나 장기보유특별공제는 현행과 같이 적용된다.
1세대 1주택자가 고향주택(지방소재) 취득으로 2주택이 된 경우 종전주택 양도시 1주택자로 보아 양도소득세 비과세 여부를
판단하기로 했다.
지방소재 고향주택 양도시는 일반과세(일반세율, 최대30%장기보유공제 적용)가 적용된다.
*. 고향주택이란 2011년 까지 한시적으로 일정규모이하의 농촌주택을 구입 취득시 (가액2억이하 외..) 당해 주택 양도시는 물론
종전주택을 양도시 비과세요건을 갖춘경우 비과세한다. 쉽게말해 고향주택을 주택 수 산입에서 완전히 빼줌.
1세대 1주택자가 실수요목적(예: 근무상형편, 취학, 질병치료)으로 지방소재 1주택을 취득하여 2주택이 된 경우
종전주택 양도시 1주택자로 보아 양도세 비과세 여부를 판단하기로 했다.
그러나 지방소재 실수요주택 양도시는 일반과세(일반세율, 최대30%장기보유공제 적용)가 적용된다.
[- 위의 내용에서 비과세 요건 충족시 비과세 되는 것으로 착각을 많이하며 공인중개사가 헷갈리기 쉬운부분임.]
1세대 2주택자라도 양도소득세 중과가 배제되고, 장기보유특별공제(최대30%)가 적용되는 지방 저가주택 기준이 확대된다.
대상주택은 지방의 경우 공시가격이 3억원이하이며, 수도권은 1억원이하이다.
지방광역시의 경우 1세대2주택 저가주택범위가 종전 1억원 이하에서 3억원 이하로 적용된다.
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내년에 집사면 양도시기 관계없이 중과세 없다
1세대다주택자 양도세중과인하 내년 1월 1일~2010년 12.31일까지 한시 적용
1세대 다주택자의 양도소득세 중과세율을 한시적으로 인하되는 방안이 기획재정위원회에서 의결된 가운데
기존에 보유중인 주택이냐, 신규로 취득한 주택이냐에 따라 양도시기에 따른 적용세율이 달라지는 것으로
나타났다.
기획재정부는 1세대 2주택자는 현행 50%세율에서 -> 일반세율로 인하 - 2010년까지 특례기간
1200만원 이하 6%, <누진공제 금액>
4600만원이하 15% [-108마넌],
8800만원이하 24% [-522마넌],
8800만원 초과 33% [-1314만원]
1세대 3주택자는 현행 60%세율에서 45%세율로 인하하는 내용의 소득세법 개정안이 재정위를 통과, 본회의 의결을 거쳐 최종 확정될 예정이라고 8일 밝혔다.
이같은 내용의 1세대 다주택자의 양도세 중과세율 인하는 내년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 한시적
으로 적용된다.
단, 1세대 다주택자의 경우 1세대 1주택자와 달리 장기보유특별공제(연간 3%씩 10년 이상 보유시 30%)는
적용되지 않는다.
재정부에 따르면 내년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 기간 중 신규로 취득한 주택은 양도세 중과세율 배제
기간(2009년 1월 1일~2010년 12월 31일)이 지난 이후에 양도해도 완화된 세율
(2주택자 일반세율, 3주택자 45%세율)을 적용받게 된다.
반면 올해 12월 31일 이전에 취득·보유중인 주택은 양도세 중과세율 인하 특례기간
(2009년 1월 1일~2010년 12월 31일) 중에 양도하는 경우에 한해서만 완화된 세율을 적용 받을 수 있다.
올해 말 현재 주택을 여러 채 보유중이면서, 2009년 이후에도 몇 개의 주택을 취득한 경우 현재 보유중인
주택은 특례기간 중에 팔아야만 양도세 중과세율이 배제되며, 내년 이후에 취득한 주택은 특례기간 이후에
팔아도 양도세 중과세율이 배제된다.
□올해 말 현재 다주택자는?= 올해 말 현재 1세대 2주택자이거나, 1세대 3주택자인 경우 내년 이후
신규로 취득한 주택이 없다면 현재 보유중인 주택을 2010년말까지 양도해야만 2주택자는 일반세율,
3주택자는 45%세율을 적용 받을 수 있다.
