서울을 돌아다니다보면 신축아파트를 찾아보기가 좀처럼 힘든데,
가장 큰 원인은 분양가상한제와 재건축초과이익환수제라고 생각하는데요.
민간주택공급은 조합원과 시행사에게 어느정도 이익이 주어져야 선순환적으로 새로운 주택공급이 이뤄지는게 자연스러운 싸이클인데, 위에 말씀드린 분상제, 재초환 등의 제도로 이러한 이익을 막아버리니, 조합원이든 시행사든 굳이 사업성이 없는 사업을 진행할리 만무합니다.
때문에 서울 요지에 있는 아파트들이 구축으로 남아있는 것인데..
신축공급은 없으니 수요공급 원칙에 따라아파트값은 오르나, 국민들은 오른가격에도 계속 구축에서 불편하게 살아야 하는 현실이 참 안타깝습니다.
2030년이면 서울의 아파트 56%가 재건축 연한에 도래한다고 합니다. 뿐만아니라 1기신도시의 재건축 연한도 도래하고 있는데요. 가장 좋은 입지의 단지들이 재건축연한에 도래함에 따라, 소유주들의 재건축 니즈는 커질것이며, 서울과 1기신도시 많은 인구의 막강한 표심은 정책방향을 바꿀 것으로 예상합니다.
그래서 다시말씀드리지만, 향후 부동산시장의 상승흐름은 재건축을 타고 이어질 것이라고 예상합니다.
따라서 오늘은 재건축 사업성을 분석하는 꿀팁을 공유하려고 합니다.(짝짝짝)
단지의 용적률, 용도지역을통해 간단하게 분석할 수 있는 방법인데요.
재건축 사업성을 분석하기 위해 우리가 수집해야 할 팩터는 4가지 입니다.
세대수, 용적률, 용도지역, 면적
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오늘은 분당에 위치한 한솔주공4단지를 예시로 분석해 보겠습니다.
한솔마을주공4단지아파트
경기도 성남시 분당구 백현로 206
세대수 & 용적률
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세대수와 용적률은 네이버 부동산을 이용하면 바로 찾아 볼 수 있습니다.
사진 설명을 입력하세요.
한솔주공4단지 정보 - 네이버 부동산
위는 분당에 위치한 한솔주공4단지의 단지정보 인데요.
보시는 것 처럼 단지정보에서 세대수와 용적률을 확인하실 수 있습니다!
네이버부동산 뿐만 아니라 호갱노노, 아실 등 어려 프롭테크를 이용해서 편리하게 찾을 수 있으니 편한 방법으로 찾아보시면 될 것 같습니다^^
용도지역 & 면적
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용도지역과 면적은 "토지 이음" 이라는 사이트에서 열람할 수 있는데요.
위에 한솔주공4단지의 네이버부동산 단지기본정보에서 주소를 복사하여,
사진 설명을 입력하세요.
토지이음 주소검색
위처럼 주소를 입력하고 열람을 하면,
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우리가 알고 싶었던 부지의 면적과 용도지역을 확인할 수 있습니다.
면적은 56280.7 (제곱미터), 용도지역은 제 3종일반주거지역이네요.
용도지역을 통해 해당 부지에서 올릴수 있는 최대 용적률을 알아 볼수 있는데,
사진 설명을 입력하세요.
용도지역 별 용적률 상한 -https://blog.naver.com/top-bd/222271053002
3종주거지역의 법정 상한이 300%라고 300% 꽉채워서 지을 수 있다고 생각하면 오산!
각 시도별 조례는 법정 상한보다 더 낮은 상한을 지정하고 있으니, 조례 상한을 확인 하셔야 합니다.
재건축 분석할때마다 단지별로 시도조례를 파악하기 귀찮죠?
토지 이음에서 "행위제한내용 설명" 을 클릭하고 건폐율,용적률 탭을 클릭하시면,
아래 처럼 해당 부지의 시도 조례에서 정한 상한선을 확인 할 수 있습니다.
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여기에서 면적 56280.7(제곱미터) 과 시도조례에서 정한 용적률 상한 280% 을 확인 할 수 있습니다.
재건축 사업성 계산
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우리가 필요한 4가지 팩터인 세대수, 용적률, 면적, 용도지역을 통한 상한 용적률 을 모두 얻었으니 이를 바탕으로 재건축 사업성을 분석해 보겠습니다!
