최근 분양가상한제 완화에 따라 일반분양가가 현실화됨에 따라서 발생하고 있는 재개발 정비사업의 1+1 (원플러스원) 제도 및 이슈에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 아래 뉴스를 보면 1+1의 추가 1주택에 대해 분양가를 일반분양가의 95% 수준으로 조합원에게 제공한다는 이슈로 인해 조합원 44명이 소를 제기한 상태입니다.
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서울경제
그럼 재개발 정비사업에서의 1+1에 대해 알아보고, 현재 무엇이 이슈인지? 해결방안은 무엇인지 함께 고민해 보도록 하겠습니다.
1. 원칙은 1주택 제공이나 예외적으로 제공
재개발사업의 원활한 추진을 위해 도정법에서 관련근거를 제시
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조합원에게는 기본적으로 1주택만은 제공함이 원칙이나, 상가주택, 다가구 주택 등 감정평가금액이 크거나, 주거용 연면적이 큰 조합원들이 조합설립을 반대하거나 지연되던 것을 해소하기 위해 도입한 규정으로, 그 요건은 도시 및 주거환경정비법에 명확히 나와있으나, +1의 분양가 기준에 대해서는 명확한 제시가 없는것이 현실입니다. 그럼 도시 및 주거환경정비법을 확인해 보겠습니다.
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도시 및 주거환경정비법 제 76조
좀 확대를 해보면 이렇습니다.
라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
제 76조 1+1의 자격 및 제한사항
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아래와 같이 정리해 볼 수 있습니다.
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1+1 자격 및 제한사항
가. 종전주택의 권리가액이 신규 분양주택 2주택의 합보다 큰 경우 2주택 분양신청이 가능합니다. 즉, 기존 종전주택의 권리가액이 20억이고, 신규 분양주택의 84타입이 12억, 59타입이 7억이라고 하면 신규 분양주택 2개를 더해도 종전주택 가격범위 이내에 있기 때문에 1+1 신청이 가능합니다.
나. 권리가액 자체로 1+1을 제공받는 사례는 그렇게 흔하지 않을것입니다. 대부분의 사례는 주거용 연면적이 신규 분양주택 2개의 합보다 큰 경우에 1+1 자격이 부여됩니다. 즉, 기존 종전주택이 다가구 주택으로 1층, 2층, 3층 각 50제곱미터라고 할때 연면적은 150제곱미터가 됩니다. 이렇게 되는 경우 신규 분양주택 84, 59제곱미터를 분양받아도 종전주택의 연면적 이내에 포함되기 때문에 1+1 분양신청이 가능하게됩니다. 그럼 사례로 한번 알아볼까요?
종전주택 145 이상 = 84 + 59
종전주택 135 이상 = 84 + 49 (분양이 있다면)
종전주택 120 이상 = 59 + 59
종전주택 100 이상 = 49 + 49 (분양이 있다면)
다. 위에서 보시는 것처럼 두번째 주택은 반드시 60제곱미터 이하여야만 합니다. 즉, 1+1에서 +1은 60제곱미터 이하므로, 59, 49 등의 소형평수만 신청 가능합니다.
라. 1+1에서 추가 1주택 (60제곱미터 이하)의 경우 입주후 (실질적으로는 입주라기 보다는 수개월 혹은 1년 이상이 소요되는 이전고시 이후) 3년간 매매, 증여 등의 권리행위가 금지됩니다. 물론 추가 1주택이 아닌 기본 1주택은 전매제한이 없지만, 그렇게 되면 +1 주택이 있기 때문에 매매를 한다면 비과세가 불가능합니다. 다만, 예외적으로 상속의 경우에는 추가 1주택도 권리행사가 가능합니다.
2. 1+1 주택의 장점과 단점
권리가액이 낮은 연면적이 큰 조합원 유리, 다주택, 이주비대출 등
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가. 1+1 주택의 장점
기본적으로 재개발 사업장의 경우 구역내 토지상황이 많이 다를수 있습니다. 평지에 위치하고 도로를 접한 단독주택이 있을수 있고, 언덕 꼭대기에 위치하고 거주에 어려움이 있는곳에 아주 큰 주거용면적을 보유한 다가구주택이 있을수 있습니다. 권리가액 자체는 평지의 단독주택이 언덕위의 다가구 주택보다 비쌀수 있으나, 단독주택은 연면적이 부족하여 1+1 신청이 불가하고, 언덕위의 다가구는 연면적이 넓어 1+1 신청이 가능할 수 있습니다. 즉, 시세와 관련없이 언덕위의 거주요건이 불합리한 지역의 주택도 저렴하게 2주택을 소유할 수 있는 장점이 있습니다. 서울처럼 규제지역이 아닌 비규제지역인 경우 양도세, 종합부동산세, 취득세 중과가 없기 때문에 2주택을 소유한다고 하더라도 큰 단점이 없습니다. 재개발로 거듭나는 지역에서 2주택을 보유하는것 자체가 큰 메리트 아니겠습니까?
나. 1+1 주택의 단점
취득세 중과, 양도세 중과, 종합부동산세 중과, 대출 규제 등 다양한 규제를 피해갈수가 없습니다. 당장 이주비대출만 해도 기본 이주비대출 신청이 불가하고, 다주택자를 위한 추가이주비 대출을 통해서만 대출을 받을 수 있습니다. 당연히 추가 이주비대출은 기본 이주비대출에 비해 대출금리가 높습니다. 아래는 흑석11구역의 다주택자에 대한 이주비대출 제시안입니다.
