부동산가계약

본인에게는 도움될지 모르나 우리 회원님들을 위해 가계약에 관련된 사항을 올려봅니다.
될수있으면 가계약을 하지말고 본계약으로 해야됩니다.
만약 어쩔수 없이 가계약을 해야하는 경우 위약금부터 해약시 몰수여부,계약시 조건등을 명시해야합니다...
의견들이 분분한 다음 사례들을 참조하십시요...
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가계약이란 계약자가 계약 의향을 표시한것에 불과하고, 정식으로 계약서를 작성한것이 아니므로 가계약의 취소에 의한 배액을 배상받을 수 없다.

가계약이란-여기선 부동산매매ㆍ임대계약을 예로 든다-부동산 매매,임대시 계약당사자 외의 타 매수,매도인이나 부동산에서 본 물건의 계약을 할 수 없도록 미리 청약의 의사표시를 한것에 불과하기 때문이다.

그렇다고 해서 다른 부동산사무소나 매도,매수하고자 하는 사람이 전혀 계약을 할 수 없다는 것은 아니며, 매도자(임대인)가 부득이한 사정으로 상대방과 직접 계약하기가 어려운 경우 부동산사무소나 상대방의 매수의사에 신의를 가지고 정식계약이 이루어 질때 까지 잠시 다른 매수인(임차인)과 계약을 미루어 둔것으로 이해하면 된다.

따라서, 가계약에 대한 배액의 배상은 받을 수 없다.

또한 법률상으로도 가계약이란 단어는 존재하지 않고 인정받지도 않는다. 

-------------------------------------------------------------------------- Q. K씨(매수인)는 안양 평촌에 있는 아파트를 매수하면서 다른 사람 
   에게 매각되는 것을 우려하여 A씨(매도인)와 사이에 우선 가계약을
   체결하였다. 이러한 경우에 K씨와 A씨 사이에 체결한 가계약은
   계약으로서 효력이 있는 것인가? 

 A.일상적으로 우리가 가계약이라는 용어를 많이 사용하고 있습니다. 이러한 가계약은 어떤 효력이 있으며, 또 이 계약이 법률상 인정되느냐 하는 것이 문제인 것 같습니다. 

민법에는 14종류의 전형계약을 규정하고 있습니다. 그런데 가계약이란 이름의 계약은 채권법상 정해진 전형계약에 포함되어 있지 않습니다. 
 
 
여기서 문제가 되는 것은 매수인 K씨와 매도인 A씨가 어떤 의도를 가지고 가계약이란 이름을 붙였는가 하는 점에 있는 것 같습니다. 위의 질문만을 가지고 판단하건데, K씨는 다른 사람에게 매각되는 것을 우려하여 A씨와 가계약을 체결한 것 같습니다. 그러면 K씨의 의사를 정식계약으로 볼 수 있느냐 하는 것입니다. 계약이 정식계약인지 아니면 가계약인지 여부를 판단함에 있어서는 거래의 전반적인 상황을 가지고 판단하여야 합니다. 위의 질문에서는 K씨와 A씨 사이에 아파트의 매매대금이라든지, 이행장소, 이행방법, 이행시기에 대한 합의가 전혀 이루어지지 않은 상황에 있는 것 같습니다. 이러한 상황에서는 K씨와 A씨 사이에서 이루어진 가계약을 정식계약으로 볼 수는 없을 것 같습니다. 예컨대, K씨와 A씨 사이에 거래계약의 요구조건이 모두 충족되지 않은 상태에서 지금까지 합의된 사항을 계약서에 명시하여 이를 명확하게 해두려는 의도에서 가계약을 체결하였다면, 그것은 가계약이 아니라 정식계약으로 보아야 할 것입니다.

따라서 우리가 가계약이라는 이름으로 계약서를 작성하였다 할지라도 위에서 언급한 바와 같이 그 명칭만으로는 계약의 성질이 명확히 구분되지 않기 때문에 가계약을 체결할 때에는 이에 대해 주의를 기울여야 합니다. 예컨대, 거래당사자 사이에 아직 합의해야 할 사항이 남아 있기 때문에 그것을 충족시킬 수 있을 때까지는 구속을 받아 계약을 맺을 의사가 없다거나 그밖에 여러 가지 고려할 사항이 있어 급히 결정을 내리고 싶지 않은 경우에 나중에 발생하게 될지도 모르는 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 가계약이라 할지라도 다음과 같이 계약서에 명확히 명기하여 두는 것이 바람직합니다. 즉, ｢이 계약은 아직 당사자를 구속하는 효력이 없으므로 당사자는 언제든지 이를 해지할 수 있습니다｣라고 명확히 명기하여 두는 것이 바람직합니다.
 
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[사례]

부동산 중개인과 가계약을 하고 정식계약은 이틀후 하기로 하고 먼저 30만원을 줬습니다.  

