경매 Q A

1경매종결시 임대차연장문제와효력

 

최선순위 임차인(전입, 확정일자 겸비)이 배당요구를 하지 않았을 때 낙찰자가 이를 내보낼 수 있는지 문제가 됩니다. 

 결론 : 내보낼 수 없습니다. (전 계약기간, 임대차 조건 승계합니다)

< 해설 >

1. 주임법(주택임대차보호법) 3조의 5 규정 : "임차권은....민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 
 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니하다"

 법조항의 뉘앙스(?) : "소멸"한다고 규정하고 있으므로 보증금(돈)만 다 내주면 낙찰자도 명도를 시킬 수 있는 것처럼 보입니다. 

2. 주임법의 입법취지 : 주임법은 무조건 임차인 입장을 두둔하는 법이라는 기본전제하에 해석을 해야 합니다. 따라서 임차인에게 모든 
 선택권이 있다고 보아야 하고 위 3조의 5 규정도 "임차인이 우선변제권을 행사한 경우에 한하여 소멸한다"고 해석해야 합니다.(단서
 와 결부하여 배당요구를 하지 않았으니 보증금이 전액 변제되지 않은 경우에 해당하는 것이죠)


3. 관련판례 (대법원 2004.8.30. 2003다 23885)

 " 주택임대차보호법 제3조의5의 입법취지와 규정내용에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하
 고 있는 임차인이 우/선/변/제/권/을 선/택/하/여/...... ................." 로 판시하고 있습니다. 

 여기서 핵심적 내용은 위 3조의5 규정에도 불구하고 세입자(임차인)가 우선변제를 요구하지 않고 "나 그냥 여기 살래" 할 수 있다는 
 것입니다. (임차인에게 선택권 부여. 예컨대 임차기간 1년으로 정해도 임차인은 1년 또는 2년 마음대로 선택할 수 있지만 임대인은 1
 년을 주장할 수 없는 것과 같음)


4. 주임법 3조의5에 "임차권 소멸"을 신설하게 된 배경

 1999.1월 위 조항이 신설되기 전에는 주임법 3조의2 제1항 단서가 우선변제를 요구하려면 임대차를 종료시키도록 규정하였기 때문
 에 만약 전액배당을 못받더라도 임대차를 종료된 것으로 보는 문제점이 있었습니다. (다만 전액 받을 때까지 임대차가 있는 것처럼 
 "의제"하도록 대법원 판례가 형성)

 결국 그게 그거 아니냐는 의문이 있을 수 있는데 차이가 있습니다. 현행 보증금을 전액 못받은 경우 현행 주임법 3조의5에 "임차권이 
 있다"라고 규정한 것과 과거 판례상 "임차권이 있는 것으로 의제"하는 것은 추후 다시 경매가 될 때 우선변제권이 있느냐 없느냐에 
 차이가 있습니다. 

 예컨대 집주인이 처남의 사업자금을 보증하기 위하여 선순위 세입자가 있는 집을 담보로 잡혀주었을 경우(근저당설정, 물상보증인
 이라고 하죠) 처남이 빚을 갚지 못하여 이 집이 경매에 부쳐지고 집주인이 낙찰을 받았는데 집주인이 다시 후순위 근저당권을 설정
 해서 또 경매에 부쳐지는 경우를 가정하면, (실제 이런 사례가 더러 있었습니다)

 현 주임법 3조의5가 없던 시절에는 돈 다 못받은 임차인의 경우 대항력만 있고,(임차권은 없고 오직 남은 돈을 받기 위하여 인정된 
 임차권 비스무리한 권리) 살고 있는 집에 다시 진행되는 경매에서는 우선변제권이 없으므로(임차권이 소멸했으므로) 오직 "게기는 
 것"(대항력)만 할 수 있었습니다. 그런데 주임법 3조의5 단서 신설로 임차권이 존속하는 것으로 보게 되므로 다시 진행되는 경매에
 서도 보증금이 남아 있는 한 우선변제권을 행사할 수 있는 것입니다. 

5. 결론 
 선순위 세입자가 있고 배당요구를 하지 않은 경우, 계약기간이 만료되지 않은 한 보증금을 전액 내주더라도 나가달라고 할 권리가 
 낙찰자에게 없으므로 예컨대 당장 신혼집으로 쓸 목적으로 낙찰을 받는 것은 리스크가 있습니다. 

이상 부동산썰맨의 답변이었습니다.