주택거래신고지역지정 안내
2004.4.
서 울 특 별 시
(도시계획국 토지관리과)
목 차
Ⅰ. 주택거래신고지역지정 관련 보도내용
Ⅱ. 주택거래신고지역지정 관련 문답자료
Ⅲ. 주택거래신고제 개요
Ⅳ. 주택거래신고제에 관한 문답자료
Ⅰ. 주택거래신고지역지정 관련 보도내용
강남 3개구(강남․강동․송파)와 성남시 분당구
주택거래신고지역으로 지정
- 작년 10.29대책의 후속조치 시행 -
□ 건설교통부는 10.29대책 이후 안정세를 보여오던 주택가격이 최근 강남지역 재건축추진 아파트 등 일부지역에서 불안양상을 보임에 따라
ㅇ 이를 조기에 차단하고 주택시장 안정기조를 확고히 정착시키기 위해 강력한 안정대책을 추진키로 하였음
□ 우선 10.29대책에서 도입된 “주택거래신고제”를 조기에 시행하기 위해 4월 26일자로 서울시 강남구․강동구․송파구 및 성남시 분당구 전역을 주택(아파트)거래신고지역으로 지정키로 하였으며
ㅇ 최근 시장불안의 근원인 재건축아파트에 대해서는 재건축에 따른 개발이익을 환수하는 방안을 부동산공개념 검토위원회에서 논의하여 시행방안을 조기에 확정․추진키로 하였음
≪ 주택(아파트)거래신고지역 4곳 지정 ≫
□ 건교부는 4.21일 주택정책심의위원회(위원장 : 강동석 건교부장관)의 심의결과에 따라 4.26일자로 서울시 강남․강동․송파구와 성남시 분당구를 아파트거래신고지역으로 지정키로 하였음
ㅇ 건교부는 금년 3월말을 기준으로 신고지역 지정기준에 해당되는 지역은 서울 강남․강동․송파구, 성남 분당․수정구, 아산, 김포, 춘천 등 8개 시군구로 나타났으며,
* 주택거래신고지역 지정기준 및 대상지역
- 소득세법상 투기지역중에서
ⅰ) 직전월 아파트 또는 연립주택 값 상승률이 1.5%이상(강동구)
ⅱ) 3개월간 아파트 또는 연립주택 값 상승률이 3% 이상(아산․춘천)
ⅲ) 연간 아파트 또는 연립주택 값 상승률이 전국 상승률의 2배 이상인 지역(서울 강남․강동․송파구, 성남 분당․수정구, 김포)
ㅇ 이들 후보 지역중 집값상승을 견인하고 있고 인근 지역으로 가격상승세가 확산될 우려가 큰 서울시 강남구 등 3개구와 성남시 분당구 4곳을 우선 주택거래신고지역으로 지정하되,
ㅇ 최근 주택가격이 안정세를 회복하고 있는 김포시와 성남 수정구와 다른 지역에 미치는 영향이 크지 않는 춘천시와 아산시는 일단 지정대상에서 제외하였다고 밝혔음
* 최근 아파트가격 상승률(%)
․김 포 : -0.5(1월) → -0.7(2월) → -0.2(3월)
․수정구 : -0.2(1월) → 0.6(2월) → 0.9(3월)
* 춘천 1～3월 주택거래건수 : 1,505건(’03년) → 1,359건(’04년)
* 아산주요 주택건설지표
․미분양 물량(세대) : 1,054(1월) → 1,224(2월) → 1,315(3월)
․사업승인 현황(연면적, 천㎡) : 0(1월) → 385(2월) → 114(3월)
․건축허가 면적(연면적, 천㎡) : 52(1월) → 45(2월) → 50(3월)
□ 그러나, 건교부는 이번에 신고지역에서 제외된 지역이라도 다음달 주택가격이 상승할 때에는 즉시 지정할 수 있도록 주요 감시지역으로 관리하고
ㅇ 특히 3월까지의 기준으로는 지정기준에는 해당되지 않으나, 여전히 집값이 상승세에 있는 서울 서초구․용산구와 경기도 과천시 등은 지정요건에 해당될 경우 지체없이 신고지역으로 지정할 수 있도록 특별히 감시․관리하기로 하였음
* 3월 아파트가격 상승률 : 서초 0.8%, 과천 : 1.3%
* 1～3월 상승률 변화 : 서초 -0.9→0.9→0.8, 과천 -1.3→2.2→1.3
* 연간 아파트가격 상승률 : 서초 15.6%, 과천 : 9.5%
□ 서울 강남구 등 4개 지역이 4월 26일부터 아파트거래신고지역으로 지정됨에 따라
