관악구 봉천동 모아타운 임장기(청룡동, 봉천동 1,2구역)

모아타운

모아타운은 사업성이 낮아 쉽게 재개발·재건축을 할 수 없는 노후·저층 주거지를 중심으로 한 정비사업이다.

모아타운의 조건은 10만 제곱미터 미만 전체 노후도 50% 이상이다.

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출처 : 서울시

22년 10월에 3차 모아타운 대상지 26곳이 발표됐다.

청룡동 1535 일원은 서울시에서 지정한 모아타운 64곳 중 관악구에서 유일하다.

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출처 : 서울시

64곳의 모아타운 대상지 현황이다.

권리산정기준일 22.10.27. 이라는건 무슨뜻인지 알아보자.

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모아타운 권리산정기준일, 현금청산

권리산정기준일까지 착공신고를 얻지 못한 사업의 토지 등 소유자는 모아주택이 시행될 경우 현금청산 대상자가 된다.

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즉, 신축빌라나 단독주택 토지분할 등 지분쪼개기를 할 경우 현금청산된다.

지분쪼개기를 할 경우 조합원 수가 늘어나 기존 사업의 사업성이 떨어지게 되기 때문이다.

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모아타운 지정된 지역에 갭이 적은 신축을 매수하고자 할 때 착공신고일이 권리산정기준일보다 늦은 경우에는 현금청산된다.

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권리산정기준일 이후에 매수하면 현금청산대상자가 된다고 생각하면 안된다.

조합설립인가전까지 소유권이전등기를 마치면 분양권을 취득할 수 있다.

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조합설립은 주민동의율 80% 이상과 토지 등 2/3 동의가 있을때 가능하다

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투자전략은 (1) 모아타운 지정된 곳을 가서 조합설립인가전에 매수하는 것(아파트 되기 기다리기- 장기투자),

(2) 모아타운 지정될 만한 구역(모아타운 추진중인 구역)을 가서 매수하는 것이다(모아타운 지정되기 기다리기 - 단기투자)

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봉천동 1, 2구역

관악구 봉천동 모아타운 추진구역

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일단 투자금이 적고 단기인 2번 전략으로 모아타운 추진중인 지역을 위주로 보기로 했다.

모아타운 추진중인 1,2구역을 먼저 임장을 가보자.

봉천동은 강남역과 매우 가깝기 때문에 강남으로 출퇴근하는 직장인들이 선호할 지역이다.

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봉천동 일대 재개발 지역

봉천동 1,2구역은 봉천역에서 1,2구역 초입까지 걸어서 10분정도 걸린다.

봉천동 2구역은 초등학교와 고등학교 옆에 위치하고 있다.

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1,2구역을 나누는 언덕이 매우 가팔랐다.

부동산 사장님이 알려주셨는데 이쪽 지역 주민들은 관악03 마을버스가 5분마다 와서 걸어올라가지 않는다고 한다.

그리고 그 도로에 열선이 깔려 있어서 미끄러워서 못올라간적은 한번도 없었다고 하셨다.

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1,2구역 맨 위에는 마을버스 종점이 있었다.

+ 추가) 뒤에 돔 모양 건물은 공영주차장이다. 큰 공영주차장이 있어서 그런지 빌라 골목에 주차된 차량이 별로 없었다.

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1,2구역은 빌라 간격이 4미터 정도 되어서 차로 이동하기 괜찮겠다 생각했다.

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1구역쪽은 더 심각한 오르막길이다.

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공사중인 신축도 있었다.

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분위기를 살피기 위해 2구역 모아타운 추진위도 들렀는데 문은 닫혀있었고 전화통화를 해보니

방문예약을 전화로 하고 가야 한다고 하고

현재까지 동의서 60%정도 걷었다고 하셨다.

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부동산 몇군데를 들러서 매물도 볼까 싶었는데..

문 닫혀있거나 사람이 있어서 한군데를 들러서 이것저것 여쭤보았다.

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Q. 2구역 갭이 적은 매물 있나요?

A. 2억 8천에 전세 1억 9천 낀 매물(갭 9천), 반지하 1억 5천에 전세 9천인 매물(갭 6천) 등등 있고

1구역에는 2억 3천에 소유주 매물 있다

요즘 부동산에 매물이 별로 없다(팔려고 하는 사람이 없다)

네이버에 안올린 매물도 있다고 몇개 알려주셨는데 비슷한 수준이었다

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Q. 2구역 동의율 60프로 맞나?

A. 월요일에 물어보니 60프로 라고 하더라.

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3차 모아타운 지정된 청룡동 1535

관악초등학교와 봉림중학교 사이에 있고

2호선 봉천역과 가깝다.

비교적 평지이다. 1,2구역을 다녀오고 이 곳에 오니 이정도는 준평지라고 할수 있다

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가로주택 정비사업이 진행되었던 곳이 2곳이 있었다

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관악 중앙하이츠 포레 라고 가로주택정비사업으로 진행된 2개동 짜리 아파트도 있었다

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7층짜리 2개동이었고

2022년 6월에 입주하여 새아파트느낌이 났다

하지만 7층까지 밖에 안되서 사업성이 낮았을듯

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청룡동 일대에는 상당히 큰 시장이 가까웠고

상가도 많고 신축빌라가 많이 보여서 왜 지정됐는지 의문스러웠는데

임장을 가보니 가로주택 정비사업이 성공한 곳도 있고

가로주택 정비사업 진행된 곳도 있어서 지정된 것 같다.

아쉽게도 추진위가 아직 없어서 과연 동의서 걷고 조합설립까지 될 수 있을지..?

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