점포개발의 시작과 끝

[점포개발] 매물, 점포개발의 시작과 끝 

매물에 함축된 정보를 파악하라

이제 드디어 점포개발의 진정한 시작을 알리게 된 것 같다. 매물을 확보했다는 것은 점포개발을 시작했다는 것이고, 매물에 대한 세세한 정보를 확보했다는 것은 점포개발을 끝냈다는 뜻이다.
사실 프랜차이즈 본사마다, 일선 중개업소마다 쌓여 있는 게 매물이다. 창업 컨설턴트가 가장 많이 고민하는 것도 매물이며, 창업자가 가장 고민하는 것도 매물이다. 그렇다면 이렇게 흔한 매물을 두고 왜 점포개발 담당자들은 매물에 대한 고민을 할까? 그 이유는 매물을 바라보는 시각이 입체적이지 않기 때문인데 점포개발 담당자라면 일반인이 검토하는 것과는 달리 매물에 대한 정보를 검증하고 4차원적으로 고민하는 시각이 필요하다.
점포개발을 잘하고 싶은 담당자가 있다면 무엇보다도 매물을 많이 확보하라고 말하고 싶다. 그것이 입지가 좋든 나쁘든, 원하는 상권이든 그렇지 않든, 매물의 가격이 비싸든 싸든 가리지 말고 매물을 많이 확보하고 매물이 나타내는 다음과 같은 정보에 대해 살펴보라. 아마도 3개월 내에 자기만의 독특한 점포개발 기법을 찾아내게 될 것이다.

매물에 나타나는 정보들

1. 업종
매물로 나온 점포가 어떤 업종인지에 따라 개발하려는 아이템의 입점이 어떠할지 알 수 있다. 예를 들면 일반음식점이나 휴게음식점에 의류점을 입점시킨다면 별도의 허가나 신고가 필요 없이 입점할 수 있다. 그러나 의류점이나 기타 판매시설에서 일반 또는 휴게음식점을 입점시키려 한다면 정화조 용량이나 구청의 허가 여부에 따라 창업이 가능하지 않을 수도 있다. 간혹 불법 건축물에서 판매시설로 영업하는 것과 일반음식점인 경우도 있다. 그러나 일반음식점은 불법 건축물일 경우 구청에서 허가가 나오지 않고 또 기존의 영업허가가 승계되지 않는다.

2. 층수
아이템에 따라서는 건물 층수에 전혀 영향을 받지 않기도 하지만 그런 경우는 극히 드물다. 고객의 충동적 구매가 매출의 상당 부분을 차지하는 액세서리, 화장품, 의류 등 선매품의 경우 지하나 2층에 입점했다면 성공을 거두기 어려울 것이다. 또 한정식 집이 전망이 좋다고 건물 꼭대기 층에 입점했다면 경쟁에 밀릴 것이 분명하다.
대체적으로 층별 입점 현황을 보면 1층 점포에는 판매시설과 일반음식점이 주로 입점한다. 2층과 지하는 호프 전문점이나 커피 전문점이 좋고, 3층과 4층 이상은 고객이 점포에 머무는 시간이 긴 노래방이나 DVD방, 플레이스테이션방 등이 좋다.

