사진 설명을 입력하세요.
신당8구역 끝자락 삼성아파트에서 청구역쪽으로
안녕하세요?
오늘은 시청, 광화문 직장인의 직주근접의 끝판왕
신당8구역을 알아보도록 하겠습니다.
주말에는 직접 신당8구역을 산책하듯이
아내와 함께 둘러보고 왔습니다.
그럼 시작해 볼까요?
1. 신당8구역 사업 개요
더블역세권에 경사도 그리 심하지 않습니다.
출처 입력
사진 설명을 입력하세요.
아실(아파트실거래가)
5호선, 6호선 더블역세권인 청구역에 자리잡고 있습니다. 조금 아쉬운게 황금노선인 2호선 신당역까지 붙어 있었다면 최고인데 이 부분은 조금 아쉽습니다. 그래도 청구역에서 신당역까지 도보로는 8분이면 충분하니 신당역세권으로 볼수도 있겠습니다. 걷도 운동하는것도 나쁘지 않아 보입니다.
사진 설명을 입력하세요.
네이버 길찾기
그럼 신당8구역 사업개요 및 추진현황을 살펴보겠습니다.
가. 사업개요
조합원 566명 꼭 기억해 두세요.
사진 설명을 입력하세요.
정비사업 정보몽땅
나. 공급세대수
임대 제외 총 1,032세대 공급 예정이고, 84타입+@가 451+68 = 519세대입니다. 즉, 조합원은 566명인데 84타입 이상이 519세대이니 47세대 정도는 84타입 분양을 못받을수도 있겠습니다. 하지만, 시공사 선정 과정에서 설계변경이 이뤄지게 되면 아마도 조합원 분양신청을 다시 하지 않을까 싶습니다.
사진 설명을 입력하세요.
정비사업 정보몽땅
다. 조감도 및 배치도
사업장에 청구초등학교가 붙어 있어서 네모 반듯하지는 않습니다. 그래도 초등학교를 품고 있는 초품아라 이 모든 단점을 상쇄할 수 있을 것 같습니다.
사진 설명을 입력하세요.
정비사업 정보몽땅 - 조감도
사진 설명을 입력하세요.
정비사업 정보몽땅 - 배치도
아무래도 3개의 단지로 구성이 될 듯 합니다. 청구역과 청구초등학교를 품은 1, 2단지(가칭)가 제일 좋아 보이기는 합니다. 다만, 3단지는 1, 2단지에 비해 경사가 높아 층만 높다면 조망이 매우 좋을것으로 보입니다. 초등학교는 1, 2단지가 조망은 3단지가 좋을것으로 판단됩니다.
어제 현장에 다녀왔는데 청구삼성아파트쪽이 경사가 제일 높았습니다. 경사가 높지만 생각보다 그리 경사가 심하지는 않아서 깜짝 놀랐습니다. 근처 금호역쪽은 경사가 만만치 않거든요. 레벨화 해서 시공하면 큰 무리는 없어 보입니다.
사진 설명을 입력하세요.
호갱노노
어제 삼성아파트 맞은편에서 찍은 사진을 보시면 대충 경사 및 고도를 체감하실 수 있을것으로 보입니다. 청구초 주변은 거의 평지에 가깝습니다.
사진 설명을 입력하세요.
청구삼성아파트에서 청구역 바라본 모습
2. 신당8구역 사업추진 현황
현재 시공사 선정이 유찰되어 재입찰 예정입니다.
출처 입력
사진 설명을 입력하세요.
리치고 신당8구역 현황
신당8구역은 사업시행인가를 이미 2018년에 받았습니다. 시공사는 DL이앤씨였고, 조합에서는 ACRO 브랜드와 특화설계를 요구했었나봅니다. 하지만 생각대로 잘 협의가 되지 않아 시공계약 해지를 진행한 것 같습니다.
사진 설명을 입력하세요.
