구리 수택동, 역대 최대 규모 재개발사업 ‘START’

최고 38층 6200여세대 건립 추진 … 추정비례율 108% ‘사업성 탁월’

구리 수택동 일대

수도권 역대 최대 규모를 자랑하는 구리 수택동 재개발사업이 마침내 위용을 드러내고 있다.

지난 3월 27일 구리시는 “수택동 454-9번지 일원 ‘수택동 재개발사업 정비계획수립 및 정비구역지정(안)’에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제15조 제1항 및 같은 법 시행령 제13조에 따라 주민 의견을 청취하고자 다음과 같이 공람 공고한다”고 밝혔다.

수택동 재개발사업은 총 건립 예정 세대수가 6221세대로 5800여 세대였던 한남3구역을 넘어 재개발 사상 역대 최대 규모로 평가된다. 작년 2월 주민공람 절차를 진행했지만 중대한 변경사항에 대한 심의를 거쳐 이번에 재공람 절차를 갖게 됐다.

공람기간은 3월 27일부터 4월 26일까지이며, 정비계획 수립·정비구역 지정(안)과 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 등을 주요 내용으로 삼고 있다. 이와 관련 구리시는 4월 7일 시청 대강당에서 주민설명회를 개최해 공람내용에 대한 주민의견수렴 절차를 진행할 방침이다.

 

∥주민제안형 재개발로 희망을 되살리다

수택동 재개발사업이 진행되고 있는 수택동 일대는 십여년 전 인창·수택재정비촉진지구로 지정됐던 지역이었다. 2007년 최초 지구·지정된 인창·수택촉진지구는 2010년 5월 13개 촉진구역(도시계획시설사업 2개 구역 포함)을 중심으로 출발했다.

하지만 글로벌 금융위기를 계기로 불거진 주택시장 침체 등으로 인해 반대하는 주민들이 늘어나 차례차례 해제돼 현재 인창C구역과 수택E구역 등 2개 구역만을 남겨둔 상황이다. 인창C구역은 2021년 12월 공사가 시작됐으며, 수택E구역은 이주·철거 절차가 진행 중이다.

한편 촉진지구 해제 이후 십여년이 경과한 지금 인창C구역이나 수택E구역이 정비사업 활성화로 높은 자산가치 상승효과를 보고 있다. 반면, 해제지역은 자산가치 하락에 따른 상대적인 박탈감을 호소하는 등 내부적으로 높은 수준의 개발욕구가 축적돼왔다.

게다가 오랜 시간 주거환경개선이 이뤄지지 않음에 따라 생활환경은 더욱 악화됐고, 견디다 못한 일부 지역에서 가로주택정비사업과 지역주택사업 등 소규모 개발사업이 난립하기 시작했다. 이 같은 난개발을 방지하고 보다 광역적이고 체계적인 정비사업을 모색하고자 시작된 것이 바로 수택동 재개발사업이다.

정비사업은 지자체가 수립하는 정비기본계획에 의해 정비예정구역으로 지정되어야 정비구역으로 지정될 수 있다. 정비예정구역이 아닌 지역에서는 주민제안 형태로 정비구역 입안 절차를 진행해야 한다. 수택동의 경우 주민 자체적으로 진행하는 주민제안형 정비구역 지정방법에 속한다.

이에 지난 2021년 2월 구성된 ‘(가)수택동 재개발 추진준비위원회’가 정비계획 입안을 위한 동의서 징구를 시작했다. 그간 소외됐던 주민들의 반응은 폭발적이었고, 동의서를 징구한지 불과 4개월만에 70%를 달성해 같은 해 7월 구리시에 정비계획 입안을 접수했다.

작년 2월 주민공람을 진행했지만 용도지역 종상향 필요성이 제기되며 도시계획 심의를 받게 됐다. 이와 관련 작년 4월부터 총 다섯 차례에 걸쳐 용도지역 변경 등에 대해 자문 및 심의 과정을 진행했으며, 지난 1월 26일 구리시 도시계획 심의를 통과했다. 이후 3월 27일부터 한 달간 주민공람 절차가 진행 중이다.

 

∥3종 종상향으로 개발잠재력 ‘풍부’

수택동 재개발사업은 수택동 454-9번지 일대 34만2780㎡를 정비구역으로 한다. 작년 2월 진행됐던 공람안과 이번 공람안의 가장 큰 차이는 용도지역 종상향이 이뤄졌다는 점이다. 수택동 일대는 1종 일반주거지역이 대략 60%를 차지하고, 나머지 40% 가량이 2종 일반주거지역으로 이뤄져 있다. 이번 용도지역 상향을 통해 수택동 구역은 구역면적의 약80%(공동주택용지)를 3종일반주거지역으로 변경하게 된다.

다만 구리시 도시계획조례상 3종 일반주거지역은 280%까지 가능하나 이번 계획안에서는 최초 공람안과 동일한 250%를 유지하기로 했다. 용적률 관련 추가 확보 여부는 임대주택 건립과 연계돼있어 차후 주민의견수렴을 거쳐 구체적 내역이 정해질 전망이다.

이번 계획안에서 제시하는 건립규모에 따르면 공동주택 획지는 총 4개 획지로 이뤄지며, 건폐율 25% 이하, 용적률 250%이하, 최고층수 36층~38층 이하로 계획된다. 총 건립세대수는 6221세대(임대 313세대 포함)이며, 규모별 세대수로는 전용면적 기준 40㎡ 이하 331세대, 40~60㎡이하 3400세대, 60~85㎡이하 2128세대, 85㎡초과 362세대 등으로 구성된다. 정비기반시설은 도로와 공원 등 10만3552㎡로 전체 구역면적의 30%를 차지한다.

추정비례율은 ‘사업완료 후의 대지 및 건축물의 총수입 예상액’에서 ‘총 사업비 추정액’을 제한 비용을 ‘종전의 토지 및 건축물의 총 추정가액’으로 나눈 금액에 100%를 곱한 비율을 말한다. 이에 총수입 추정액 3조7855억원, 총지출 추정액 2조1224억원, 종전자산 추정액 1조5381억원 등을 대입하면 추정비례율은 108.13%로 나와 상당히 높은 수준으로 평가된다.

추정분담금은 ‘권리자 분양가 추정액’에서 ‘종전자산 추정액’과 ‘추정비례율’을 곱한 비용, 즉 추정 권리가액을 제하여 산정한다. 계획안은 권리자 분양가 추정액을 17평형 3.29억원, 21평형 4.24억원, 25평형 5.16억원, 30형평 6.08억원, 35평형 6.77억원, 48평형 9.01억원으로 각각 제시됐다.