3. 계약면적과 실면적
계약면적과 실면적은 대체로 일치하지 않는다. 그러나 가끔 계약면적보다 실면적이 많은 건물들도 있는데 주로 건축한 지 20년이 지난 건물들이다. 패스트푸드점은 건물의 1, 2층을 사용하는 경우가 있는데 이 때 1층의 면적은 반드시 실면적 20평은 되어야 한다. 주방 면적만 13~15평 정도 차지하기 때문이다.
계약면적과 실면적의 차이가 많은 곳은 심할 때는 계약면적의 50%밖에 안 나오는데 이런 곳은 점포로 사용하기에 적합하지 않은 경우가 많다. 관리비 등 고정비용이 많이 지출되어 오랜 기간 영업을 유지하기도 어렵고 점포 매도시 적정한 권리금을 받기도 어렵다.
간혹 건물주들이 임대료는 저렴하게 책정해 임대수익은 낮추고, 관리비를 많이 징수해 수익화하는 편법을 쓰기도 하는데 이런 의심이 들 때는 건축물대장에 나타나는 건물 전체의 임대면적의 합이 건물의 연면적을 초과하는지 따져보면 된다.
공유면적에 포함되는 부분은 주차장, 기계실, 엘리베이터, 계단실, 1층 로비 등인데 가끔은 건물 주차장을 유료화하는 경우도 있다. 이때는 주차장 수입이 관리비 절감에 영향을 미쳤는지 보고 만일 관리비에 전혀 반영되지 않았거나 건물 전체의 연면적을 초과한 부분을 임대면적으로 계산하였다면 과다하게 지출된 임대료와 관리비를 소송 또는 협의를 통해 건물주로부터 돌려받을 수 있다. 그러나 점포에 붙어 있는 권리금의 속성 때문에 실제로 과오납금을 요구하거나 돌려받는 경우는 거의 없다.

4. 전면 크기
전면이 크면 무조건 좋을까? 만일 100평 매장에 전면이 12m라면 적합하겠지만 12평 매장에 전면이 12m라면 어떨까? 풍수상으로도 그렇지만 점포를 효율적으로 이용하기에도 점포의 전면이 면적에 비례하여 지나치게 넓은 경우는 좋지 않다. 평균적인 비율로 이야기한다면 점포의 전면을 가로, 점포의 길이를 세로로 볼 때 가로 대비 세로가 약 2.5배 크기면 적당하다고 보겠다.
전면의 크기만으로 아주 간단하게 점포의 실면적을 계산할 수 있다. 면적은 가로에 세로를 곱하면 되고, 이를 평수로 환산하려면 0.3025를 곱하면 된다. 그렇다면 점포의 전면이 4m 정도이고 점포의 길이가 전면의 약 2배가 된다면 8m, 가로에 세로를 곱하면 32㎡, 여기에 0.3025를 곱하면 약 9.7평이 된다. 아마도 이런 점포의 임대면적은 10평 내지 12평일 것이다.

5. 주소
주소는 도시계획 사항을 알아보기 위해 매우 중요하다. 주소 정보로 공시된 서류를 떼어 도시계획 사항과 등기 사항을 알 수 있고, 권리의 변동 내역과 미공시 시설 여부를 알 수 있다. 주소로 구청에서 확인할 수 있는 서류들은 다음과 같다. 

가. 토지대장 : 대지의 면적을 알 수 있다. 예전엔 토지의 등급만 나와 있었지만 요즘은 공시지가까지 표시된 토지대장이 발급된다. 

나. 토지이용계획 확인원 : 도시계획사항을 확인할 수 있다. 도시계획시설 중 점포 입점시 가장 조심해야 할 것은 도로에 저촉되어 있는 경우로 특히 도시계획 도면에 도로 경계선이 표시된 곳이라면 입점을 포기하는 게 좋다. 물론 용도지역과 용도지구에 따라 입점 아이템에 제한을 받기도 한다.

다. 일반건축물대장 : 분양상가라면 집합건축물을 발급받게 될 것이다. 건축물이 불법 건축물이라면 판매시설인 경우를 제외하고는 입점하기 어렵다. 물론 위법 사항이 쉽게 제거될 수 있는 사항이라면 건물주나 매도인에게 위법 사항의 제거를 요구하여 입점할 수도 있다.

라. 지적도 : 도시 지역이라면 별도의 지적도는 필요 없다. 대부분 도시계획확인원에 도시계획 도면이 나타난다. 또 등기소에서 발급받을 수 있는 서류로는 건물부 등기부등본과 토지부 등기부등본이 있는데, 소유권의 변동 사항과 소유권과 소유권 이외의 권리에 대한 제한 사항을 알 수 있다.