먼저 이웃사람님의 방법을 참조하면,
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단지별 재건축 사업성 분석 예시
각 단지별 분석 팩터 4가지를 이용하여 일반분양분을 산출 하는 방법을 쓰셨습니다.
여기에서 일반분양분의 단순한 세대수를 보는 것보다는 기존 세대수에서 늘어나는 세대의 비율이 사업성에서는 더 중요합니다. (재건축 뿐 아니라 재개발에서도 조합원수와 신규 분양수를 비교하여 사업성을 분석함)
따라서 저는 전체분양 / 조합원분양의 비율을 나타내는 지표를 추가하였고,
또한 현재 평형에서 몇평을 받을수 있는지도 재건축에서 굉장히 중요한 요소인데요, 만약 현재 16평에 살고 있는데 재건축 후 25평을 받을수 있다면 좋은 사업성이겠지만, 현재 48평에 살고 있는데 재건축 이후 25평을 받는다면, 일반분양분이 많아져도 나쁜 사업성을 가질 수 있겠죠?
따라서 대지지분과 함께 현재 평균 평형을 추가하여 향후 25평으로 재건축 될 시 평형 증감비율을 산출 하였습니다.
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재건축 사업성분석 예시 - 분당 한솔 4단지
최종적으로 평형증감비율[A]과 전체분양/조합원분양 [B] 를 더한 값을 사업성의 지표로 정했습니다.
오른 쪽 비고란을 참조하시면 쉽게 따라하실 수 있고,
이런식으로 단지별로 재건축 사업성을 계산하면 쉽게 사업성을 비교할 수 있습니다.
이 방식으로 아래 분당 정자동의 주변 다섯 단지를 분석해보겠습니다!
사진 설명을 입력하세요.
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한 단지당 1분? 도 안걸려요! 위에 4개 팩터만 수정해주면 아래는 자동으로 계산되어, 종합 사업성 점수를 비교해 볼 수 있겠습니다. 해당 다섯 단지중에는 한일3단지가 가장 사업성이 높은걸로 나오네요^^
타 단지 대비 비교적 사업성 점수가 낮은 한솔 5단지와 한솔 6단지는 현재 리모델링 정비사업이 시행중이며 특히 5단지는 작년에 리모델링사업승인이 완료된 단지입니다^^
이런식으로 빠르게 계산할 수 있으므로 본인이 관심가는 구역의 모든단지의 사업성을 분석해 보면 해당단지가 어떤 정비사업이 왜 진행되는지도 이해할수 있고, 향후 사업성까지 미리 내어다 볼 수 있는 굉장히 유익한 작업이 될 수 있습니다.
물론, 단지별로 평형구성이 다르고, 상가 등의 시설 비율, 고도제한 등 다른 여러 팩터들이 재건축 사업에 산재하고 있으며, 종합사업성 점수를 환산하는 방법은 저만의 생각이므로 꼭 맞다 라고는 볼수 없으니,
이 방법은 간단히 분석하고 비교하는 용도로 사용하셔야 겠습니다.
또한, 사업성의 가장 큰 축은 바로 아파트의 입지 입니다. 단지의 입지가 불변의 좋은 입지일 수록 위의 계산에서는 재건축 사업성이 떨어져도, 충분히 재건축 메리트가 있을 수 있으니, 이러한 점도 양지해주세요^^
용적률 & 건폐율
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재건축사업성을 판단할때 가장 많이 나오는 용어가 바로 "용적률"입니다.
이 용적률의 개념을 이해하려면 먼저 건폐율을 알면 좋은데요.
건폐율은 전체 토지중에 건축면적이 차지하는 비율을 뜻합니다.
100평의 아파트 부지중에 아파트가 올라간 건축면적이 50평이면 건페율은 50%가 되겠죠? (참 쉽죠?)
용적률은 대지면적에서 연면적의 비율을 뜻합니다.
여기서 연면적은 건축물 각층의 바닥면적을 합한 면적인데요. 바닥면적은 위에 건폐율에서 건축면적과 같은개념이라고 보시면 되겠습니다! 여기서 지하나 지상주차장등은 제외한 사람이 생활하는 부분만 연면적으로 계산됩니다.
Q. 대지면적 100평의 땅에 건축면적이 50평인 건물을 3층으로 올린다면
용적율은 몇일까요?
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지하는 제외하고 3층이니 연면적은 150평 대지면적 100평 이므로
용적율은 (150/100)*100(%) = 150%가 됩니다! (참 쉽죠?)
대지지분
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대지지분은 세대당 소유하고있는 토지의 지분을 뜻합니다.
