재개발 추진 플로우(FLOW)단계

 재개발 추진절차

조합설립추진위원회 구성 
개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻 어 시장·군수의 승인을 받아야 한다 (주택재건축사업도 동일)

   

구역지정

주택개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 해당 구역을 지정ㆍ고시하는 것을 말한다 주택재개발구역 안에 계획ㆍ결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다. 

주택재개발 구역지정의 절차

기초조사 및 입안▶일반인의 공람(일간신문에 공고,14일간 공람) ▶구의회 의견청취▶구역지정신청▶서울시도시계획위원회 심의▶구역지정 및 고시

조합설립 

토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 한다 (주택재건축사업도 동일)조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 한다 (주택재건축사업도 동일)

사업시행자 (주택재건축 사업도 동일)

조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있음- 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요- 정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택 재건축사업은 제외) - 도시계획사업과 병행한 정비사업- 순환정비방식에 의한 정비사업- 사업시행인가가 취소된 때- 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때- 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
사업시행인가 
사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역안의 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의와 토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다.(주택재건축사업은 제외)

관리처분계획 
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차다. 
사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 한다. 
시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.(주택재건축사업도 동일)
관리처분계획 주요기준1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시 장·군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음

이전고시 절차 
준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 한다.
효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능하다.

청산금 
분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급 해야 한다.
정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결 을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 할 수 있다.

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