또한 올해 말 현재 2주택자로 A, B주택을 보유중인 경우 내년 이후 C주택을 신규 취득해 3주택자가 된 경우
특례기간 중 A나 B주택을 양도하게 될 경우 45%세율이 적용되며, 특례기간 이후에 양도할 경우 60%세율이 적용된다.
신규 취득한 C주택은 특례기간 중이나 이후에 양도해도 완화된 양도세율을 적용받을 수 있다.
즉 올해 말 이전에 취득한 주택은 무조건 특례기간 동안에 양도해야 하며, 내년부터 2010년말까지 취득한 주택은 언제 양도하든지 완화된 세율이 적용된다.
□내년 이후에 다주택자가 된 경우는?= 올해 말 현재 무주택자이거나 1세대 1주택자인 경우 내년 이후에 추가로 주택을 취득해 다주택자가 됐다면, 신규주택은 언제 양도하든지 상관없이 양도세 중과세율이 배제된다.
올해 말 현재 무주택자인데, 내년부터 2010년말 사이에 A, B 주택을 신규로 취득해 1세대 2주택자가 됐다면, 특례기간 이후에 양도해도 일반세율이 적용된다. 내년 이후 1세대 3주택자가 된 경우 역시 45% 세율을 언제든지 적용받을 수 있다.
올해 말 현재 1세대 1주택자로 A주택을 보유중인데 내년 이후 B, C 주택을 취득해 1세대 3주택자가 된 경우
기존 보유 중인 A주택은 특례기간 중에 양도해야만 45%세율을 적용받게 되지만, B나 C주택은 특례기간
이후에 양도해도 45%의 세율을 적용받게 된다.
일시적 3주택과 난해한 양도세의 이해
양도소득세는 양도시점 현재, 양도되는 그 주택이 처해있는 형편에 따라 과세여건이 달라지는
국세이다.
먼저 법 89조와 법 시행령 154조 1항의 1가구 1주택의 비과세요건[이하 상기 A로 표시]은
“거주자와 배우자를 포함한 세대원이 구성하는 1세대가 1주택을 3년이상보유
[서울·과천·5대 1기 신도시는 2년이상 거주요건추가]하고 매도하면 6억 원이하부분에 대해
비과세”하는 것으로,
이는 그간 1가구 다주택으로 중복된 기간이 있더라도 매도시점 현재 상기 A 비과세요건을 갖춘
1가구 1주택이면 6억원이하 부분에 대하여 비과세한다.
★일시적으로 1가구 3주택[2주택]을 보유한 세대의 경우의 비과세
1]1가구 1주택을 보유한 세대가 새 주택을 구입한 날로 1년이내에 상기 [A]의 1가구 1주택의 요건을 갖춘
주택이 매도되면 1년이내에는 1가구 1주택으로 보아 비과세 된다.[일시적1가구 2주택비과세요건]
ㅁ.[1가구 2주택을 보유한 상태에서 1주택을 더 구입하여 1가구 3주택이 되었으나],
새주택 구입일로 1년이내에 보유한 2주택을 차례로 매도시, 양도차익이 적은 1주택[양도세 부담]을 먼저 매도하고, 나머지 거주주택을 양도할 당시에는 일시적 1가구 2주택의 비과세요건을 갖추고
있으면 비과세혜택을 받는다.
[국심2002중 1048]
ㅁ.법시행령 154조는 1세대1주택 판정을 양도당시를 기준으로 판단하도록 되어있는 바, 특히 소득세법상
1세대1주택 비과세 판정대상이 되는 주택의 보유기간중에 다른 주택을 취득하여 양도한 경우에는 특별히
비과세대상에서 제외한다는 규정도 두지 아니한 상태이므로 1세대1주택 비과세를 배제하는 것은
타당하지 아니한 것으로 판단하였다.
ㅁ.국세청 법령심사협의회에서 기존 예규를 변경하기 전에는 1세대가 일시적으로 3주택인 경우에도 먼저
양도하는 2주택은 모두 양도세 과세대상이었었다.[국심2001중2326 ㅡ2001.11.26 도 같은 뜻 임]
2]상속받은 주택과 그 밖의 주택[일반주택]을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을
양도하는 경우에는 일반주택을 언제 양도하든 간에 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아
상기[A]의 규정을 적용하여 비과세한다.
