상계뉴타운 재개발 구역 임장을 다녀왔습니다.
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출처: Photolog
상계뉴타운이 들어설 노원구는
강북 지역에서도 가장 북쪽에 위치해 있습니다.
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지하철 4호선 노선도
지하철 4호선이 지나가는데,
상계동 당고개역은 4호선 종점에 가깝구요~
(당고개역까지만 가는 4호선도 있음)
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지하철 4호선 상계역 부근
평일 오전이긴 하지만,
지하철에 사람이 거의 없습니다.
상계동이라는 지역이
서울에서 얼마나 외곽에 위치해 있는지
(관점에 따라서는 서울의 관문이라고 볼 수도 있음)
그리고, 이 지역으로의 유동인구가 얼마나 적은지
단적으로 보여주는 모습이라고 봐도 될 것 같습니다.
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동북선 노선도 (출처: 아실)
물론, 25년 준공 예정인 동북선이 개통되면
많은 변화가 있을 것으로 생각되긴 합니다.
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상계동 재개발 구역 (상계뉴타운)
상계뉴타운은 1구역에서 6구역까지
6개의 구역으로 되어 있습니다.
이 중에서 4구역만 입주를 했는데,
이 아파트가 현재 노원구 대장아파트인
노원센트럴푸르지오입니다.
6개의 상계재정비촉진구역 외에
상계5동 일대 재개발이 추진되고 있고,
상계5동은 지난해 말
1차 신속통합기획 대상지로 선정된 바 있습니다.
상계1재정비촉진구역
20년 사업시행인가
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출처: 아실
위치 : 노원구 상계동 6-42 일대
면적 : 86,432.5 제곱미터
조합원수 : 715명
세대수 : 1,388세대
시공사 : 현대산업개발
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출처: 정비사업 정비몽땅
상계1구역은 20년 10월 사업시행인가를 받았고,
현재 감정평가까지 완료된 상태입니다.
시공사는 현대산업개발로 선정되었으며,
약 1400여 세대 규모,
아이파크 더 라이즈라는 이름으로 지어질 예정입니다.
상계1구역은 무허가 건물이 많아
(구역 전체 건물의 60%정도)
감정가 평균이 낮은 편이라고 하는데요,
시공사인 현대산업개발 측에서
세대당 최대 2억원까지 최저 이주비를 지원하기로 했고,
추가분담금을 입주시에 전액 100% 납부하는 것을
조건으로 하고 있습니다.
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상계1구역
상계1구역은 노후도가 심하고,
경사지형이 많은 편입니다.
주거시설은 상당히 낙후되어 있구요~
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상계1구역
소방차는 커녕
사람이 지나다니기에도 좁은 골목길이 많네요.
상계1구역은 상계2구역보다 일년 정도 앞서서
사업시행인가를 받았는데,
조합원 평형 신청까지 완료된 상계2구역보다
사업속도는 다소 늦어 보이지만,
사업성은 상계1구역이 좀더 좋아 보입니다.
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상계1구역 조감도
상계2재정비촉진구역
21년 사업시행인가
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출처: 아실
위치 : 노원구 상계동 111-206 일대
면적 : 100,842 제곱미터
조합원수 : 1,442명
세대수 : 2,200세대
시공사 : 대우건설, 동부건설
상계2구역은
4호선 당고개역 초역세권에 위치해 있습니다.
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출처: 정비사업 정비몽땅
21년 9월 사업시행인가를 받았고,
22년 6월~8월 조합원 분양신청을 진행했으며,
현재 조합원 분양신청이 완료된 상태입니다.
조합원 분양가는 59타입이 5.5억이고,
84타입이 7.6억입니다.
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상계2구역
이미 입주를 한 상계4구역(노원센트럴푸르지오)과
23년 6월 입주를 앞두고 있는 상계6구역을 제외하면,
상계2구역의 사업속도가 가장 빠르다고 볼 수 있습니다.
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상계2구역
사진에서는 잘 안느껴지지만,
상계2구역도 경사도가 꽤 있는 편이었구요~
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상계2구역
차가 다닐 수 있는 정도의 골목길도
주차 여건은 매우 열악한 곳이 많았습니다.
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상계2구역
오르막길이 갑자기 계단으로 변해서
더 이상 차가 지나갈 수 없는 길도 많습니다.
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상계2구역
현금청산자, 세입자, 영업권자를 대상으로
협의체 운영을 위한 주민설명회가 개최되었었네요.
부동산 소장님 말씀으로는
상계2구역의 가장 큰 리스크는
구역 내에 있는 수많은 점집이라고 합니다.
재개발 구역에는 점집이 종종 있는 경우가 많아
사진에는 담지 않았는데, 2구역에 특히 많다고요.
상계2구역 시공사는 대우건설과 동부건설이고,
상계 더포레스테라는 이름으로 지어질 예정입니다.
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상계2구역 조감도
상계3구역
공공재개발 후보지 선정
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출처: 아실
상계3구역은 지역주택조합으로 개발이 진행되다가
구역이 해제되는 등 갈등이 많았었는데,
지난 21년 3월 공공재개발 후보지로 선정되었습니다.
후보지로 선정만 되었을 뿐,
아직 재정비촉진구역으로 지정되지 않은 상태구요~
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상계3구역
공공재개발 후보지로 선정되었기 때문에
토지거래허가구역이 되면서
매수시 2년 실거주 요건이 있습니다.
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상계3구역
상계3구역 공공재개발에 반대하는
비상대책위원회가 활동 중인 것으로 보아
구역 내 주민 간 갈등이 좀 있는 것 같네요.