ㅇ 4월26일부터 신고지역에서 전용 60㎡를 초과하는 아파트(재건축 정비구역으로 지정되었거나 재건축조합설립인가를 받은 단지는 평형에 관계없이 모든 아파트)에 대해 새로이 거래계약을 체결한 매도자 및 매수자는 공동으로 15일 이내에 실거래가 등 거래내역을 관할 시군구에 신고하여야 하며
ㅇ 4월26일전에 거래계약을 체결하였으나, 지정일 현재 검인을 받지 않은 경우에도 26일부터 15일이내에 신고하여야 함
* 신고사항 : 당사자, 계약일, 주택소재지, 주택의 종류․규모,
실거래가, 소유권 이전예정일, 부동산중개업자, 계약의 조건․기한
□ 신고지역으로 지정된 시군구는 신고된 실거래가를 기준으로 취등록세를 부과하고 신고내역을 국세청에 통보하며
* 취등록세가 현행보다 3～5배정도 증가
ㅇ 신고내역을 통보받은 국세청은 이를 향후 양도소득세 부과를 위한 과세자료로 활용하게 됨
□ 신고지역에서 신고의무를 게을리하거나 허위로 신고하는 경우 매도자․매수자 모두에게 최고 취득세액의 5배(주택가격의 10%)까지 과태료가 부과됨
≪ 재건축개발이익 환수방안 조기추진 ≫
□ 아울러 건설교통부는 주택거래신고제 시행과 더불어 최근 국지적 과열양상을 보이는 재건축 시장의 근원적 안정을 위해 10.29대책에서 2단계조치로 발표된 “재건축개발이익환수”를 조기에 추진하기로 하였음
□ 이를 위해 건설교통부는 시민단체 대표․주택전문가 16인으로 구성된『부동산공개념검토위원회(위원장 : 김정호 KDI교수)』를 소집하여 조속히 구체적인 시행방안을 마련하고
ㅇ 상반기중 관계부처 및 당정협의 등 절차를 거쳐 시행방안을 확정하여 하반기중에 시행할 계획이라고 밝혔음
□ 건교부는 또한 주택거래신고제 본격 시행과 함께 10.29대책에서 마련된 부동산세제 개선안이 차질없이 추진되고 있어 앞으로 주택시장 안정기조가 정착될 것으로 전망하였음
ㅇ 우선 보유과세 현실화를 위한 재산세제 개편안에 따라 금년 6월에 최초로 인상된 재산세 고지서가 발부될 예정임
* 강남 대치동 38평아파트 : ‘03년 13만원 → ’04년 81만원
ㅇ 종합부동산세는 ‘05년중 도입될 수 있도록 현재 시행방안을 마련중에 있으며 하반기중 관련 법률안이 국회에 제출될 예정
ㅇ 다주택보유자 양도세 강화는 신규주택 취득자는 금년부터 이미 적용중이며 기존주택보유자에 대해서는 내년부터 적용됨
ㅇ 마지막으로 부동산투기혐의자에 대한 금융재산 일괄조회도 금융실명법 개정(’04.1월)으로 7월부터 시행할 계획임
□ 주택거래신고제, 재건축개발이익 환수 및 세제개선안이 시행되는 내년부터 강남지역이라 하더라도 과거처럼 아파트 투자에 따른 자본이득을 기대하기 어려울 것으로 건교부는 분석하였음
Ⅱ. 주택거래신고지지정 관련 문답자료
1. 거래신고지역을 동별 또는 주택단지별로 지정하지 않고
시군구 단위로 지정한 이유 및 가격상승이 적은 지역의
주민들이 불만을 제기할 가능성은
□ 이번에 지정된 서울 강남구 등 4곳은 주택가격을 선도하고 이 지역의 주택가격 상승시 인근으로의 파급효과가 큰 지역으로
ㅇ 읍면동 또는 단지단위로 생활권 구분이 어려운 아파트 밀집지역인데다
ㅇ 읍면동 또는 단지단위 지정시 미지정 지역 또는 단지의 주택가격이 상대적으로 상승하는 “풍선효과” 가능성이 높고
ㅇ 주택거래신고제 시행취지가 더 이상의 가격상승을 방지하는데 있으므로 최근 가격상승을 주도하여온 단지뿐 아니라 상승가능성이 높은 인근 단지까지 일괄하여 지정하는 것이 불가피
- 이 경우 상대적으로 상승폭이 적은 지역에 거주하는 주민들이 불만을 제기할 수 있으나, 신고지역으로 지정되더라도 현재의 소유자에세 직접 조세를 부과하는 것이 아니므로 직접적인 피해는 없음
- 또한 거래위축에 따른 가격하락․매도기회 감소 등의 불만이 있을 수 있으나, 동일 생활권내에 소재하는 모든 아파트에 공통적으로 적용되므로 상대적으로 특별한 불이익을 받는 것이 아님
2. 금번에 지정된 신고지역에서 거래신고대상인 주택은 ?
