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보 도 자 료 MOCT News Release |
부 서 | 도시국 건축과 |
| 과 장 | |||
| 사무관 | 김 | ||
| www.moct.go.kr | twod | ||
| 총4매 | ☎ | 211 |
건축물의분양에관한법률 4.23 시행
□ 건축물의분양에관한법률(이하 “분양법”)이 시행되는 4.23일부터는 연면적 3천㎡ 이상의 건축물과 20실 이상 오피스텔은, 대지 소유권을 확보하여야 하고 신탁계약이나 분양보증 등을 받아 착공신고후 시․군․구로부터 분양신고필증을 받아 분양할 수 있다.
ㅇ 또한, 피분양자 선정은 공개모집 및 공개추첨하여야 한다. 분양법의 절차를 위반한 분양사업자는 최대 3년 이하 또는 3억원 이하 벌금에 처해질 수 있다.
□ 건설교통부는 분양법 시행에 따라 까다로진 분양절차를 회피하기 위해 법 시행전에 분양하는 경우가 증가할 가능성이 있으므로 주의가 필요하다고 밝혔다.
* 건축물분양에관한법률 : 분양과정의 투명성과 거래안전성 확보를 통한 피분양자 권리보호 목적으로 지난해 10.22 제정되었으며 3천㎡ 이상 분양건축물, 20실 이상 오피스텔 등을 적용대상으로 하나 주택법 등 개별법에 의해 분양되는 주택, 아파트형공장, 콘도미니엄, 노인주택은 개별 법률에서 정한 절차에 따름
□ 분양법 시행전에 분양하는 건축물이 분양사고 발생 가능성이 높다고 판단할 수는 없으나, 분양법 적용대상인 건축물과 아닌 건축물은 분양절차나 계약 방법에서 많은 차이가 있다.
※ 현행과 분양법 시행이후 비교
| 현 행 | 분양법 시행이후 | |
| 분양시기 | 제한없음 건축허가전에도 가능 |
골조공사 2/3 경과후 하거나 신탁계약 또는 분양보증을 받아 착공신고후 가능 |
| 대지확보 | 확보 전에도 가능 | 대지 소유권 반드시 확보 |
| 피분양자 선정 |
제한 없음. 수의계약 가능 | 공개모집, 공개추첨 |
| 분양광고 | 표시․광고의공정화에관한법률에 따름 | 건축물분양법에 따른 구체적인 광고기준도 만족필요 |
| 설계변경 | 계약내용에 따름 | 주요변경은 피분양자 전원의 사전동의 필요 |
| 피분양자보호 | 부도시 대책없음 | 신탁계약․보증보험․연대보증 중 하나를 이행하여야 하므로 피분양자 피해보호됨 |
□ 분양법이 시행되도 3천㎡ 이하 건축물과 임대분양인 경우에는 분양법 시행대상에서 제외되며, 법 부칙에 의해 법 시행전 분양한 경우는 적용대상에서 제외되므로 미계약분을 법 시행후에 분양할 때도 분양법과 관계없이 분양가능 하다.
ㅇ 분양법이 시행되면 분양광고 내용에 분양신고번호와 일자를 명시하도록 하고 있으므로 분양법 적용대상인지 여부는 분양광고 내용으로 쉽게 알 수 있다고 한다.
* 분양법 대상 : “분양신고번호 및 일자 : 경기 2005-1, 2005.4.23”
* 분양법 대상이 아닌 것 : “건축허가 완료” 등
□ 한편, 분양법에서 분양신고 없이 분양한 경우 최대 3년 이하 징역 또는 3억원 이하 벌금을 부과될 수 있으므로 분양사업자는 추진중인 사업이 분양법 적용대상인지를 확실히 알아야 한다.
① 분양법 시행전에 입주자 모집한 경우는 분양법 적용에서 제외되며, 여기서 “모집”은 공개모집뿐 아니라 수의계약 등도 포함되는 등 광범위하게 인정되나, 향후 법 시행전 입주자를 모집한 사실을 입증할 수 있도록 관련서류(공증, 내용증명 등)를 확보하는 것이 좋다.
② 건축허가 취득여부는 분양법 적용 판단 기준이 아니다. 즉, 분양법 시행전에 건축허가를 받았더라도 법 시행일 전에 입주자 모집을 하지 아니한 경우에는 반드시 분양법에 따라 분양신고후 분양하여야 한다.
③ 분양전환을 조건으로 하는 임대분양은 분양법 적용대상이다. 분양전환을 명시하지 않았더라도 향후 분양전환시 우선권을 인정하는 경우도 이에 포함된다.
□ 분양건축물 청약을 고려하고 있거나, 분양사업을 추진중인 회사들 모두 분양법에 대한 충분한 이해가 있어야 예기치못한 피해 발생이 없을 것이라고 건교부는 강조하였다.
※ 분양사업 절차비교
□ 분양법 시행전 : 현행
- 분양시기 제한 없음
| 건축심의 (규모 개략확정) |
건축허가 (대지사용권 확보) |
착공신고 | → | |||
| 분양 | 분양 | 분양 | ||||
| 중간검사 | 사용검사 | 소유권등기 | ||||||
| 분양 | 분양 | |||||||
□ 분양법 시행후 : 4.23 이후
- 선분양 요건 : 신탁계약 또는 분양보증
- 후분양 요건 : 골조공사 2/3 후 2 이상 건설업자의 연대보증
| 건축물 설계 (3천㎡이상 건축물) |
건축허가 (건축심의 포함) |
착공신고 | → | |||
신탁․대리사무계약, 분양보증
| 건설업자 연대보증 | 골조공사 2/3 완료 | 분양신고서 제출 (대지소유권 확보) |
→ | ||||
| 분양신고수리 통보 | 분양광고 (공개모집) |
공개추첨 (피분양자 선정) |
→ | |||
| 분양계약 체결 (계약금 납입) |
중도금 납입 | 잔금 납입 (준공, 소유권 이전) |
||||||
| 설계변경 (피분양자 전원동의) |
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