알박기 퇴치요령

현재 아파트 건립 예정부지중 한 집을 제외하고는 전체 계약을 완료했습니다. 
>그런데 그 한집이 알박기입니다. 저희가 계약하기 바로 직전에 알박기를 했습니다.
>현 시세보다 5배정도를 요구하고 있습니다.
>이런 알박기 퇴치 요령을 잘 아시는분 가르쳐 주시면 감사하겠습니다.
>얼마전 알박기 퇴치관련 보도기사가 있었는데 이 기사에 대해서도 자세히 설명 있으시면
>더더욱 감사드리겠습니다.

- 이하 검색자료 -
우선 알박기에 의해 폭리를 취한 경우의 형사적 구속처벌 근거는 형법상 부당이득죄에 해당합니다.
형법 제349조에 의하면 사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자는 3년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다라고 규정하고 있으며 이 근거에 의해 알박기 사범의 구속 처벌이 이루어 지고 있습니다.
이때 궁박한 상태는 반드시 경제적 궁박함만을 뜻하지 않으며, 현저하게 부당한 이익이 있는지 여부는 추상적인것이 아닌 개별사건에 대한 법관이 구체적 사정을 종합하여 판단합니다.
아울러 알박기와 달리 지역 토지에 대한 투기는 조세포탈 또는 투기거래허가지역에서의 이중매매 등의 문제가 아니라면 직접적인 형사적 처벌근거는 없는게 아닌가 생각합니다. - (이 문제는 구체적으로 검토를 하지 않아 자신이 없군요) 


좁은 국토면적 탓인지 우리나라의 부동산 가격은 상상을 초월한다. 도시 평균임금을 받는 근로자가 서울 시내에 30평 아파트를 하나 마련하려면 한푼도 쓰지 않고 20년 이상을 저축하여야 한다고 하니 말이다. 그래서인지 우리나라는 부동산과 관련한 범죄도 유난히 많은 편이다.
최근에는 부동산과 관련한 새로운 범죄로 속칭 ‘알박기’가 관심의 대상이 되고 있다. 알박기란 재개발 예정지역 등에 땅을 미리 조금 사놓고 개발을 방해하며 개발업자로부터 폭리를 취하는 행위를 지칭하는 것으로 부동산업계에서는 예전부터 쓰이던 은어다. 
지난해 5월 서울북부지검이 1평이 조금 못되는 약 3㎡의 땅을 시가의 174배인 3억5000만원에 재건축조합에 판 부동산중개사무소 직원을 구속하면서 알박기의 범죄성이 세상에 알려지게 됐다. 
이러한 알박기는 특정 개인이 폭리를 취함으로써 다수의 선량한 투자자들이 뜻하지 않은 피해를 입을 수 있다는 점에서 분명 사회에 해악을 끼치는 행위이다. 형법 제349조에 의하면 ‘사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자는 3년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처한다’고 규정하고 있는데, 알박기 이러한 부당이득죄에 해당되는 것이다. 
문제는 정당한 투자행위와 범죄행위인 알박기를 구분하는 기준인 ‘현저하게 부당한 이득’이 어느 정도나 현저하여야 하는가가 분명하지 않다는 점이다.
가령, 주변 시세보다 몇배 이상의 이득을 남겼다거나 얼마 이상의 이득을 남겼다고 할 경우를 현저한 이득이라고 하는 명백한 기준이 존재한다면, 재개발 예정지역 안의 토지를 개발업자에게 유리한 조건으로 매각하고자 하는 투자자로서는 알박기가 되지 않는 한도에서 최대한 유리한 협상을 할 수 있겠지만, 지금은 그러한 명백한 기준은 분명하지 않다고 보인다.
법원의 판결은 처음에는 정상적인 이득의 몇배 이상 이득을 취한 경우를 알박기로 규정했다. 위 174배의 이득이 대표적이고 이후에 83배, 12배, 3배, 2배 등의 이득을 본 경우 등을 법원은 알박기로 보았다. 그러다가 최근에는 건물의 면적이나 가치가 커서 이득을 취한 액수가 많다면 이득금액이 2배 미만이라도 알박기로 보아야 한다는 판결을 하여 알박기를 폭넓게 인정하는 경향을 보이고 있다.
일단 알박기로 판명되면 형사상 처벌을 받는 것 이외에도 민사상 부당이득금반환소송 등을 통하여 부당한 이득액 전부를 다시 반환하여야 한다는 점에서 알박기 여부를 구분하는 것은 중요한 문제다.
자본주의 사회에서 남들보다 빨리 개발예정지를 포착하여 그곳의 부동산에 투자함으로써 수익을 창출해 내는 것 자체를 비난할 수는 없다. 알박기가 나쁘다고 하여 알박기에 해당하지 않는 정당한 투자행위까지 범죄시해서는 안 된다.
- 이하 법률