□ 주택거래 신고지역은 아파트거래신고지역․연립주택거래신고지역 및 아파트․연립주택거래신고지역으로 나누어짐
□ 금번에 지정된 서울 강남구 등 4개의 시군구는 아파트거래신고지역으로 지정되었으므로
ㅇ 이들 지역내 소재하는 전용면적 18평을 초과하는 아파트를 거래하고자 하는 경우에는 매도인․매수인이 공동으로 거래당사자․주택의 종류․규모, 실거래가격 등 거래내역을 관할구청(지적과)에 신고하여야 함
ㅇ 다만 아래의 경우에는 평형에 관계없이 모든 아파트에 대하여 거래내역을 신고하여야 함
ⅰ) 종전 주택건설촉진법의 규정에 의해 재건축조합설립 인가를 받은 단지
ⅱ) 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축사업 정비구역
- 아파트지구개발기본계획이 수립된 지역
․강남 : 압구정지구(현대․미성․한양 등)
대치지구(은마․선경․우성 등)
청담․도곡지구
․송파 : 잠실지구
․강동 : 둔촌지구
- 재건축을 추진하기 위하여 수립된 지구단위계획으로 결정된 구역
- 주택재개발사업을 위한 정비구역으로 지정된 지역
- 재해위험구역
3. 재건축 추진아파트중 조합설립인가 이전단계(추진위원회 설립․안전진단)에 있는 18평이하 소형 아파트가 신고대상에서 제외되고 있어 이들 주택의 가격이 상대적으로 상승할 우려가 있는데
□ 재건축 추진아파트의 경우 도정법상의 정비구역으로 지정되었거나 재건축조합이 설립된 단지의 아파트는 평형에 관계없이 모두 신고대상이나
* 강남지역 5개 저밀도(반포, 잠실, 청담․도곡, 암사, 명일의 5만 2천세대) 및 고밀도 재건축 단지는 평형 등
ㅇ 이에 해당되지 않는 재건축추진 18평 이하 소형아파트가 신고대상에서 제외되고 있는 바, 이는 조합원명의의 변경이 조합설립 이후에 금지되는 사항과 형평성을 맞추기 위한 것임
□ 조합설립 이전단계에 있는 18평 이하 재건축추진아파트는
ㅇ 신고대상에서 제외되었다고 특별한 혜택이 부여되는 것은 아니며
ㅇ 재건축아파트의 가격은 향후 기대수익에 따라 결정되는데 신고제시행으로 인근지역의 아파트가격이 안정되면 기대수익 자체가 감소되어 가격상승여지는 없어지게 됨
ㅇ 또한 조합설립단계에서는 전매가 불가능해지고
ㅇ 금년중 “재건축개발이익 환수”방안이 시행될 예정으로 있어 재건축으로 인한 기대수익이 감소할 것이므로 신고대상에서 제외되더라도 추가적인 가격상승은 없을 것임
4. 금번에 지정된 신고지역에서 아파트를 사고파는 경우에만
신고하면 되는가
□ 신고지역에서 신고하여야 하는 거래는 매매계약 뿐아니라
ㅇ 물물교환․현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제도 포함되며 이외에도
ㅇ 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제예약 등을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우
ㅇ 매매예약의 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행중인 주택을 취득한 선의의 제3자가 타인에게 매도하는 경우
ㅇ 집행력있는 판결을 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우
ㅇ 그밖에 부담부 증여 등 사실상의 대가가 수반되는 거래는 모두 신고대상이 됨
□ 다만, 상속 등 대가가 없는 거래인 경우나 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우 또는 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전 하는 경우에는 신고할 필요가 없음
5. 반드시 거래당사자가 주택거래신고를 하여야 하는가
□ 주택거래신고서는 신고의무자(매수인 및 매도인)가 주택소재지 관할 시장․군수․구청장에게 직접 제출하는 것이 원칙이나
- 신고인의 생업상 사정 등으로 인하여 직접 신고하는 것이 불가능할 경우에는 대리인으로 하여금 신고서를 제출토록 할 수 있음
□ 또한 신고인중 거래당사자 일방이 신고를 거부한 경우에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음
ㅇ 예를 들어 매도인이 신고를 거부하는 경우 매수인이 단독으로 신고할 수 있으며 이 경우 신고를 거부하여 신고의무기간을 도과한 매도인을 차후 과태료 처벌을 받게됨
6. 신고지역에서 주택거래신고를 한 경우 계약서에 검인을
별도로 받아야 하는지
□ 주택거래신고를 한 경우 별도의 검인은 필요하지 않음
□ 신고인이 주택거래를 신고하여 관할 시군구청으로부터 신고필증을 교부받은 경우 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 간주되므로 별도로 주택거래계약서에 검인을 받을 필요는 없음
7. 주택거래신고지역으로 지정된 날을 기준으로 모든 아파트
거래는 신고하여야 하는가
□ 아파트거래신고지역으로 지정․고시된 4월26일을 기준으로 이날 이후 새로이 신고대상 아파트에 대한 거래계약을 체결하는 경우 계약일부터 15일 이내에 시군구에 신고하여야 함
□ 4월26일전에 이미 아파트거래계약이 체결했다하여도 시군구로부터 당해 계약에 대한 검인을 받지 않았다면 지정일로부터 15일 이내(5월10일까지)에 신고하여야 하나,
ㅇ 4월26일전에 이미 검인을 받았다면 신고의무는 없음
8. 재건축이 상당부문 진행되어 멸실된 아파트는 신고대상에서
제외되고 있어 부작용이 우려되는데
□ 주택으로서의 실체가 없는 아파트분양권 또는 재건축추진으로 멸실된 주택은 신고대상이 아님
□ 아파트 분양권의 경우 거래가 불가능하고 1회에 한하여 전매가 허용되는 경우에도 추후 입주시 실제 분양가격으로 취등록세를 부과하고
□ 재건축추진 멸실주택도 관리처분인가시에 주택의 조합원 공급가액 및 일반 분양가의 확인이 가능하며
ㅇ 이러한 가액을 기준으로 취등록세를 납부하게 되므로 따로 실거래가격을 신고토록 할 실익이 없음
9. 신고지역에서 신고의무를 해태하거나 거래내역을 허위
신고한 경우 구체적인 벌칙내용은 ?