이데일리, 한국금융신문
조합의 사정도 분명이 있었겠지만, 사업성만 고려해 본다면 특화설계로 얻게되는 이익보다 빠른 사업추진이 더 많은 이익을 가져다 주지 않을까 생각이 듭니다. 사업시행인가 이후 4년이 넘는 기간 동안 사업성은 악화될수밖에 없으니까요.
최근 대우, GS, 포스코, 삼성물산 등 쟁쟁한 1군 업체들이 시공사 선정 입찰에 많은 관심을 보였습니다. 하지만 삼성물산, GS는 사업참여 포기를 선택했고, 대우의 경우 한남2구역에 올인한 나머지 입찰 참여를 하지 않았습니다. 포스코가 고급 특화브랜드인 오티에르를 들고 단독 입찰을 하였습니다.
사진 설명을 입력하세요.
MTN, 시사저널이코노미, 뉴스웨이, 아시아타임즈
결국 재입찰을 통해 최종 시공사를 선정할것으로 보이나, 아마도 포스코의 오티에르가 유력하지 않을까 싶습니다. 자금조달이 쉽지 않은 가운데 유일한 경쟁자였던 대우가 한남2구역에 올인을 했기 때문입니다.
사진 설명을 입력하세요.
포스코 오티에르 - 포스코
포스코건설 입장에서는 딜레마에 빠질수도 있겠습니다. 강남권을 목표로 하이엔드 브랜드인 오티에르를 론칭하였으나, 강남권을 목표로 론칭하여 하이엔드 이미지를 유지해야 하나 비강남권까지 확대하다 보면 브랜드의 가치가 떨어질수도 있고, 하이엔드 브랜드의 희소성도 떨어지는 딜레마입니다. 어떻게 극복하는지 지켜볼 일입니다.
그럼 포스코 오티에르의
가장 큰 제안은 무엇이었을까요?
금융비용의 시공사 책임 조달
(이주비 LTV 100% 제시)
0:0:100
(입주시 추가분담금 100% 상환)
설계변경으로 조합원 재분양신청
(중대형평수 확대)
오티에르 하이엔드 적용
포스코건설 설명회
출처 입력
하루 빨리 시공사가 선정되기를 기원해 봅니다. 이와 더불어 지금부터는 신당8구역이 지금부터는 클린 사업장으로 유명해 지기를 기대해 봅니다.
사진 설명을 입력하세요.
뉴스픽
아마 시공사가 선정되고 나면 설계변경을 다시 실시하고, 조합원 분양신청을 다시 받지 않을까 생각이 듭니다. 거의 예상되는 시나리오로 보입니다. 아마 84타입 이상의 중대형 평수가 기존보다는 많이 늘어나서 조합원들에게 재선택의 기회가 있지 않을까 싶습니다. 참고로 신당8구역은 18년 11월 사업시행인가를 받았기 때문에 관리처분이가가 나면 조합원지위양도가 불가하오니 이점은 유의해 주시기 바랍니다.
2. 신당8구역 매물 및 주변시세 분석
매울을 찾으려고 해도 거의 없네요. 아마 시공사 선정을 기다리는 듯
출처 입력
가. 조합원 분양가는?
조합원 분양가는 시공사 계약이 되고, 설계변경이 완료되면 아마도 변경될 것으로 보이지만, 기존 사업시행인가 기준으로는 아래와 같습니다.
59타입 : 6.03억, 74타입 : 6.98억
84타입 : 7.97억, 114타입 : 11.3억
나. 주요 매물을 확인해 볼까요?