[상속인이 동일 주민등록이 아닌 경우]
ㅁ.[국내에 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을
취득하여 1가구 3주택이 되는 경우]로서 그 주택 취득일부터 1년 이내에 상속주택 외의
종전 주택을 양도하는 경우에는 법시행령 제155조제1항 [일시적1가구 2주택]의 규정에 의하여
이를 1세대 1주택으로 보아 상기 [A = 1세대1주택 비과세]의 규정을 적용한다.
3]◎1가구1주택 세대가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속
(배우자의 직계존속을 포함한다)
을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에
먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 상기 [A]의 규정을 적용하여 비과세한다.
◎1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우
그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 상기 [A]의 규정을
적용하여 비과세한다.
ㅁ.[결혼,직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 1세대3주택 양도소득세 비과세 특례]
소득세법 기본 통칙에서는 주거안정을 보호하고 결혼, 직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 인한
불이익을 주지 않기 위해 법령상 근거는 미비하지만, 1세대 1주택을 소유한 자가 종전주택을 양도하기
전에 새로운 주택을 취득하여 일시적인 2주택이 된 상태에서 혼인하거나 부모를 봉양하기 위하여
세대를 합침으로써 1세대 3주택이 된 경우에도 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에
종전주택을 양도하는 경우에는 합가로 인하여 취득한 주택에 불구하고 1세대 1주택 비과세대상에
해당하는 것으로 확대 적용하고 있다.
[법기본통칙89조-14][국심2002전2580 -2003.01.11][박상용]
★난해한 양도소득세의 이해
1.[직장·근무상의 형편으로 인한 1가구 1주택의 양도]
1가구1주택을 보유한 세대가 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편,
질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 보유와 거주요건이 미비하더라도 상기 [A]의 규정을
적용하여 비과세한다.
ㅁ.타지역으로 보는 기준은 비과세를 적용하는 사유가 직장의 변경이나 전근 등의 사유로 현주소지에서
출퇴근이 불가능하여 출퇴근이 가능한 다른 시·군으로 세대 전원이 이전하게 되는 경우이다.
때문에 과세관청에서는 출퇴근의 불가능 여부에 대하여는 근무지의 여건 및 교통수단 등을 감안하여
출퇴근에 소요되는 시간·비용 등의 사실을 종합하여 판단하고 있다.
ㅁ.상기 요건 중 '근무상 형편'은 직장인만을 대상으로 하므로 1996년 1월1일 이후부터는
사업상 형편 때문에 주택을 매도하는 경우는 양도소득세가 비과세되지 않는다.
ㅁ.아파트를 취득하여 거주하다가 근무상의 형편으로 주거를 이전하였으나 이전 후
다니던 회사를 그만 두고 자영업을 영위하다가 주택을 양도한 경우, 근무상의 형편에 의한 비과세특례규정
이 적용되기 위해서는 주거를 이전한 사유가 주택을 양도하는 당시에도 유지되지 않더라도 국세심판원은
전출하는 당시에 근무상의 형편에 따라 주거를 이전한 사실이 입증된다면 양도소득세 비과세 요건은 충족한
것으로 판단한다.
즉 퇴사를 한 뒤에 주택을 매각하더라도 근무상의 형편으로 주소를 옮긴 사실이 입증되면 양도일과 상관없이
양도세 비과세의 적용을 받을 수 있는 것이다.(국심 2007부2222, 2008.2.20)
ㅁ.앞으로[08년3월이후] 질병 요양이나 전근, 전학 등으로 불가피하게 주택을 팔아야 하는 1가구 1주택자는
주택 취득 후 매도까지 1년 이상 거주하기만 하면 양도소득세를 면제받을 수 있게 된다.
국세청은 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 요건인 ‘1년 이상 거주기간’에 대한 유권해석을 ‘주택 취득일부터
부득이한 사유가 발생한 날’에서 ‘주택 취득일부터 양도하는 날’로 변경했다고 밝혔다.
앞으로는 수도권 전철이나 시외버스, KTX 등으로 통근하면서 1년 거주 요건을 채운 뒤 주택을 팔면
양도세가 비과세되는 것이다.
