토지 땅 지주작업Q&A

토지 지주 작업시에 관련한 질의 
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>- 보상 방안?
>- 법적 검토에 의한 설득?
>- 대상지는 아파트 부지로 이미 70%는 매입 완료, 잔여분 30여% 지주 작업임.
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저는 얼마전 00구 00동 주상복합을 토지매입(지주작업) 완료하여 현제 시행사에서 4차에 걸쳐 분양을 완료한 상태입니다.

토지매입(지주작업) 부터 분양(1차) 까지 약 2년이 소요되었습니다.

본 부지는 상업부지로 당초 주민제안방식의 지구단위계획변경(폐도)으로 사업을 진행하였으나 이경우 상당한 기간을 요하므로 중간에 현도시계획에 의하여 사업을 변경한 경우입니다.

현제 메니져님께서 말씀하신 부지의 경우 일반사업부지(재개발 재건축이 아닌 경우)로 말씀하신 경우라 생각하고 말씀드립니다.

이 경우 수용이라는 절차는 불가능합니다. - 따라서 법적설득은 의미가 없죠

시행사가 100%(도시계획도로 포함, 학교부지 포함)를 매입하지 않으면 불가능 합니다. 

최초 계약부터 최종계약의 단계에 이르기까지 극도의 보안과 최단기간에 자금의 집행이 이루어져야합니다. 해서 토지의 매입은 조건성취계약, 일괄매입등의 방법을 이용하여야 합니다.

00시 또는 00시 00면의 경우 일부 지주들이 토지매입을 거부하여 사업에 차질을 빚고 있습니다. 거기에다 시행사들의 무분별한 초기투자로 지주와 시행사간에 안력이 상당히 존재합니다.

주택개발사업의 방대한 사업이윤에도 불구하고 투자의 실패로 사업체 전체의 위기를 초래하는 경우도 상당이 많이 볼 수 있습니다.


지주에 대한 보상방안은 주상복합의 경우 대물로 지급할 수 있겠으나 아파트는 불가능합니다.

차라리 지주공동사업에 의한 지분을 고려할수 있습니다. - 최후 악성지주(지주에게 죄송)에 대한 마지막 방법입니다.


문배동 주상복합의 지주작업절차나 진행과정은 제가 정리는 하였으나 해당시행사에 동의를 구한다면 샘플을 보네드리겠습니다. - 동의여부 불투명


이렇듯 시중에 떠도는 아파트부지는 모두 이런 경우이여서 가급적 시작하지 않았다면 처다도 보지 마십시요


저의 경우는 토지매입(지주작업)을 1년정도 계획 → 시행사에 PT → 컨설팅계약 → 공동매입추진 → 분양으로 이어집니다.

이러한 일련의 과정후에 겨우 성공하다보니 사업성공확률이 20%정도 밖에 되지않습니다.

아무쪼록 사업부지의 결정은 신중에 신중을 거듭하셔야 함을 상기 하십시요

더이상 말씀드리지 못함은 저의 사업밑천이기에.............죄송합니다. (요즘은 어설픈 Broker덕에 골치가 많이 아프네요^^, 전 Broker 그림자만 나타나도 그 사업지는 포기 합니다.)


건승하십시요 부동산 썰맨