□ 신고의무를 게을리하거나 거래내역을 허위로 신고했을 경우 신고의무자인 아파트 매도인 및 매수인에게 취득세액의 1배～5배(집값의 2%～10%)까지 과태료가 부과되며
ㅇ 부과기준이 되는 취득세액은 실제 주택가액을 기준으로 함
□ 구체적인 과태료 부과기준은 다음과 같음
위 반 행 위
과태료
부과금액
ㅇ 주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때
․신고해태기간이 1월 미만
․신고해태기간이 1월 이상～3월 미만
․신고해태기간이 3월 이상～6월 미만
․신고해태기간이 6월 이상～12월 미만
․신고해태기간이 12월 이상
취득세의 1배
취득세의 2배
취득세의 3배
취득세의 4배
취득세의 5배
ㅇ 주택거래계약신고를 거짓으로 한 때
- 거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때
- 거래가액을 거짓으로 신고한 때
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 이상～20% 미만
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20% 이상～30% 미만
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30% 이상～50% 미만
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50% 이상
취득세의 1배
취득세의 1배
취득세의 2배
취득세의 3배
취득세의 4배
취득세의 5배
10. 거래가액 허위신고자는 어떻게 파악하는지
□ 건교부는 지자체․국세청 등이 허위신고 파악을 보다 용이롭게 할 수 있도록 국민은행과 한국감정원 등의 협조를 받아 전국의 투기지역을 대상으로 주택가격 데이터베이스를 구축하였음
ㅇ 주택가격 데이터베이스의 자료를 프로그램화하고 해당 지자체에 매월 1회 제공하여 허위신고 여부를 판단하는 자료로 활용
ㅇ 또한 관할 지자체의 처리부서는 허위신고자 명단을 작성하여 과세담당부서와 관할 세무관서에 통보하게 됨
11. 이번에 지정된 주택거래신고구역은 언제 해제되는지
□ 당해 지역의 주택가격이 신고지역 지정전의 가격수준 이전으로 하락되어 상당기간 다시 상승할 우려가 없거나
ㅇ 당해 지자체의 장이 주택가격이 안정되었다고 판단하여 당해 지역의 주택청약경쟁률․주택거래건수, 당해 또는 인근지역의 개발수요를 고려하여 해제를 요청하는 경우에는
ㅇ 주택정책심의회에서 안건으로 상정하여 해제여부를 결정함
ㅇ 다만 투기지역의 해제가 있는 경우에는 주택거래신고지역의 해제가 있는 것으로 간주함
12. 주택거래신고지역 지정으로 세부담은 얼마나 증가되는지
□ 신고지역으로 지정된 지역에서는 신고된 실거래가를 기준으로 취등록세를 부과하므로 현재보다 통상 3～5배정도 세부담이 증가할 것으로 보임
□ 구체적인 예를 들면 다음과 같음
ㅇ 강남 대치동 A아파트 31평 3.6배 (800→3,000만원)
ㅇ 강남 개포동 B아파트 17평 4.6배 (765→3,500만원)
ㅇ 성남 분당 무지개마을 C아파트 33평 6.73배 (260→1,750만원)
13. 일선 시군구에서 주택거래신고업무를 담당하는 부서는 어디
이고, 시행준비는 완료되었는지
□ 주택거래신고서를 수리하고 신고필증을 교부하는 등 신고업무를 담당하는 부서는 일선 시청․군청 또는 구청의 지적과임
□ 건교부는 주택거래신고제의 차질없는 시행을 위하여
ㅇ 국민은행․한국감정원의 협조를 받아 주택가격 데이터베이스의 자료를 프로그램화하였고
□ 일선 지자체의 원활한 주택거래업무 처리를 위해서
ㅇ 신고서 접수 및 허위신고를 판별할 수 있도록 전산시스템 (주택거래가격검증시스템)을 구축한 후
ㅇ 신고업무를 직접 담당하게될 시군구의 공무원을 상대로 교육을 실시하는 등 새로운 제도의 시행을 위한 준비를 완료하였음
14. 주택거래신고제 시행으로 거래가 급격히 위축되고, 신규 주택 공급이 감소하여 중․장기적으로 가격상승요인으로 작용할 우려는 없는지
□ 주택거래신고지역으로 지정되면 취․등록세 부담이 3～5배 정도 늘어나기 때문에 투기수요가 줄어들어 가격안정에 도움이 될 것으로 예상됨
ㅇ 신규주택은 이미 분양가격으로 취․등록세를 납부하고 있기 때문에 신고제 시행이 신규공급의 감소요인으로 작용하지는 않을 것이며
ㅇ 오히려 기존주택의 거래비용 증가로 신규주택에 대한 선호도가 높아져서 공급 촉진작용을 할 수도 있음
Ⅲ. 주택거래신고제 개요
□ 도입목적
ㅇ 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함
□ 시행지역
ㅇ 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함
* 투기지역이란 ? (투기지역 지정현황 ☞ 별첨 1)
⇒ 전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역임
⇒ 투기지역에서는 주택․토지에 대한 양도소득세를 실거래가로 부과하고 필요시 탄력세율(기본세율±15%p범위내)을 적용할 수 있음
□ 신고 대상주택
ㅇ 주택거래신고지역의 공동주택의 종류에 따라 다음과 같이 구분됨
- 아파트거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트
- 연립주택거래신고지역 : 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 연립주택
- 아파트․연립주택거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택
* 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄
* 재건축․재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거․멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나, 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨
□ 신고 의무자
ㅇ 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성․기명 날인하여 당해 주택소재지의 관할 시장․군수․구청장에게 제출하여야 함
ㅇ 다만, 거래당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음
ㅇ 또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음
□ 신고기간
ㅇ 주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장․군수․구청장에게 신고하여야 함
ㅇ 다만, 신고지역 지정전에 체결된 계약으로서 검인을 받지 아니한 계약은 지정일부터 15일 이내에 신고하여야 함
* 검인계약서란 ?
