오피스텔 제도개선 방안 추진

제목 : 오피스텔 제도개선 방안 추진

 ○ 오피스텔은 상업용인 업무시설 용도로 업무를 주기능으로 하면서 주거를 겸용하는 것이나, 최근 건축법상 용도목적의 본래의 취지와 다르게 상당수가 발코니를 제외하고는 아파트와 외부형태 및 내부평면이 거의 동일하게 주거전용화되고 있음.

 ○ 상업지역에 주거전용화된 오피스텔이 법상 최대용적률로 입지함으로써 도시계획의 근간인 토지이용계획상 혼란을 초래하고, 용적과밀, 주차장부족, 교통체증 등 도시기반시설에 부담 과중 및 공공시설수요를 유발시키며,

 ○ 벽식구조로 층고가 낮은 소규모 방을 사업성 위주로 과밀하게 건설하여 준공 이후 업무시설로 호환 등 가변적인 공간사용이 곤란하여 일정기간 지난 후 슬럼화될 우려가 있는 등 도시관리에 부정적인 요소로 대두되고 있는 실정임.

 ○ 이에 오피스텔에 대한 전반적인 문제점을 분석 검토하여 관련 제도개선안을 마련 시행코자 하는 것임.

1. 현   황
  □ 용어 정의 및 용도분류(건축법시행령 별표1, 제10호나목)
     ○ 용어 정의 : 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물 
     ○ 용도 분류 : 업무시설

  □ 도입시기 및 배경
     ○ 도입시기 : ‘85.8.16 건축법시행령 제51조
     ○ 도입배경 : 단위별 실내에 사무기능과 주거기능 겸용 건축물 허용

  □ 오피스텔 건축가능 지역(도시계획조례)
      - 제3종 일반주거지역 : 너비 20m이상 도로에 접한 대지만 허용
      - 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 : 전면 허용 

  □ 건축허가 현황 : 총319건, 33,180실('01.7월 현재)
    

년 도	‘85～‘94	‘95	‘96	‘97	‘98	‘99	‘00	‘01.7
건 수 (실수)	111 (15,015)	16 (1,933)	29 (2,839)	44 (4,832)	7 (535)	11 (2,167)	38 (3,326)	63 (2,533)

  □ 현행 오피스텔 건축기준 (건설교통부 고시 1998-161, 1998.6.8)
        가. 각 사무구획별 전용면적중 업무부분이 50% 이상일 것
        나. 욕조가 있는 욕실은 설치 금지
        다. 각 사무구획별 노대(발코니) 설치 금지
        라. 타용도와 복합건축물인 경우 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치


2. 오피스텔 실태
  □ 건축 동향(건축허가건수 증가원인)
     ○ 지난 도시계획조례 개정(‘00.7)시 상업지역내 주거복합건축물의 「용도 용적제」시행으로 오피스텔을 주거용으로 변형하여 사업추진
     ○ 지구단위계획 등 공동주택의 건축 억제로 소규모아파트의 수요가 오피스텔로 전환되면서 공동주택화 경향
     ○ IMF 지원체제로 공사 중단된 사업이 최근 사업을 재개하면서 상당수가 사무소 용도에서 오피스텔로 설계변경 건축심의 요청
     ○ 주거복합 건축물의 비주거 부분은 오피스텔이 상당 비중 차지

  □ 이용실태(공동주택화 경향)
     ○ 사무구획별로 사무공간이 50% 이상을 유지하여야 하나 최근 오피스텔은 발코니를 제외하고는 아파트와 외부형태 및 내부평면이 거의 동일
     ○ 실별 단위면적의 대형화 추세로 상당수가 주거 전용으로 이용, 본래의 오피스텔 허용 취지 퇴색
     ○ 이용자 계층은 독신자, 직장인, 개인 사업자, 부부 등으로 파악
     ○ 운영은 대부분이 분양이지만, 임대의 형태도 있음
     ○ 1개실 규모는 20～60㎡로 원룸 형태가 다수 차지
     ○ 최근 일부에서는 각 실의 층고를 4m이상으로 높게하여 연면적에 포함되지 않는 다락(층고 1.5m이하)을 설치