도시및주거환경정비법제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지.건물 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다. 

제 39조 (매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제 16조 제 2항 및 제 3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한 법률 제 48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.


-관(시, 군)에 강제 매수 신청하시면 간단하게 처리됩니다. 감정 보상가로 매입이 강제로 이루어 지는것이지요. 구체적인 사항은 관할 시청이나 군청에 알아 보시기 바랍니다.


현재는 민간개발시행업자가 알박기를 막을수 있는 법적 장치는 없는 거로 알고 있습니다. 지금은 공공개발이나 재건축에 한해서 매도청구권을 인정하고 있습니다 그래서 건교부는 민간업자의 알박기 피해를 막기위해 주택법 개정안을 국회에 제출 2005년2월 시행 예정인 걸로 알고 있습니다.이에 따라 시행자는 아파트 예정부지의 90%이상을 매입하고, 나머지는 3개월간 지주와 협의후 강제매도청구가 가능합니다. 단, 3년이상 소유 토지는 제외 


현재는 민간개발시행업자가 알박기를 막을수 있는 법적 장치는 없는 거로 알고 있습니다. 지금은 공공개발이나 재건축에 한해서 매도청구권을 인정하고 있습니다 그래서 건교부는 민간업자의 알박기 피해를 막기위해 주택법 개정안을 국회에 제출 2005년2월 시행 예정인 걸로 알고 있습니다.이에 따라 시행자는 아파트 예정부지의 90%이상을 매입하고, 나머지는 3개월간 지주와 협의후 강제매도청구가 가능합니다. 단, 3년이상 소유 토지는 제외 12/06 17:56
이충기
현재 검찰이 부당이득죄로 기소를 하고는 있지만, 누가 봐도 명백한 알박기를 제외 하고는 무죄로 판결나는 것으로 알고 있습니다. 부당이득이라는 기준이 모호 해서 입증하기가 어려운것 같더라구요. 조상대대로 살아 왔고 앞으로도 계속 대대손손 살겠다는데..방법이 없죠


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현재 검찰이 부당이득죄로 기소를 하고는 있지만, 누가 봐도 명백한 알박기를 제외 하고는 무죄로 판결나는 것으로 알고 있습니다. 부당이득이라는 기준이 모호 해서 입증하기가 어려운것 같더라구요. 조상대대로 살아 왔고 앞으로도 계속 대대손손 살겠다는데..방법이 없죠 


현재는 민간개발시행업자가 알박기를 막을수 있는 법적 장치는 없는 거로 알고 있습니다. 지금은 공공개발이나 재건축에 한해서 매도청구권을 인정하고 있습니다 그래서 건교부는 민간업자의 알박기 피해를 막기위해 주택법 개정안을 국회에 제출 2005년2월 시행 예정인 걸로 알고 있습니다.이에 따라 시행자는 아파트 예정부지의 90%이상을 매입하고, 나머지는 3개월간 지주와 협의후 강제매도청구가 가능합니다. 단, 3년이상 소유 토지는 제외 


현재 검찰이 부당이득죄로 기소를 하고는 있지만, 누가 봐도 명백한 알박기를 제외 하고는 무죄로 판결나는 것으로 알고 있습니다. 부당이득이라는 기준이 모호 해서 입증하기가 어려운것 같더라구요. 조상대대로 살아 왔고 앞으로도 계속 대대손손 살겠다는데..방법이 없죠