매매가 : 10.3억, 감정평가액 : 4.6억, 프리미엄 : 5.7억
매매가 : 10.0억, 감정평가액 : 2.5억, 프리미엄 : 7.5억
매매가 : 12.0억, 감정평가액 : 4.1억, 프리미엄 : 7.9억
매매가 : 11.1억, 감정평가액 : 3.6억, 프리미엄 : 7.5억
84타입을 신청했다고 가정하면
(어차피 재분양신청할테니)
매매가+(조합원분양가-감정평가액)을 적용해 보면
1번 매물 : 10.3 + (7.97 - 4.6) = 13.67
2번 매물 : 10.0 + (7.97 - 2.5) = 15.47
3번 매물 : 12.0 + (7.97 - 4.1) = 15.87
4번 매물 : 11.1 + (7.97 - 3.6) = 15.47
대략적으로 13~15억 사이가
총 아파트 한채 매매가로 보입니다.
아마도 지금 매물이 없어서 그렇지 실제로는
13~14억 사이가 아닐까 싶습니다.
다. 주변 시세를 한번 확인해 볼까요?
사진 설명을 입력하세요.
청구e편한세상 : 12~13억 형성
사진 설명을 입력하세요.
e편한세상금호파크힐스 : 16 ~ 17억 형성
사진 설명을 입력하세요.
e편한세상옥수파크힐스 : 17 ~ 18억 형성
청구e편한세상과 비교해 보면 고평가로 보이고, e편한세상금호파크힐스나 e편한세상옥수파크힐스와 비교해 보면 안전마진이 3~4억 정도입니다. 생각보다 안전마진이 많지는 않습니다. 그 의미는 기존 신축 아파트에 비해 신당8구역이 거래가 없어서 그런지 가격하락이 크지 않았다는 이야기 일수도 있습니다. 시공사가 선정되고, 거래가 이뤄져야 시세를 확인할 수 있을 것 같습니다.
안전마진이 그래도 5억은 되어야 하지 않을까 싶습니다. 아직 남은 과정이 많고, 무난하게 진행된다고 하더라도 7년 이상은 소요될텐데 그만큼의 마진이 보장되지 않는다면 또 세월을 낚아야 할수도 있거든요.
직주근접으로 좋은 지역은 맞습니다.
시청, 광화문이 바로 옆이고,
한강 다리만 건너면 압구정동입니다.
조합에서는 최대한 빠른 사업 추진을 통해 조합원의 이익 도모를 위해 최선을 다해야 하지 않을까 싶습니다. 지금까지 지내온 아까운 시간을 만회해야 하니까요. 포스코건설이 재입찰에 참여하여 시공사로 선정된다면, 제안한 내용대로 최선을 다해 협상에 임하고 시공계약을 체결해야 할것입니다. 포스코 건설하면 과거 부산의 대연8구역 이슈가 갑자기 생각납니다.
당시 민원처리비 3천만원 지급이 문제였는데 남은기간 잘 해결되기를 바래봅니다. 신당8구역에서도 수주를 위한 무리한 제안보다는 실효성있는 제안을 통해 조합과 건설사가 윈윈 할 수 있는 계약이 되었으면 합니다.
이상 신당8구역 소개글을 마무리 하도록 하겠습니다.
마지막으로 신당8구역 사진 공유합니다.
사진 설명을 입력하세요.
신당8구역 고지대 맞은편 청구삼성아파트
사진 설명을 입력하세요.
청구삼성을 뒤로하고 청구e편한세상이
사진 설명을 입력하세요.
청구초등학교 근처
사진 설명을 입력하세요.
청구초등학교에서 청구삼성 올라가는길에
사진 설명을 입력하세요.
청구삼성아파트에서 바라본 도심
신당동 떡볶이 촌
'부동산재개발재건축' 카테고리의 다른 글
| 강남구 개포4동 재개발 4구역(가칭) 임장 (0) | 2023.01.17 |
|---|---|
| 개포동 재개발 (3) | 2023.01.17 |
| 북아현2구역 임장과 공시가격 확인을 통한 종전자산 평가금액 순위 예측하기 (0) | 2023.01.16 |
| 노량진뉴타운대장 1구역 임장기를 기록하다. (0) | 2023.01.16 |
| 재개발 조합원자격과 분양대상 자격은? (꿈은 이뤄진다 - 현금청산) (0) | 2023.01.16 |