전세 3000이구요...  부동산 중개인이  은행에 근저당이 7000만원 되어있다고  했구요 전세권설정을  하는 조건으로 가계약을 하고 정식계약에 명시하기로 했습니다. 

그런데...   등기부등본에 9100만원이 근저당 설정이 되어있어서  만약 경매에 넘어갈 경우 전세금을 받기 어려울것 같아서 계약을 하지 않기로 통보하고,  가계약할 때의 30만원을 중개인에게 돌려달라고 했습니다. 그런데 중개인은 그30만원을 지금  살고있는 임차인에게 주었다고 합니다. 


이 경우  가계약금은 돌려 받을수 있나요? ..... (가계약금 줄때  영수증을 받았는데  정식계약 날짜와 시간이 적혀있고, 주소와 전세계약금으로 상기금액을 영수한다고  되어있습니다 /부동산에서 발행)

[답변] ... 약정된 계약금 중 일부만이 수수된 후 계약이 해약될 경우의 법률관계...
법률적으로 계약금계약은 요물계약성을 가지기 때문에, 실제로 교부된 금액만이 계약금으로서의 효력을 가지게 된다는 것이 일반적인 견해이다. 
따라서, 이러한 입장에 의한다면 비록 지급하기로 약정은 하였지만 실제로 지급되지 않은 계약금 부분에 대해서는, 계약금으로서의 효력이 없으므로 매수인으로서는 지급되지 않은 계약금을 기준으로 손해를 배상할 필요가 없다는 결론이 된다.우리 대법원은 계약금이 미처 준비되지 못한 매수인이 일단 형식상으로는 매도인에게 약정한 계약금을 모두 지급한 것으로 하되, 다만 이를 다시 매도인으로 돌려받아 매수인이 보관하는 형식으로 현금보관증을 매도인에게 작성해준 것이라면, 매도인과 매수인 사이에는 실제로 계약금이 교부된 것으로 해석할 수 있으므로,  매수인으로서는 약정한 계약금을 모두 지급할 의무가 있다고 하여, 요물계약성을 다소 완화하여 해석하고 있다(대법원 1999. 10. 26. 선고 99다 48160호 판결). 
 

결국, 현재 학설과 판례상으로는 계약체결을 함에 있어 부득이 계약금의 일부만을 지급받게 되는 경우에, 상대방으로 하여금 계약위반을 하지 못하도록 강제할 필요성이 크다면, 지급받지 못한 계약금 부분에 대해서는 현금보관증을 교부받아 보관하는 것이 필요할 것이다.
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[질문]

안녕하십니까? 아파트를 사러 공인중개사무소에 갔더니 마음에드는 집이있어 계약코자 했으나 주인이 갑자기 연락이 안된다며 중개사무소에 위임했으니 가계약을 하라고 해서 50만원을 주고 가계약을 했습니다..... 가계약 내용은

"가계약금 영수증" 이란 제목하에 금50만원 을 0 0 아파트 가계약금으로 정히 영수함. 단,익일 00시까지 본 계약을 하여야 하며 이를 하지 않으면 본계약은 무효로 하고 기지불한 계약금은 위약금 처리함. 

영수인 : 김○○(소유자) 대 0 0공인중개사무소 대표 홍○○
그러나 이튿날 중개사무소에서 소유자가 팔지 않겠다고 하니 계약금 50만원을 되가져가라는 전화가 왔습니다. 본인이 알기엔 가계약서도 그 자체로서 하나의 계약인 걸로 알고 있습니다.

이런 사안에서
1) 가계약금의 배액 100만원을 위약금으로 청구가능한 지?
2)가능하다면 피청구인은 위에서 김○○인지 아니면 홍길동인지?
3)가계약은 이행안더라도그 뿐이고 위약금등의 청구가 불가능한지요? 


[답변] - 변호사 

답변이 늦어 대단히 죄송합니다. ("가계약금 영수증" 이란 제목하에 금50만원 을 0 0 아파트 가계약금으로 정히 영수함. 단... 익일 00시까지 본계약을 하여야 하며 이를 하지않으면 본 계약은 무효로 하고 기지불한 계약금은 위약금처리함)이라고 서로간에 약정하였다고 하였으므로, 당해 50만원은 분명 위약금명목으로 교부되어진 듯합니다. 


이에 대하여는 당사자 약정에 따라야 하겠지만 약정이 없다면 그 배액을 청구할 수 있을 듯합니다. 청구를 하신다면 소유자인 김○○에게 하여야 할 것이라 생각됩니다.

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[질문] 

안녕하세요?
다름이 아니라 제가 부동산매매를 하기위해 부동산사무실에서 소개하는 물건을 보고 마음에들어 계약을 할려고 했으나 매도인쪽에서 이사가려고 하는 집을보고 결정한다고 계약을 못하고 부동산사무실에서 우선 집에대해 계약을 하자하면 가계약을 먼저하고, 나중에 매도인이 마음에 드는 집을 결정하면 계약하자고해 이백만원을 가계약을 했습니다.


