건축법

도시관리수단-지역·지구의 지정 


국가는 국토의 자연조건을 종합적으로 이용·개발·보전하기 위하여 국토 건설종합계획을 수립한다. 보통 5개년 단위로 계획을 수립 발표한다. 국토건 설종합계획을 효율적으로 추진하기 위하여 국토의 적절한 이용질서를 확립 하기 위하여 따로 국토이용계획을 수립한다. 

국토이용관리법에 의하면 전국을 도시지역과 준도시지역, 농림·준농림·자 연환경보전지역 등 5개 지역으로 나누고 이를 다시 구체적으로 세분하여 국 토를 관리한다. 관리수단은 개별법령에서 정하고 있다. 예를 들어 도시지역은 도시계획법이나 택지개발촉진법을, 농림지역은 농지 법·산림법·초지법이, 자연환경보전지역은 자연공원법·수도법·농지법 등 에서 별도로 다룬다. 

인구의 대다수가 거주하는 도시지역은 도시계획법에 의해 관리된다. 가장 큰 관리수단은 용도지역과 용도지구로 구분하는 것이다. 용도지역은 가장 기본적인 구분이다. 한 위치에 2개 이상의 지역이 중복 지 정되지는 않는다. 

용도지구는 용도지역만으로 도시관리가 어려울 경우 특별한 목적의 규제를 위하여 추가로 지정하는데 2개이상의 용도지구를 중복 지정할 수 있다. 지역은 크게 주거지역과 상업·공업·녹지지역의 4개 지역으로 구분한다. 주 거지역은 다시 전용·일반·준주거지역으로 나누고, 상업지역은 중심·유 통·일반·근린상업지역으로, 공업지역은 전용·일반·준공업지역으로, 녹지 지역은 자연·보전·생산녹지지역으로 세분하여 지정한다. 일반주거지역과 근린상업지역이 겹치거나 준주거지역과 자연녹지지역이 겹 치는 경우가 없다. 

용도지구는 미관지구·풍치지구를 비롯하여 보존·고도·아파트지구 등 다 양하다. 금년 7월부터는 개정된 도시계획법에 따라 도시의 경관을 보호하기 위하여 경관지구를 지정할 수 있다. 지구는 지역과 달리 중복 지정이 가능하다. 고도지구와 경관지구를 중복 지정하거나 상업지역에 미관·고도지구를 중복 지정할 수 있다. 

▶ 주거지역의 세분 


주거지역은 말 그대로 주거가 가능한 공간을 말한다. 도시의 대부분이 주거 지역이다. 서울은 85.2%가, 부산은 62.6%가, 광주는 67.5%가 주거지역이다. 주거지역을 다시 세분하면 다음과 같다. 

주거용의 경우 2층이하·8m이하로만 건축할 수 있을 뿐만아니라 허용되는 용도 또한 엄격히 제한받는 전용주거지역은 전국적에 12개소뿐이다. 서울은 소위 부촌으로 불리는 청담·한남·성북동 등 7개소만 지정되었을 정도이다. 준주거지역은 주거지역과 상업지역의 중간적인 성격을 갖는 곳이다. 주거지 역에 필요한 어느 정도의 근린상업활동을 허용한다. 

일반주거지역이 주거지역의 약 80%를 차지하고 있다. 일반주거지역은 다시 단독 등 저층 중심의 양호한 주거환경의 유지가 필요 한 곳은 제1종으로, 연립과 중층 아파트 등의 건립이 가능한 제2종으로, 고 층 아파트를 건립할 수 있는 제3종으로 나눈다. 서울의 경우 1·2·3종으로 구분하기 위하여 연구중에 있는데 이를 추진하 기까지는 상당한 진통이 예상된다. 

자연녹지지역이나 전용주거지역을 조정하면서 1종 주거지역으로 지정하는 경우가 있는데 최근 서울 강남구의 일부 전용주거지역을 제1종 주거지역으 로 변경하면서 건축물의 높이를 4층 이하로 규제하기로 하였다 한다. 

▶ 주거지역의 건축기준 


주거지역의 건축기준은 지정목적에 부합되게 건축법에서 따로 정하고 있다. 건폐율·용적률·용도지역 지구에 따른 허용용도 등을 정하고 있는데 건축 법에서는 대강만 정하고 구체적인 사항은 각 지방자치단체의 건축조례로 정 하고 있다. 다음 기준은 서울시의 건축기준이다. 다른 지방에서는 해당 지방 의 건축조례를 별도로 확인해야 한다. 

금년 7월부터는 건폐율·용적률·용도지역 지구에 따른 허용용도와 관련된 기준은 도시계획법에서 기타 기준은 건축법에서 다루게 된다. 



□ 주거지역의 건축기준 

구 분 
전 용 

주거지역 
일반주거지역 
준주거지역 

제1종 
제2종 
제3종 

건 폐 율 
50% 
60% 
60% 
70% 
60% 

용 적 률 
100% 
200% 
300% 
400% 
600% 

불허용도 
아파트/ 
1천㎡ 넘는 문화·집회·종교집회장·근린생활시설/ 
판매·위락시설 등 
아파트/ 
2천㎡ 넘는 근린생활시설/ 
1천㎡ 넘는 종교집회장/ 
판매·위락시설 등 
11층이상 아파트/ 
2천㎡넘는 종교집회장·공연·집회·전시장·판매시설/ 
위락시설 등 
3천㎡ 넘는 공연·집회·전시장/ 
종전 시장면적의 4배를 넘는 판매시설/ 
위락시설 등 
위락시설 등 

비 고 
2층·8m이하 

일조권 확보 
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