23년 9월 9일 /북아현 3구역의 사업 시행 변경 인가를 위한 총회가 있기 전 각 조합원들에게 총회 책자가 배부되었다. 책자에서 공식적으로 나온 평형별 세대수와 감정평가 순위표를 통해 대략적인 평형 수차 분석을 해보겠다. 해당 평형 신청 시나리오는 이론에 입각한 자료이며, 최종평형 신청 결과는 전혀 다른 결과가 나올 수 있으니 참고용으로만 활용하길 바란다.
북아현 3구역 현황
북아현3구역 조합원 현황
1) 조합원 :1857명( 조합원 연번 기준 :1850세대, 공유자 포함 2393명 )
2)기존 현금청산자: 727명( 연번 기준 :770,세대, 공유자 포함 :1,095명)
3)편입 87개(연번 기준 :97세대, 공유자 포함 135명)
4) 합계 2671명 (공유자 포함 :3623명)
> 총 조합원 수 2,671명
분양 자격은 관리처분 시 최종 확정되며, 현재까지는 2,671명의 분양 자격이 있다. (변동될 가능성이 있음)
전환 다세대 현황
1)전환 다세대 중 60제곱미터 초과 세대: 70세대
2) 전환 다세대 중 60제곱미터 이하 세대: 74세대
60제곱미터 초과 세대는 평형신청에 제약이 없으나 60제곱미터 이하 세대는 감정가와 관계없이 25평 이하만 신청이
가능하다.
>74명(감정가와 관계없이 25평형만 신청 가능) 해당 인원은 모두 무허가보다 감정가가 높다.
34평 이상 총 세대 수
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34평 세대수:1852세대
34평 초과 세대수 : 639세대
34평 이상 총 세대수 :1852+639=2,491세대
평형신청분석
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34평 초과 평형 안정권 등수
34평 초과 세대수 :639세대
639등까지 컷 >>감정가 약3억8천 이상
1+1신청,25평 선택지원,조합원 분양 미신청 등으로인해 예상 범위보다 더 많은 인원이 당첨될 수도 있다.
34평 안정권 등수
34평 초과평형: 639세대
34평 :1,852세대
639+1,852= 2,491등>>. 여기서 25평만 신청 가능한 전환 다세대 74명까지 포함하면
2,491+74= 2565 등까지 컷>>감정가 약 5백만 이상
34평 안정권 인원 결론
총 조합원 수 2,671명
34평 초과 평형 639세대
2,671- 639= 남은 조합원 수 2,032명
34평 1852세대
2,032 - 1851= 남은 조합원 수 180명
25평만 신청 가능한 전환 다세대 74명
180- 74= 남은 조합원 수. 106명 탈락 (2,565등 이상)
즉 106명을 제외한 모든 인원이 33평 이상의 안정권이라고 보면 된다.
여기에서 25평 선택지원,조합원 분양 미신청,대형평형 초과 지원자가 106명을 넘는다면 34평을 선택한 모든 조합원들이 34평이 가능하다는 결론이 나온다.
여기까지는 오피셜이고 25평선택지원,조합원 분양 미신청,대형평형 초과 지원에 대한 예상을 해보겠다.
조합원 분양 미신청
조합원 분양 신청 시 분양 미신청 인원은 전체 조합 원수 대비 통상 3~5% 정도 된다.
북아현2구역의 경우 약 3%인 51명의 조합의 조합원이 분양신청을 하지 않았다.
북아현 3구역의 경우 전체 세대 수에서 3%인 경우 약 80명 정도가 분양 신청을 않을 것으로 예상한다.
25평 1순위 지원
재건축과 달리 재개발에서 분담금에 대한 부담으로 원주민들의 25평 선택 지원이 생각보다 많다.
북아현 2구역의 경우 25평 1순위 66명 신청
북아현 3구역의 경우 조합원 수가 2배이니 25평 1순위 예상 지원자를 130명대로 예상해 볼 수 있다.
34평으로 지원수가 몰릴 수도 있지 않나?
인 서울 핵심지라면 대형 평형 수요는 항상 초과 수요는 것을 잊지 마라!
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즉 25평 선택 지원, 조합원 분양 미신청, 대형 평형 초과 지원에서 106명 이상은 반드시 나온다고 보기 때문에
북아현 3구역의 34평 지원자는 모두 34평이 가능하다는 결론이 나오게 된다!
(무허가 투자하신 분들 축하드립니다.)
평형신청 변수
1.북아현3구역의 평형 배정 방식은 순위제이다.
같은 순위 내에서는 높은 감정가가 우선하지만 순위끼리 경쟁 시에는 감정가와 관계없이 선순위가 우선한다.
예를 들어
1순위 34평을 지원한 감정가 1억인 A씨가 1순위 대형평형을 지원했다가 떨어진 2순위34평을 지원한 감정가가 3억인
B씨를 우선한다.
재개발의 경우 보통 이와 같은 순위제를 채택하고 있으며, 예외적으로 순위제가 아닌 감정가 순으로 진행한 재별 구역은 흑석11 구역과 북아현 2구역이 유일하다.
2. 토지 불하
북아현 3구역 무허가 현황: 326세대
무허가를 가진 조합원이 토지 불하를 받게 되면 감정가 순위가 변할 수 있으므로 평형 신청의 변수로 작용
토지 불하란?
국가 또는 국가 동동 자체의 재산, (국유지, 사유지등)을 개인에게 양도하는 것을 말하는 것으로, 점유 하고 있던 해당 무허가 건축물을 조합원에게 토지 매수 우선권이 주어지며, 불하를 원하지 않으면 조합에서 일괄 매수하게된다.
국공유지는 감정평가하여 매각이 결정되고,불하을 받게 되면 기존 종전 자산 평가액에 합산된다.
매각 가격은 사업 시행인가 고시일을 기준
사유지와 국공유지를 포함하여 200제곱미터까지만 불하 가능
대금 납부 방법: 일시납/ 분납( 5년/ 10년 이자율 적용)
보통 비례율이 높은 구역 또는 원하는 평형 배정을 위해서 종전 자산 평가를 높일 필요가 있을 때 불하를 받게 된다.
3.1+1 분양 대상자
1) 주택 면적 143제곱미터 이상 (84+ 59)= 363세대
2) 주택 면적 118제곱미터 이상 (59+ 59)= 119세대
1+1 분양대상자의 평형 신청 선택 (1+ 1 또는 대형)에 따라 전체 평균 신청 결과 또한 많이 달라질 수 있다.
앞으로 사업 진행 상황
사업 계획 시행기간 총회 (현재)>> 사업 시행변경인가>> 조합원 분양 신청>> 시공사 도급 계약>> 관리처분 인가 총회>> 관료 처분 인가>> 이주>> 철거>> 조합원 동호수 추첨>> 일반 분양>> 착공>> 입주
입주 예상 시기는?
2030년도 전후 예상
입주 시 예상 시세는?
34평 RR기준 30억 전후 예상
북아현 3구역이 입주하는 시기는 하락장을 지나 다음 상승장의 초입이 될 가능성이 높다.
인서울 핵심지 신축 대단지와 상승장 초입의 만남 매우 강력한 상승 모멘텀이 예상된다.
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몇 억이 왔다 갔다 하는 조합원 평형 신청 전쟁!
평형 신청은 운이 아니다.
평양 신청은 정보과 분석의 싸움이다.
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