권리금 계산법

권리금 얼마가 적당한가? (권리금 계산방법)

1. 권리금의 개념

권리금에는 세가지의 권리금이 있습니다. 영업권리금과 시설권리금 그리고 바닥권리금이 있습니다. 대부분 이 모든 것이 합해져 권리금이라고 통칭합니다. (권리금 = 영업권리금 + 시설권리금 + 바닥권리금)

대부분의 권리금은 거품이 많은 것이 사실입니다. 하지만 권리금에 대한 개념이 없다보니 얼마를 줘야 하는지 난감해 하시는 분이 많아 칼럼을 통해 소개를 해 드릴까 합니다. 제가 드리는 얘기는 법적으로 아귀가 맞는 이야기는 아닙니다만 과거 업무를 볼 때 제가 적용했던 기준에 근거하여 말씀드리는 내용이란 점을 미리 밝힙니다.

2. 영업권리금

영업 권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 지칭 합니다. 예로 한달 매출액이 2천만원이고 매출 이익이 4백만원이라고 가정합니다. 

매출이익은 앞으로 임대료와 인건비, 공과금을 지불해야 하는 모든 비용이 합산된 이익금 입니다. 바로 이 금액에서 각종 금액을 제한 나머지가 순이익 = 영업이익입니다. (여기서는 2백만원을 순이익금으로 봅니다)

이때 영업 권리금은 2백만원 * 12개월 = 2천 4백 만원이란 금액이 나오고 이것이 바로 1년간 영업을 통해 발생하는 평균적인 금액 바로 영업 권리금입니다.

영업 권리금은 어떤 점주가 점포를 운영하더라도 나올 수 있는 기본 이익이기 때문에 점포 양도시 대부분 지불되어야 하는 돈입니다. (이 영업 권리금이 형성되어 있지 않다면 사실 누가 들어가서 장사를 해도 망하는 집입니다. 초보자일수록 권리금이 없는 점포를 찾는데 오히려 적정 수준의 권리금을 주고 점포를 얻는 것이 안전한 영업을 위해 필요하다고 생각합니다)

2. 시설권리금

시설 권리금이란 초기 개점시 투여된 시설비용을 말합니다.

인테리어, 간판, 기자재 등이 시설 권리금에 포함됩니다. 하지만 이 시설 권리금을 산출할 때는 반드시 감가상각을 적용해야 합니다. 오늘 제값을 주고 산 제품을 내일 판다고 할 때 오늘 지불한 금액을 100% 다 받을 수 있는 일은 아닙니다. 때문에 6개월이나 1년 이상이 지난 시설에 대해서는 적정한 감가상각을 통해 금액을 산출해야 합니다.

시설에 대한 감가상각은 통상 3년을 기준 합니다. 이 얘기는 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 전혀 시설 권리금을 줄 필요가 없다는 말씀입니다. 1년에 30%를 감하는 협상 자세가 필요합니다.

그러나 위의 예는 계산상의 공식입니다. 1년을 사용했는데 하도 험하게 사용해 거의 못쓰게 된 시설물이라면 30%공제가 아니라 90%를 공제해도 좋습니다. 거꾸로 3년을 사용했지만 관리를 잘해 거의 새것과 다름 없다면 다만 얼마라도 보상을 해 주어야 합니다. 이런 부분은 눈으로 확인하고 타협점을 찾아내어야 합니다.

3. 바닥권리금

마지막으로 권리금 중에서 가장 애매한 부분이 바로 바닥 권리금입니다. 흔히 업자들은 바닥피라고 얘기하는데 이 바닥 권리금이란 것은 상권이 가져다주는 기본 영업력을 지칭합니다.

대단위 아파트 단지가 들어서는 상가건물이 완공되지도 않고 누가 사용도 하지 않았는데 바닥 권리금으로 수 천 만원을 요구하는 사례가 흔합니다. 기업단체에서 테마 상가를 기획하면서 이 상가가 완공되면 사람이 바글바글 할 테니 누가 들어와도 장사는 성공이라며 바닥권리금을 요구하기도 합니다. 훗날 당신이 점포를 넘길 때도 충분히 받아낼 권리금이라고 꼬드기면서 말입니다. (무모한 일 입니다)

저는 영업 권리금을 주기 위해서는 그간의 매출 장부 열람을 반드시 권합니다. 그간의 매출 장부를 눈으로 확인하고 계산한 다음에 협상을 하는 자세를 가지라는 겁니다. 

4. 유의사항

그리고 시설 권리금 산정은 초기 개점일을 확인한 다음 이 정도의 기간이 지난 시설이 중고 시세로는 얼마인지 따져 보셨으면 합니다. 혹 자신의 업종과 전혀 무관하여 완전 철거 후 새로 시설을 들여야 한다면 오히려 철거 비용을 요구할 배짱을 지니셔야 합니다.

바닥권리금은 누가 요구하는지를 체크하십시오. 건물주가 요구한다면 계약서에 명시해 달라고 하고, 분양업자나 부동산에서 요구할 경우엔 하등 지불해야 할 이유가 없습니다.

권리금에 대해 나름대로 설명을 드렸지만 제 경험에 비추어 볼 때 결코 만만한 작업이 아닙니다. 특히 점포가 마음에 들어 꼭 계약을 성사하고 싶을 때는 요구조건을 들어주고 싶습니다. 내가 낸 돈 내가 팔 때 설마 못 받으랴 하면서 말입니다.

하지만 이 사실을 아셔야 합니다. 앞의 주인과 이제 시작하는 본인의 영업력은 전혀 다르다는 사실을.....  1억 권리금 점포가 내 영업으로 인해 완전히 망가지면 난 한푼의 권리금도 받지 못한다는 사실을 말 입니다.