⇒ 부동산등기특별조치법에 따라 지자체 장의 검인(확인도장)을 찍은 부동산매매계약서로서 지방세등 세금 납부 및 등기시에 제출하여야 함
□ 신고내용
ㅇ 주택거래계약의 신고내용은 다음과 같음
- 계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 거래가액, 소유권이전 예정일자, 부동산중개업자, 계약의 조건․기한
※ 신고내용중 부동산중개업자는 중개계약인 경우에 한하고, 계약의 조건․기한은 조건 또는 기한이 있는 경우에 한함
□ 위반자 조치
ㅇ 미신고자 및 신고해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함
ㅇ 허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함
□ 과태료 부과기준
위 반 행 위
과태료부과금액
ㅇ 주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때
․신고해태기간이 1월 미만
․신고해태기간이 1월 이상～3월 미만
․신고해태기간이 3월 이상～6월 미만
․신고해태기간이 6월 이상～12월 미만
․신고해태기간이 12월 이상
취득세의 1배
취득세의 2배
취득세의 3배
취득세의 4배
취득세의 5배
ㅇ 주택거래계약신고를 거짓으로 한 때
- 거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때
- 거래가액을 거짓으로 신고한 때
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 이상～20% 미만
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20% 이상～30% 미만
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30% 이상～50% 미만
․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50% 이상
취득세의 1배
취득세의 1배
취득세의 2배
취득세의 3배
취득세의 4배
취득세의 5배
※ 거래가액을 거짓으로 신고한 때에는 실제 거래가액을 기준으로 과태료 부과
□ 제출서류
ㅇ 주택거래계약의 신고시 제출하는 서류는 다음과 같음
- 주택거래계약신고서 (양식 ☞ 별첨 2)
- 주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류
- 거래계약서 사본 등 당해 주택거래계약을 증명하는 서류
- 건물등기부등본
※ 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 대신할 수 있음
□ 처리절차
ㅇ 주택거래신고서 작성․제출(신고인) → 신고서 접수(시장․군수․구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부(검인 면제) → 허위신고 등 위반자에 대한 과태료 부과
□ 주택거래신고지역 지정
ㅇ 신고지역의 종류
- 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트․연립주택거래신고지역
ㅇ 신고지역의 지정절차
- 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할 지방자치단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정함
※ 세부 지정절차
지정예고(필요시, 건교부) → 현지조사(필요시, 건교부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의(시급한 경우 생략가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고
ㅇ 신고지역의 지정기준
- 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역
- 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역
- 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역
- 관할 시장․군수․구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역
ㅇ 신고지역의 지정범위
- 신고지역의 지정범위는 시․군․구 또는 읍․면․동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함
- 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축․재개발구역 단위별로 지정할 수 있음
<별첨 1>
투기지역 지정현황
□ 주택투기지역(전국 총 55개 지역)
주 택 투 기 지 역
지정일
서울
(14)
강남구
2003.4.30
강동구, 송파구, 마포구
2003.5.29
서초구, 영등포구, 광진구, 용산구
2003.6.14
은평구, 금천구, 양천구, 중랑구, 동작구
2003.7.19
서대문구
2004.3.19
인천
(3)
남동구, 서구
2003.6.14
부평구
2003.7.19
경기
(21)
광명시
2003.4.30
수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시
2003.5.29
성남 수정․중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시
2003.6.14
고양 일산구, 용인시
2003.7.19
오산시
2003.8.18
성남 분당구, 고양 덕양구, 평택시, 하남시, 안성시
2003.10.20
충청
(9)
대전 서․유성구, 충남 천안시
2003.2.27
충북 청주시
2003.6.14
충남 아산시
2003.8.18
대전 대덕구․동구, 충남 공주시
2003.10.20
충북 청원군
2004.2.26
기타
(8)
경남 창원시
2003.6.14
부산 북․해운대구, 강원 춘천시
2003.7.19
대구 서구․수성구․중구, 경남 양산시
2003.10.20
<별첨 2>
주택거래계약신고서
(앞 쪽)
주택거래계약신고서
접수일자
일련번호
매 수 인
성명(법인명)
주민(법인)등록번호
-
주 소
(전화 : )
매 도 인
성명(법인명)
주민(법인)등록번호
-
주 소
(전화 : )
신고사항
계 약 일
년 월 일
주택의 소재지
주택의 종류
□아파트 □연립주택 (□재건축 □재개발)
주택의 규모
주거전용면적 ㎡
주택의
거래가액
매매대금
원
계약금
원
년 월 일
중도금
원
년 월 일
잔 금
원
년 월 일
소유권이전예정일자
년 월 일
부동산중개업자
성 명
상 호
사무소소재지
계약의 조건 및 기한
주택법 제80조의2제1항 및 동법시행규칙 제49조의2제1항의 규정에 의하여 위와 같이 주택거래내용을 신고합니다.