나는 40평 아파트에 살고 있으니까 대지지분이 40평 아니야?
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라고 생각하실 수도 있겠는데요^^
우리가 흔히 쓰고있는 40평 아파트의 40평은 공급면적이고, 이 공급면적은 연면적에 포함되는 개념입니다.
단지 대지면적이 2000평에, 100세대이고 전 세대가 40평이 단지가 있다고 가정해보겠습니다.
이 단지의 연면적은 40*100 = 4000평이 되겠습니다. 대지면적이 2000평이니 용적율 200%가 되겠죠?
여기서 대지지분은 각 세대의 연면적이 아닌 단지 전체 대지면적에서 소유하고 있는 지분을 뜻합니다.
대지면적이 2000평에 100세대가 동일평수에 살고 있으니 쉽게 생각하면 1세대당 대지지분은 20평이라고 볼 수 있겠습니다.
쉽게 말하면 세대당 공급면적을 용적률/100 로 나누면 대지지분을 간단히 계산해볼 수 있겠습니다.
용적율 180%인 아파트 33평을 보유하고 있다면 이 세대의 대지지분은,
33/1.8 = 18.33평 이 되겠습니다.
물론 이 계산 방법은 간단하게 세대당 대지지분을 계산할때 사용하기에 좋고, 단지별로 조금씩은 달라질수 있고, 정확한 대지지분은 등기부등본을 확인하거나 "SEEREAL" 이라는 사이트에서 조회해볼 수 있습니다!
평균 대지지분은 단지의 전체세대의 대지지분의 평균을 뜻합니다.
용적율과 함께 재건축 사업성을 판단하는 중요한 지표가 됩니다^^
용도지역
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"이 땅은 1종주거지역이라서 사업성이 안좋아, 여기는 준 주거지역이라서 사업성이 좋아"
재건축이나 재개발 사업성을 판단할때 이런말들을 자주 듣게 되죠?
용도지역의 사전적 정의는
토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적,효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
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위와 같고, 쉽게 말해 땅마다 정해지는 땅의 종류가 달라지며, 이 종류에 따라 지을 수 있는 건축물의 용적률, 건폐율등이 달라지게 되겠습니다.
사진 설명을 입력하세요.
용도지역 별 건페율과 용적률 - 출처 :https://blog.naver.com/ohmsal/220603102183
가령 어떤 아파트의 용적률이 현재 200%이고, 용도지역은 1종일반주거지역이라고 한다면,
1종일반주거지역의 용적률 한도는 200%이기 때문에 이미 용적률을 꽉 채운 이 아파트는 재건축을 해도 용적률을 높일 수 없기때문에 재건축 사업성이 없다고 판단할 수 있습니다. (종상향이 없는 한)
따라서, 용도지역은 재개발 / 재건축 사업성 판단시 매우 중요한 역할을 하게됩니다.
보통 우리가 살고 있는 아파트는 일반주거지역에 묶여있으므로 위 표에서 주거지역부분을 참조하시면 되겠습니다.
재건축 사업성이란?
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재건축 사업성은 지금 있는 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는데, 철거하는 세대에 비해 새로 지어지는 세대가 많을수록 좋겠죠?
만약 100세대를 철거하고 새로 100세대를 올린다면 허물고 새로 짓는 건축비는 오롯이 기존 재건축 조합원이 부담해야 겠지만,(이게 1대1 재건축이죠?)
100세대를 철거하고 새로 200세대를 올릴 수 있다면 기존 조합원 100세대를 제외한 나머지 100세대는 새로 분양받아 그 분양금으로 재건축 사업을 진행할 수 있기때문에 기존 조합원이 부담하는 금액이 줄어들어 사업성이 좋아지게 됩니다!
정리하면,
현재의 용적률이 낮을수록,
평균대지지분은 높을수록,
용도지역의 용적률 상향한도가 높을수록
재건축 사업성이 좋아진다.
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로 요약할 수있겠습니다. 우리가 재건축 사업성을 판단할 때 왜 용적률/대지지분/용도지역을 확인하는지 아시겠죠?
오늘은 간단히 재건축 사업성을 판단하기 위한 기본용어와 개념을 알아보았습니다.
대충 감이라도 오셨기를 바랍니다^^
각 단지별로 직접 계산을 해보고, 비교해보고, 또 재건축이 진행중인 단지의 사업성도 계산해보면 재건축 사업성을 판단하는 실전 연습이 되고, 향후 투자에 큰 도움이 될 수 있습니다.
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