3. 공동주택화 경향에 따른 문제점
  □ 토지이용계획의 혼선
     ○ 오피스텔은 업무시설로 분류되어 주로 상업지역에 입지하나 주거전용화됨에 따라 도시계획 근간인 지역지구의 용도제한 등 토지이용계획상 혼선 초래
        - 업무시설, 위락시설 등의 상업용 건축물의 입지를 위해 지정된 상업지역에 용적률 800% 이상이 주거화된 오피스텔이 입지

  □ 용적과밀
     ○ 유사용도인 주거복합건축물은 상업지역내에서 용도용적제를 적용 밀도를 제어하고 있으나 오피스텔은 최대 용적률 800% 허용으로 과밀개발
        - 주거복합건축물 용적률(주거전용비율 80～90%) : 500%(4대문내 480%)이하

  □ 주차부족
     ○ 오피스텔은 업무시설로 분류되어 2～3실당 1대로 주차장 과부족
        - 일반지역에서는 100㎡당 1대, 부설주차장설치제한구역에서는 200㎡당 1대, 실별 주차기준 없음
        - 공동주택의 경우 85㎡당 1대 또는 세대당 0.7대

  □ 구조형태의 문제점
     ○ 아파트에 주로 쓰이는 벽식 콘크리트 구조를 채택함으로써 층고가 낮아 소규모 방이 과밀하게 많은 층을 사업성위주로 계획하며 준공후 업무시설로의 호환 등 타 용도로 용도변경이나 가변적인 공간사용 곤란하고 일정기간 지난 후 스럼화될 우려가 있음.(리노베이션이 제한됨)

  □ 피난․방화에 취약
     ○ 좁은 중복도를 사이에 두고 각실을 구획하는 형태로 계획

  □ 과세대상 제외
     ○ 주택용도로 분류되지 않으므로 주택 양도소득세 부과 대상 제외 및 도시기반시설과 공공시설수요 유발에 따른 무임승차의 결과가 되고있음



4. 개선방안 및 향후계획
  □ 단  기
     ○ 건축심의 기준으로 활용 우선 시행
        - 업무용도에 걸맞는 기둥식구조로 유도
          ․오피스텔의 주용도인 업무시설로서의 기능에 지장이 없도록 하고 완공후 사용자의 이용목적에 따라 용도의 상호 호환이 가능하도록 기둥식 라멘구조로 제한
        - 건축기준 강화
          ․업무공간 기능을 충분히 발휘할 수 있도록 반자높이 2.4m이상을 포함하여 각종 설비시설을 설치할 수 있는 충분한 공간을 확보 
          ․복도의 폭은 피난상 안목치수로 중복도 1.8m이상, 편복도 1.6m 이상
          ․각실로부터 직통계단에 이르는 보행거리는 30m이내 (내화구조 또는 불연재료로 된 건축물도 안전한 피난을 고려 예외 불인정) 
          ․피난 등 안전에 지장을 초래하는 각실 중층(다락방 포함) 계획금지
          ․주차대수 최대한 확보, 주차장설치제한구역은 법정최고대수 설치

      ○ 도시계획조례 개정
         - 상업지역안에서는 공동주택과 동일하게 용도 용적제 개념의 용적률기준 적용(도시계획조례 제56조제3항 개정)
          

오피스텔 비 율	80～90	70～80	60～70	50～60	40～50	30～40	20～30	20미만
용적률(%) (4대문내)	500이하 (480)	550이하 (510)	600이하 (540)	650이하 (570)	700이하 (600)	750이하 (600)	800이하 (600)	800이하 (600)

  □ 장  기 : 제도개선(관계법령 개정 건의 : 건설교통부)
      ○ 업무시설에 포함되어 있는 오피스텔을 공동주택 용도로 재분류(건축법시행령)
        ⇒ 부설주차장, 용적률, 피난․방화 기준 등을 공동주택(아파트)과 동일하게 적용 가능
      ○ 부설주차장 설치 기준 강화(주차장법시행령)
         - 공동주택에 준하는 부설주차장 기준으로 강화