년 월 일
신고인
매수인 (서명 또는 인)
매도인 (서명 또는 인)
시장․군수․구청장 귀하
---------------------------- 간 인 -------------------------
주택거래계약신고필증
접수일자
일련번호
매 수 인
성명(법인명)
주민(법인)등록번호
-
주 소
(전화 : )
매 도 인
성명(법인명)
주민(법인)등록번호
-
주 소
(전화 : )
신고사항
계 약 일
년 월 일
주택의 소재지
주택의 종류
□아파트 □연립주택 (□재건축 □재개발)
주택의 규모
주거전용면적 ㎡
주택의 거래가액
원
년 월 일
시장․군수․구청장
210㎜×297㎜(보존용지(2종) 70g/㎡)
(뒤 쪽)
구비서류
1. 주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류
2. 주택거래계약서 사본 등 당해 주택거래계약이 사실임을 증명하는 서류
3. 건물등기부등본
작성방법
수수료
없 음
1. 주택의 종류에는 아파트 또는 연립주택에 v표시를 하고, 당해 주택이 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축사업을 위한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축 포함)안의 주택 또는 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 주택의 경우에는 재건축 또는 재개발에 각각 v표시를 합니다.
2. 부동산중개업자는 주택거래계약을 부동산중개업자가 중개한 경우에 한하여 기재하고, 계약의 조건 및 기한은 주택거래계약내용에 계약조건이나 기한을 붙인 경우에 한하여 기재합니다.
※ 이 신고서는 아래와 같이 처리됩니다.
신 고 인
처리기관(담당부서)
시장․군수․구청장
(부동산거래업무담당부서)
신청서 작성․제출
접 수
↓
신고내용 확인
↓
검토 및 결재
↓
신고필증 교부
주택거래계약신고필증 작성
Ⅳ. 주택거래신고제에 관한 문답자료
≪시행시기≫
1. 주택거래신고제의 효력발생시기 ?
ㅇ 주택거래신고제는 ‘04.3.30부터 시행되고 있으며, 주택거래를 신고하여야 하는 시기는 당해 지역이 주택거래신고지역으로 지정되었음을 관보에 게시한 날부터 입니다.
2. 주택거래신고지역이 지정될 경우 주택거래계약을 신고하여야 하는 시기는 ?
ㅇ 당해 지역이 주택거래신고지역으로 지정되는 경우 거래당사자는 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 신고하여야 하며, 신고지역 지정 이전에 체결된 계약으로서 검인을 받지 아니한 계약은 신고지역이 지정된 날부터 15일 이내에 신고하여야 합니다.
≪신고지역의 종류≫
3. 주택거래신고지역의 종류는 ?
ㅇ 주택거래신고지역은 주택의 종류에 따라 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역 및 아파트․연립주택거래신고지역으로 구분됩니다.
≪신고지역의 지정 및 해제≫
4. 주택거래신고지역의 지정기준은 ?
ㅇ 주택거래신고지역은 다음의 지정기준에 해당되는 지역을 대상으로 지정합니다.
1) 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역
2) 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역
3) 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 2배 이상인 지역
4) 관할 시장․군수․구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역
5. 주택거래신고지역은 어떠한 절차를 거쳐서 지정하는지 ?
ㅇ 주택거래신고지역은 투기지역으로 지정된 지역중에서 상기 지정기준에 해당하는 지역을 대상으로 해당 지자체와 협의후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정합니다.
6. 주택거래신고지역의 지정범위는 ?
ㅇ 주택거래신고지역은 시․군․구 또는 읍․면․동의 행정구역별로 지정하는 것이 원칙이나,
ㅇ 투기가 성행하는 지역이 국지적이거나 투기의 인근지역 확산가능성이 낮은 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 주택단지 또는 재건축․재개발구역단위로 지정할 수 있습니다.
7. 주택거래신고지역으로 지정되면 어떠한 효과가 생기는지 ?
ㅇ 주택거래신고지역으로 지정된 지역에서는 주택거래가 있는 경우 거래당사자는 주택거래내용을 계약일부터 15일 이내에 시장․군수․구청장에게 신고할 의무가 발생하고, 신고기간내 신고하지 아니하거나 해태한 자 및 허위신고자에 대하여는 과태료가 부과됩니다.
8. 주택거래신고지역은 언제 해제되는 것인지 ?