그런데, 주인이 이사가려고 하는집이 별루 없다고 계약을 보류했다고 부동산사무실에서 통보가와서 전 가계약도 계약이니 매도인이 위약금을 지불해야 한다고 주장하고 있습니다.

그런데 알고보니 매도인은 가계약에 대해 전혀모르고 부동산사무실에서 그냥 받아 놓은거였습니다.
 

물론 가계약할시에 부동산사무실에서 매도인이 갈집을 구해야 계약이 들어가는데 중간에 다른 매수인이 생겨 먼저 계약을 할지모르니 가계약을 하자고 해서 한건데,.... 가계약에 대해선 위약금을 받을 수 없나요?... 이런 경우 부동산사무실에 대해 청구를 해야 하는지 그것도 알고 싶습니다.


[답변] - 변호사 

이러한 경우에 발생한 손해에 대하여는 부동산에 대하여 청구를 하여야 할 것으로 생각되어 집니다.본인이 피해를 본 내용을 입증하여 부동산에게 손해배상을 청구하도록 하십시요.

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가계약금의 성격

주택을 얻기 위해 맘에 드는 집이 있어 계약을 하려하였으나 매도인(임대인)이 없거나, 또는 물건을 보지 못한 상태에서, 계약을 체결 할 수밖에 없을 경우 종종 부동산 사무소에 계약금조로 일부를 맡기고 중개업자에게 계약을 의뢰하는 한 경우가 있다.

우선 가계약금조와 계약금조가 관건인데 부동산에서는 통상 가계약금은 해약도 할 수 있는 것으로

봄이 타당하고 조건의 여하에따라 매수인[임차인]이 가계약금을 돌려 받거나 몰취 당할수 있다.

원칙 부동산 계약이란 쌍방당사자 합의하에 하는 것으로서 계약의 효력이 발생할 수 있다. 

편리상 중개사에게 위임하는 것은 매도인[임대인]이 모든 권한을 위임하였다 할 수없으며, 

중개사가 단순히 물건을 선점하려는 목적으로 집주인이 없을 경우나 참석치 못할시, 또는 매수인

[임차인]이 대상 물건을 보지 못할 경우 중개사가 가계약을 권한다. 

그것은 부동산에서도 차후 문제가 생길 소지가 있으면 부담없이 책임을 지지 않기 위해 가계약금조라고 강조한다. 

어디까지나 정식이 아니기 때문에 가계약들을 한다 

가계약은 서로의 하나의 약속이지만 보상[계약금몰수나 2배 배상]을 책임 안지우기 위해서 하는것

으로서 가계약서에 언제까지 날짜가 명시 되어있지 않으면 가계약금은 돌려 줘야 한다.

만약 가계약 할 때는 꼭 언제 본 계약을 쓴다는 단서의 특약 조건이 있는 경우 그 기간까지

는 가계약으로서 가계약금을 돌려 받을수 있으나, 만약 본 계약 하겠다는 그 기간이 지난 후에는 가계약금은 임대인에게 귀속된다. 

그것은 본 계약의 기간동안 임대인의 잠정적인 권리를 참탈한 대가로 본다.

그런데 심루에서 1) 구두나 2)가계약금 명목이라고 해놓고 기간이나 기타의 가계약금 반환 단서 조항의 특약 없이 가계약금을 매도인[임대인]직접 지급이나, 입금 시킨경우에는 분쟁의 소지가 있을수 있기때문에 주의 해야 한다.

[실무 예: 매매[임대차] 가계약금 영수증

물건지 : 00 

매수자 [임차인] : 인적사항

가계약금 : 일금 일백만원 [ 여기서 가계약금은 물건 전체금액의 3% 미만이 적정함.]

가계약일 : 2005년 4월 1일

본 계약일 : 2005년 4월 3일

상기 금액을 본 물건의 매매[임차]의 가 계약금으로 수임 중개사에게 지급하며 본 계약기간까지 본 계약을 이행치 않을시 지급한 가계약금은 포기하며, 만약 본 계약체결전까지 매수인[임차인]이 가계약 해제를 요구시 받은 가계약금은 매수인[임차인]에게 조건 없이 반환한다.

2005년 4월 1일 

가 계약자 홍길동 인

가계약자 소유 은행 계좌 : 00은행 

보관자 수임중개사 000 인 

그런데 실무 현장에서 가끔은 중개사가 이를 악용하여 본계약이 안이루어진 경우 보관중이였거나 받았던 가예약금을 '매수인,임차인'에게는 '매도인, 임대인에게 몰수 되었다고 말하고, 안돌려주면서 착복하는 경우가 있는데 그러다가 [매도인,임대인]이 안 받았다는 사실을 [매수인,임차인]이 이를 알았을 경우 아주 강아지망신이자 사기죄가 될수 있다.

따라서 가계약금을 중개사가 보관 하던중 본 계약을 안할 경우는 돌려줘야 고객 신뢰도를 높일수 있다.