6. 임대료
임대료 수준으로 건물주의 성향을 알 수도 있다. 또 월세 전환율이 몇 %나 되는지도 알 수 있다. 대형 빌딩의 경우는 월세 전환율이 12~18% 정도이고 작은 근린상가의 경우는 18~24% 정도이다.
권리금이 없는 점포의 임대료에는 함정이 있는데 이것을 결코 간과해서는 안 된다.어떤 상권에 1층 20평의 점포가 두 개 매물로 나왔다고 하자. 한 점포는 보증금 5000만원에 월세 200만원, 권리금 1억원에 나왔고, 또 한 점포는 권리금이 없이 보증금 1억원에 월세 300만원에 임대가 나왔다면 어떤 점포가 좋은 점포인가? 후자는 세입자가 받아야 할 권리금을 임대료에 포함하여 받는 경우로 추후 권리금 시세가 올라가면 임대료 시세의 상승률과 무관하게 임대료를 올릴 것이다. 이런 건물주들은 대개 세입자가 데리고 온 임차인에게는 재계약을 해주지 않을 것이고 기존 세입자가 나갈 때 원상복구 비용까지 요구할 게 뻔하다.

7. 권리금
권리금에는 많은 것이 함축되어 있다. 장사가 잘된다거나, 장사하는 게 너무 힘겹다거나, 입지가 좋다거나, 아이템 선정이 잘못 되었다거나 기타의 이유들이 권리금에 녹아들었다고 생각하면 된다. 권리금이 높다고 항상 나쁜 점포는 아니며 바닥권리금 이외에는 권리금의 시세를 논하지 말기를 부탁한다. 권리금은 시세가 없다. 부르는 게 값이고 받는 게 값이다.

8. 부가세
이 때의 부가세는 임대료와 관리비에 대한 부가세를 말하는데, 실제 납입 금액에 대한 10% 부가세를 부담하고 있다면 아주 정확환(?) 건물주를 만난 것이다. 혹시 다운계약서를 요구하고 부가세를 받지 않거나, 아주 적은 금액의 부가세를 받는다면 임차인은 한 장의 히든 카드를 덤으로 가지고 있는 것이다. 그러나 이런 히든 카드도 너무 돈이 많은 건물주라면 통하지 않는다. 그까짓 세금 내버리면 그만이니까!

9. 영업시간
상권 내에 있는 점포의 평균적인 영업시간을 살펴보아야 한다. 주점이나 호프가 의류상설매장이 즐비한 상권에 입점한다면 실패한 점포개발이 된다. 또 다른 점포가 모두 새벽 2시까지 영업을 하는데 먹자거리에서 식당을 창업하려면 동일하게 새벽 2시까지 영업할 각오가 되어 있어야 한다. 단, 주변 상권의 영업시간과 관계 없이 심야영업을 해야 수익이 오르는 아이템이라거나 24시간 영업을 작정했다면 심사숙고하자. 24시간 안심하고 맡겨 놓을 직원이 있는가? 24시간 또는 18시간 이상 버틸 만한 체력이 있는가?

10. 매매사유
매매하는 이유는 저마다 다르지만, 가장 많은 이유로는 예나 지금이나 장사가 안되기 때문이다. 물론 장사가 안된다는 기준은 잘 적용해야 한다. 투자대비 수익률이 안 나온다는 것과 적자를 본다는 것은 엄연히 다르기 때문이다. 그 다음으로는 적성에 맞지 않다거나 사생활이 없다는 것이다. 처음엔 무엇이라도 할 것 같았겠지만, 평균 8시간 근무하던 샐러리맨이 평균 12시간 이상을 일해야 하는 것을 견디기란 그리 쉽지 않다.

이상에 대해 충분히 검토했다면 매물이 말하고 있는 다음의 키워드를 충분히 생각해 보자. 매물을 보는 기준과 점포개발 성공 여부를 미리 짐작할 수 있게 된다.