ㅇ 주택거래신고지역은 당해 지역의 주택가격이 신고지역 지정전의 가격수준으로 하락되어 상당기간 다시 반등할 우려가 없는 경우, 관할 지방자치단체의 장이 당해 지역의 주택가격이 안정되었다고 판단하여 해제를 요청하는 경우에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제하게 됩니다.
≪신고방법 및 내용≫
9. 주택거래신고는 반드시 거래당사자가 하여야 하는지 ?
ㅇ 주택거래신고는 원칙적으로 거래당사자인 매도인 및 매수인이 함께 하여야 합니다.
ㅇ 다만, 신고의무자가 생업상의 사정 등으로 직접 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고하게 할 수 있으며, 당사자 일방이 신고를 거부할 경우에는 상대방이 단독으로 신고할 수 있습니다.
10. 주택거래신고시 신고할 사항은 무엇인지 ?
ㅇ 주택거래신고를 하는 경우 거래당사자가 신고하여야 할 사항은 다음과 같습니다.
1) 계약당사자
2) 계약일
3) 거래대상 주택의 소재지
4) 거래대상 주택의 종류와 규모
5) 거래가액
6) 소유권이전 예정일자
7) 부동산중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 그 부동산중개업자
8) 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한
11. 주택거래계약을 신고한 경우에도 별도로 계약서에 검인을 받아야 하는지 ?
ㅇ 주택거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약을 신고하고 신고필증을 교부받은 경우에는 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 간주되므로 소유권이전등기시 별도로 검인을 받지 않아도 됩니다.
ㅇ 즉, 매매계약서에 신고필증을 첨부하여 소유권이전등기를 할 수 있습니다.
≪신고대상 주택≫
12. 주택거래계약을 신고하여야 하는 주택의 규모는 ?
ㅇ 주택거래신고지역에서 주택거래시 신고대상이 되는 주택은
1) 전용면적 60㎡를 초과하는 아파트
2) 전용면적 150㎡를 초과하는 연립주택
3) 재건축․재개발구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택이 이에 해당됩니다.
13. 오피스텔도 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 주택거래신고지역에서 거래되는 주택(아파트․연립주택)만이 신고대상이 되므로, 주택이 아닌 업무시설인 오피스텔은 신고대상이 되지 아니합니다.
14. 주택의 분양권을 전매하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 주택거래신고지역에서 거래되는 기존 주택만이 신고대상이 되므로 준공되지 아니한 주택의 분양권을 전매하는 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.
15. 주상복합아파트도 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 주상복합아파트도 주택부분은 공동주택중 아파트에 해당되므로 신고대상이 됩니다. 다만, 신규로 건설되는 주상복합아파트를 신규로 분양받는 경우에는 분양권에 해당되므로 신고대상이 아닙니다.
16. 재건축․재개발사업의 대상주택이 멸실된 경우에도 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 재건축․재개발구역안에 있는 주택은 신고대상이 되나, 당해 주택이 철거․멸실된 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.
ㅇ 다만, 당해 주택이 멸실된 경우에도 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니한 경우에는 신고대상이 됩니다.
17. 단독주택이나 다세대주택도 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 신고대상이 되는 주택은 아파트 및 연립주택만 해당되므로 단독주택이나 다세대주택은 신고대상이 되지 아니합니다.
18. 주택조합(지역조합․직장조합) 및 재건축․재개발조합의 조합원지위를 양도하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 주택조합이나 재건축․재개발조합의 조합원지위는 당해 주택에 입주할 수 있는 지위로서 주택의 분양권에 준하는 것으로 볼 수 있으므로 당해 조합원지위를 양도하더라도 신고대상이 되지 아니합니다.
19. 지구단위계획이 수립된 지역안의 재건축조합아파트인 경우에도
신고대상인가 ?
ㅇ 당해 지역에 수립된 지구단위계획이 재건축사업을 위하여 수립된 경우에는 정비구역으로 간주되므로 신고대상이며,
ㅇ 고도지구 등 도시계획차원에서 지구단위계획이 수립되었다면 신고대상이 아니나, 당해 조합이 종전 주택건설촉진법에 의해 인가된 조합(300세대 이상 또는 부지면적 1만제곱미터 이상에 한함)인 경우에는 신고대상이 됩니다.
20. 저밀도지구안의 재건축조합인 경우 신고대상인가 ?
ㅇ 저밀도지구 등 아파트지구는 정비구역으로 간주되므로 저밀도지구안에 있는 재건축조합원은 신고대상이 됩니다.
21. 재건축을 위한 지구단위계획이 03.6.20일 도시계획위원회 심의를
거쳤고, 7.6일 결정고시되었다면 신고대상인가 ?
ㅇ 도시및주거환경정비법 시행이후에 지구단위계획이 결정되었어도
시․도지사가 정비구역으로 언제라도 변경고시할 수 있으므로 정비구역으로 변경고시하였다면 신고대상이 됩니다.
22. 지구단위계획구역중 특별계획구역안에 위치하였고 종전 주택건설촉진법에 의하여 재건축조합설립인가를 받지 아니한 경우 신고대상인지 ?
ㅇ 특별계획구역은 정비구역으로 인정되지 아니하므로 신고대상이 되지 아니합니다.