2.[거주사실없이 보유만하다가 입주권으로 변경되어 대체주택을 취득한 경우]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안
거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을
모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 상기[A= 1가구1주택비과세]의 규정을
적용한다. 이 경우 A의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.[법 시행령156조 2의 5항]
ㄱ.사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년이상 거주
ㄴ.재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도
ㄷ.재건축주택 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주
* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능
ㅁ.국세청은 대체주택의 양도소득에 대한 비과세 적용요건으로 종전주택의 소유만을 요구하고 있을 뿐
거주는 그 요건으로 규정하고 있지 아니함에도 종전아파트에 거주한 사실이 없다 하여
비과세특례규정의 적용을 배제해 왔으나
[재정경제부 재산세제과-577, 2007.5.17. 같은뜻임],[국심2007서2410 -2007.12.26] 등 국심 사례 이후
“그 적용요건으로 종전주택의 소유만을 요구하고 있을 뿐 거주는 그 요건으로 규정하고
있지 아니한다.” 라고 하여 비과세특례규정을 적용하여 비과세 해 준다.
아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 5천만원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것이다. 건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다. 이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있나?
▒ 주택의 판정
1세대 1주택에서 “주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다.
거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.
그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서, 아파트를 양도한 것은 1세대1주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다.
▒ 사실의 입증
세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.
그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.
ㆍ 임대차계약서 사본
ㆍ 임차인의 주민등록등본
ㆍ 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본
ㆍ 임차인 및 인근주민의 인우보증서
ㆍ 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서
ㆍ 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류
양도소득세는 통상 양도일로부터 4∼5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.
또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정 받기가 매우 어렵다.
그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.
도시 근교에 10년이상 거주한 단독주택을 소유하던
주택을 음식점으로 용도변경하고 사업을 시작했으나 당초 기대만큼 사업이 되지 않아 1년만에 사업을
폐지하고 집도 팔려고 내 놓은 경우 그대로 집을 팔면 양도소득세를 내야하므로 비과세 적용을 받기
위해서는 양도당시 건물을 주택으로 사용해야한다.
3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 상기 [A = 1세대1주택 비과세]의 규정이
충족되면 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용이 가능하다. 만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면
주택으로서 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에
음식점을 폐업신고하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등
공부를 정리해 놓는 것이다.
물론 이렇게 하기 위해서 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 주택으로 사용여부 등 여러 가지
제약이 따를 수 있다.
만약, 공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히
갖춰 놓아야 한다.
증빙서류는 경우마다 다르나 대체로 다음과 같은 서류를 준비해 놓는 것이 좋다.[국세청 세무담당]
ㅇ. 매매물건의 용도가 “주택”인 매매계약서
ㅇ. 전기 요금 납부 영수증(가정용) ㅇ. 날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부)
ㅇ. 임대한 경우, 주택임이 명시된 임대차계약서사본및 임차인의 주민등록표 등(초)본
ㅇ. 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류
4.[주택으로 등재되어 있더라도 업무나 상가용으로 사용한 건물은 주택이 아니다]
건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로
임대하고 있어 사실은 주택이 아닌 상가건물과 아파트 한 채를 소유하고 있다가 거주하던 아파트를 팔고
새 주택으로 이사하면 종전주택이 상기 [ A = 법89조와 법 시행령 154조 1항]의 규정을 충족하면
비과세된다.[국세청종합상담센터]
◎주택의 판정: 1세대 1주택에서 “주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며,
사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다.
건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물을 말한다.
거주용으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등의 공부상의 용도에 관계없이 사실상
용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.
◎사실의 입증: 세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로
일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와
다른 경우에는 납세자가
사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.
ㅇ.임대차계약서 사본
ㅇ.임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본
ㅇ.임차인의 주민등록등본
ㅇ.임차인 및 인근주민의 인우보증서
ㅇ.임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서
ㅇ.기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류
◎절세방안 : 양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면
증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.
또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는
객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.
그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.
그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다
장기보유특별공제 혜택의 경우 기존에는 3년 경과되는 시점부터 1년에 4%씩 양도차익에서 공제해주던 것을,
1년에 8%씩으로 공제폭을 두배 올려준 것이다.
~~~2008년12월 부동산 썰맨의 양도소득세
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