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흑석11구역 재개발 정비사업 조합
다. 모든 장단점을 상쇄 가능한것은 분양가
결론적으로 장점과 단점을 모두 상쇄할 수 있는것은 추가 1주택에 대한 분양가입니다. 분양가상한제 완화 이전에는 대부분 일반분양 자체가 로또 분양이었습니다. 즉, 조합원 분양가와 큰 차이가 없었기 때문에 로또 분양으로 불렸었고, 1+1 대상 조합원들이 추가 1주택을 일반분양가의 90~95%로만 받아도 큰 부담이 없었습니다. 하지만, 최근 분양가상한제 완화 이후에는 서울 외곽에서도 84타입 기준 10억의 분양단지들이 등장하기 시작했고, 강남이나 도심권은 평당 4천만원에 육박하고 있습니다. 평당 4천이라고 하면 25평이라고 할때 10억입니다. 아래는 이해를 돕기위한 예시입니다.
조합원분양가로 제공시 7억
일반분양가 95%로 제공시 9.5억
일반분양가 90%로 제공시 9.0억
이렇게 3가지 경우로만 봤을때 1+1 조합원들의 경우 최대 2.5억의 부담이 줄어들거나 새로 발생할 수 있습니다. 이러니 1+1 조합원들이 소송 등을 통해 조합원분양가에 추가 1주택을 제공해 달라고 아우성 치는것입니다.
3. 분양가에 대한 정확한 규정이 없음
감정원, 지자체의 분양가 가이드는 권고에 불과함
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가. 조합원 분양가로 제공 권고 사례
아래와 같이 용산구와 한국부동산원은 추가 1주택에 대해 조합원 분양가로 제공할것을 권고하였고, 서두에 이슈화되어 있던 흑석11구역도 감정원에서는 조합원분양가로 제공할것을 권고하였습니다. 1+1 제공규정 자체가 감정평가금액 기준이었으니, 추가 1주택도 조합원분양가로 제공되어야 한다는 권고입니다.
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나. 재개발사업의 부실을 초래 가능
모 재개발사업 구역의 경우 조합원 2천세대중 1+1 신청자가 200세대 정도가 됩니다. 조합원분양가 7억으로 분양해 준다고 하면 1,400억의 분양수입이 발생하고, 일반분양가의 90%로 하게 되면, 1,800억의 분양수입이 발생하게 됩니다. 조합 입장에서는 400억의 손실이 발생하고, 전체 10%의 1+1 조합원들로 인해 400억의 막대한 손실이 발생하고, 비례율에 큰 영향을 주게됩니다. 서두에서 말씀드린바와 같이 1+1이 주거용연면적만 충족하면 되기 때문에 산꼭대기의 다가구 소유자가 평지에 도로접한 단독주택 조합원보다 큰 이득을 얻게 된다면, 이것 또한 불합리한 처사가 아닐까 싶습니다. 재건축 사업의 경우 사업장 여건이 대동소이하지만, 재개발 사업의 경우 다양한 사례의 거주주택이 존재합니다. 1+1 조합원을 위해 혜택을 부여하게되면, 나머지 일반 조합원들에게 큰 피해를 줄수가 있습니다. 이런 부분도 고려해야할 사항이 아닌가 싶습니다.
다. 조합원분양가 제공 구역들은 어디일까요?
갈현1구역이 추가 1주택에 대해 일반분양가 기준에서 조합원 분양가로 선회하였고, 노량진8구역의 경우 관리처분총회시 조합원분양가로의 변경안건 상정을 준비중인것으로 알고 있습니다. 한남3구역의 경우에도 조합원분양가로 제공되고, 특히 노량진1구역 같은 경우에는 대부분의 주택이 1+1 대상주택이라 조합설립 동의서 징구시부터 추가 1주택은 조합원분양가로 주기로 하고, 동의서를 받아 조합원분양가로 분양 예정일것입니다.
4. 결론 : 다수의 피해가 없는 범위에서 조정
1+1 대상자가 소수이고,
사업비에 큰 영향을 주지않는 범위에서 조정 가능
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노량진1구역처럼 1+1 조합원이 대부분이라면 조합원분양가로 추가 1주택을 제공한다고 하더라도 피해받는 조합원은 소수에 불가할것이고, 사업비 또한 이를 고려하여 책정되고 검토되었을것입니다. 하지만, 1+1 조합원이 20~30% 이상 되는 구역에서 이들에게 +1 주택을 조합원 분양가로 준다면 1+1 조합원은 큰 혜택을 보겠지만, 이들을 제외한 조합원들의 사업비 손실로 인한 비례률 하락은 불보듯 뻔한일입니다. 조합원분양가 제공에 대한 한국감정원 의견서는 권고일뿐 실제 법제화된 명문화된 문서는 아닙니다. 이는 조합에서 총회를 통해 의결할 사항이고, 조합원들의 원만한 협의를 통해 해결해야 하는 사항입니다.
모두를 만족시킬수는 없습니다. 소수의 만족을 위해 사업진행을 가로막는 소송을 제기한다거나 시위등을 통해 조합원들의 권리를 찾기 위해 노력한다면 결국 모든 조합원들이 루저가 되는 그런 상황이 연출될것입니다. 이에 따라 조합 및 1+1 대상 조합원들도 협상과 타협을 통해 적정한 지점을 찾아 협의하는것이 중요할것으로 판단됩니다. 그동안 흑석11구역은 빠른 사업추진으로 모범적인 재개발사업장으로 인정받던 사업장이었습니다. 조합과 1+1 대상 조합원들은 원만한 협의를 통해 불필요한 소모적 논쟁을 종료하고, 모두에게 도움이 되는 최적의 지점을 찾아야 할 것 입니다.
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