23. 종전 주택건설촉진법에 의해 조합설립인가를 받았으나, 도시및주거환경정비법에 의해 조합설립변경인가를 다시 받았으며 정비구역으로 지정되지 않은 경우 신고대상인지 ?
ㅇ 종전 주택건설촉진법에 의하여 조합설립인가를 받은 경우에 해당하므로 신고대상이 됩니다.
24. 주택거래신고지역으로 지정되기 이전에 주택거래계약도 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 주택거래신고지역으로 지정되지 이전에 체결된 주택거래계약에 대하여는 매매계약서에 검인을 받지 아니한 경우에만 신고대상이 되고 매매계약서에 검인을 받은 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.
25. 분양받은 신규주택을 소유권등기하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 분양받은 신규주택에 대한 소유권이전등기를 하는 경우에는 주택거래신고대상이 되지 아니합니다.
ㅇ 다만, 신규주택을 등기하고 제3자에게 양도하는 경우에는 신고대상이 됩니다.
26. 주택에 대한 소유권이전계약은 모두 신고대상이 되는지 ?
ㅇ 다음의 거래계약과 같이 대가가 있는 경우에는 신고대상이 되나,
1) 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제 예약 등을 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우
2) 매매예약의 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행중인 주택을 취득한 선의의 제3자가 타인에게 매도하는 경우
3) 집행력있는 판결을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우
4) 그밖에 부담부증여 등 사실상의 대가가 수반되는 거래인 경우
ㅇ 대가가 수반되는 아니하는 다음의 거래계약인 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.
1) 상속 등 대가가 없는 거래인 경우
2) 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우
3) 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우
≪지정효과≫
27. 주택거래신고지역은 투기지역과 어떠한 차이가 있는지 ?
ㅇ 주택거래신고지역과 투기지역의 차이점은 다음과 같습니다.
구 분
투기지역
주택거래신고지역
지정기준
- 전월의 주택가격상승률이 전국주택가격상승률보다 30%이상 높은 지역
- 전월의 주택가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역
- 1년간의 주택가격상승률이 3년간 전국주택가격상승률보다 높은 지역
- 전월의 아파트․연립주택가격상승
률이 1.5%이상인 지역
- 3월간 아파트․연립주택가격상승률이 3%이상인 지역
- 1년간 아파트․연립주택가격상승률이 전국의 2배 이상인 지역
지정 및
해제절차
- 건교부장관의 요청에 의해 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정 및 해제
- 건교부장관이 해당 지자체와 협의후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정 및 해제
지정효과
- 기준시가 대신 실거래가액으로
양도소득세 부과
- 과세표준액 대신 실거래가액으로
취득세․등록세 부과
28. 주택거래신고지역으로 지정되면 취득세와 등록세는 종전보다 얼마나 더 납부하여야 하는지 ?
ㅇ 현재 주택에 대한 취득세 및 등록세는 과세표준액을 기준으로 부과되고 있으나,
ㅇ 주택거래신고지역으로 지정되면 실제 거래가액으로 신고하게 되므로 현재 과세표준액이 실거래가액의 30%정도에 불과한 점을 감안할 때 주택거래신고지역에서는 취득세 및 등록세가 현재보다 3배정도를 더 납부하게 됩니다.
29. 주택거래신고지역에서도 양도소득세가 실거래가액으로 부과되는지 ?
ㅇ 투기지역에서는 양도소득세가 실거래가액으로 부과되고 투기지역중에서 주택거래신고지역으로 지정하므로 주택거래신고지역내에서는 양도소득세가 실거래가액으로 부과됩니다.
≪위반시 제재사항≫
30. 주택거래신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자 또는 허위로 신고한 자는 어떠한 제재를 받는지 ?
ㅇ 주택거래신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자에 대하여는 해태한 기간에 따라 취득세의 1배 ～ 5배까지 과태료가 부과되고,
ㅇ 주택거래내용을 허위로 신고한 자에 대하여는 신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배 ～ 5배까지 과태료가 부과됩니다.
≪기타사항≫
31. 투기지역이 모두 주택거래신고지역으로 지정되는 것인지 ?
ㅇ 투기지역이 모두 주택거래신고지역으로 지정되는 것은 아니며, 투기지역중에서 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 지정요건에 해당되는 지역만을 주택거래신고지역으로 지정합니다.
32. 주택정책심의위원회는 어떻게 구성되는지 ?
ㅇ 위원장은 건설교통부장관이며, 위원장을 포함하여 20인 이내의 위원으로 구성됩니다.
ㅇ 위원은 현재 재경부․교육부․행자부․농림부․산자부․복지부․환경부․노동부․기예처 차관 및 국무조정실 담당 조정관, 관련 민간전문가 5인 등으로 구성되어 있습니다.
33. 과태료는 어떻게 부과되는지 ?
ㅇ 신고기간 위반자 및 허위신고자에 대한 과태료는 관할 시장․군수․구청장이 신고의무자(매도인 및 매수인)에게 부과하게 됩니다.
※ 천재지변 등 불가항력적 사유나 시장 등이 인정하는 상당한 사유가 있는 기간은 해태기간에 산입하지 아니합니다.
과거 자료는 미래를 예측할수 있는 토대이다.
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