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상계3구역
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상계3구역
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상계3구역
노원센트럴푸르지오
상계4구역
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출처: 아실
노원센트럴푸르지오는
상계4구역 재개발이 완성되어
20년 1월에 입주한 810세대 아파트입니다.
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노원센트럴푸르지오
태릉해링턴플레이스, 월계센트럴아이파크와 더불어
노원센트럴푸르지오는
노원구 대장아파트 중 하나인데요,
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상계역 역세권에다가
거의 초품아라고 봐도 좋을 거리에 신상계초가 있어서
입지적으로 상당히 좋은 여건입니다.
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노원센트럴푸르지오
단지 내부도 들어가보니
아주 깔끔하게 잘 조성이 되어 있었구요~
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노원센트럴푸르지오
건너편 상계6구역 재개발이 완성되면,
시너지 효과를 일으켜
더 좋아질 것으로 보입니다.
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출처: 아실
33평 기준 21년 11월 최고가 12.5억에 거래된 이후
거래가 없는 상태입니다.
상계5재정비촉진구역
08년 조합설립인가
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출처: 아실
위치 : 노원구 상계동 109-43 일대
면적 : 112,378 제곱미터
조합원수 : 825명
세대수 : 2,237세대
시공사 : 미정
상계5구역은 당고개역을 중심으로
상계2구역과 마주보는 위치에 있으며,
당고개역 초역세권입니다.
상계뉴타운에서 가장 큰 면적을 차지하고 있고,
세대수도 2,237세대로 가장 많은 반면,
세대수 대비 조합원수는 적기 때문에 사업성이 좋습니다.
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출처: 정비사업 정비몽땅
08년 조합설립인가 이후 시공사까지 선정되었다가
건축심의에서 탈락하면서
시공사 선정이 취소되었구요,
현재는 하천부지로 인한
설계변경 심의 중에 있습니다.
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상계5구역
상계5구역은 당고개역 초역세권에
대부분 평지로 되어 있기 때문에
상계 재개발 구역 중 입지가 가장 좋다고 평가받고 있는데요.
평지+당고개역 초역세권이라는 훌륭한 입지와
세대수 대비 적은 조합원수로 인해 사업성은 좋은 반면,
사업 속도는 가장 늦다는 단점이 있네요.
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상계5구역
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상계5구역 조감도
상계6재정비촉진구역
20년 착공, 23년 6월 입주 예정
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출처: 아실
위치 : 노원구 상계동 95-3번지 일대
면적 : 66,084.9 제곱미터
조합원수 : 244명
세대수 : 1,163세대
시공사 : 롯데건설
상계4구역(노원센트럴푸르지오) 건너편에 위치한
상계6구역은 사업성이 가장 좋으면서
사업 속도가 매우 빠르게 진행된 구역입니다.
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출처: 정비사업 정비몽땅
20년 4월에 착공을 했고,
23년 6월에 입주를 앞두고 있는데요,
시공사는 롯데건설이고,
노원롯데캐슬시그니처라는 이름으로
1,163세대 대단지가 들어설 예정입니다.
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상계6구역
상계6구역은 막바지 공사가 한창 진행 중이네요.
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상계6구역
노원센트럴푸르지오 방향에서 바라본
노원롯데캐슬시그니처(상계6구역)입니다.
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상계6구역 조감도
상계5동 일대
신속통합기획1차 선정
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출처: 아실
상계뉴타운에는 1구역에서 6구역까지
6개의 상계재정비촉진구역 외에
상계5동 일대에 재개발이 추진되고 있습니다.
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출처: Real Cast
상계5동 일대는 지난해 서울시에서
신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정한
21곳 중 하나입니다.
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상계5동
상계5동은 단독주택과 빌라 밀집 지역인데요,
신속통합기획 후보지로 선정되면서
토지거래허가구역으로 지정된 상태입니다.
2년 실거주 의무가 있기 때문에
거래가 잘 안되는 상황이라고 합니다.
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신속통합기획 후보지로 선정된
상계5동 일대와 상계역 사이에는
34년차 아파트인 상계대림과 상계벽산이 있습니다.
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상계대림, 상계벽산
두 아파트 모두 재건축을 추진 중이고,
둘다 예비안전진단을 통과한 상태입니다.
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상계재정비촉진구역의 개발이 완성되면
약 1만세대 규모의 상계뉴타운이 탄생하게 되는데요,
여기에 상계5동 일대 재개발까지 더해지면
그 규모는 더 커지게 됩니다.
신속통합기획 후보지로 선정된 상계5동 일대의
예정 세대수는 현재로서는 알 수 없지만,
면적을 보면 약 19만 제곱미터로 상당히 큰 규모입니다.
기대가 되는 재개발 구역 중 하나인 만큼
지속적으로 관심을 갖고 지켜볼 예정입니다.
상계재정비촉진구역 현황
2022.12.7
|
구분
|
세대수
|
조합원수
|
조합원수/세대수
|
진행단계
|
시공사
|
|
상계1구역
|
1,388
|
715
|
51.5%
|
사업시행인가
|
현대산업개발
|
|
상계2구역
|
2200
|
1442
|
65.5%
|
사업시행인가
|
대우건설, 동부건설
|
|
상계3구역
|
1,950
|
-
|
-
|
공공재개발 선정
|
미정
|
|
상계4구역
|
810
|
-
|
-
|
입주
|
대우건설
|
|
상계5구역
|
2237
|
825
|
36.9%
|
조합설립인가
|
미정
|
|
상계6구역
|
1,163
|
244
|
21.0%
|
착공
|
롯데건설
|
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