부동산썰맨의 아파트 특강및 보는 시야 전파,아파트 투자개념 설파

첫째, 지역별이다.

자신이 속한 아파트나 매입하고자 하는 아파트가 어느 지역에 존재하느냐는 것이다. 이것은 자신과 가족 그리고 직장의 위치에 따라 매입이 결정되는 것이다. 이러한 아파트는 자신이 가장 잘 관리할 수 있는 위치에 있는 아파트를 골라야 하는 것이다. 

(부동산썰맨의 조언) 무조건 강남은 아니라는 것입니다. 자신의 직장과 가족들의 행복을 위하여 가까운 곳을 고르자는 것입니다.

둘째, 평형별이다.

어떤 평수를 사느냐에 따라 가격은 유동적이다. 평형의 선택은 앞서 이야기한 지역별과 공통분모에서 찾아야 한다. 좋은 지역의 좋은 평형의 아파트를 고르라는 말이다. 그렇다고 무조건 강남권아파트를 매입하라는 말이 아니다. 즉, 그 지역의 대표평형을 찾으라는 것이다.

대표평형이라함은 그 지역에서 평당 단가가 가장 높은 평형을 말하는 것이다.

(부동산썰맨의 조언) 서민층 동네,, 예를 들어 동대문구 이문동지역에서 40~50평이상 감안하고 재개발투자하는 것은 좀 과한 투자입니다. 30평대 골인할 정도면 충분하지 않을까 생각됩니다. 다세대 쪼각지분도 소액투자자입장에서는 고려할 만합니다. 

왜냐하면, 이문동같은 지역은 25평도 충분히 실수요가 있기에 나중에 프리미엄이나 팔기에 곤란을 겪지는 않을 것으로 여겨지면서, 무리하게 융자나 전세안고 사는 것보다는 적절한 여유돈 투자로 중장기를 보시는 편이 많은 수익을 얻을수 있다고 보기 때문입니다.

셋째, 브랜드별이다.

지금의 시대는 브랜드 시대다. 명품은 대접을 받을 줄 안다. 아파트도 브랜드에 따라 가격은 천차만별이다. 브랜드 차이는 강남권과 같은 로얄지역에서 더욱 중요한 요소중의 하나가 되었다. 지금은 ‘삼성 래미안’이나 ‘현대 I＇PARK’ 브랜드면 다른 아파트 보다 몇 천에서 몇 억차이는 기본이다. 

(부동산썰맨의 조언) 예전에는 나홀로 아파트들은 보통 동부건설의 센트렐빌이나, 한진, 한신 혹은 2군정도였었는데.. 최근의 기본계획에 포함된 재개발지역의 재개발예정지는 7~800세대이상 1000세대의 대단지가 꽤 많습니다. 

때문에 이런 단지예정지는 이른바 유명 건설시공사들의 각축장이 되고있고 조합원 서비스품목도 꽤 짭짤하군요... 식기세척기에, 빌트인 냉장고, 드럼세탁기, 의류드라이어기등등,,,, 잘 따져보면,,상상력을 발휘하세요.. 그럼 대단지 예정지 재개발지역의 저렴한 물건을 구해보시면 내집이 보입니다.

넷째, 단지별이다. 

대단지 아파트는 편익시설이나 관공서, 학교, 교통의 중심지가 되기 때문에 자연스럽게 상권이 발달 되고, 그 지역의 대표 브랜드로 커지게 된다. 따라서 1,000세대 이상의 대단지는 특급단지로 부상되고 강세를 이어나갈 것이며, 소형 단지로 구성된 아파트 단지는 약세의 자리를 차지 할 것으로 보인다. 

(썰맨의 조언) 최근까지 지어진 나홀로아파트나, 소형단지는 갈수록 인기가 하락할것으로 보인다. 왜냐하면 앞으로 지어진 아파트는 대규모 도시기본계획에 의해 인프라(학교, 도로, 교통, 공원등)가 마련되어 그 기반하에 지어지게 되었기때문에 이러한 인프라위에 세워진 아파트, 또한 용적율및 높이가 낮아져서 더욱 괘적한 아파트가 되기에 재개발 기본계획에 의해 지어진 대단지 아파트는 상대적으로 인기가 있을것으로 본다.

다섯째, 용적률별이다.

용적률이라는 것은 건축용어이지만 부동산투자에 있어서는 아주 중요한 요소중의 하나이다. 다시말하면 동일대지 위에 몇 평을 지상으로 올리느냐에 따라 용적률은 차이가 난다. 동일대지위에 200%로 지을 수 있고, 250%로도 지을 수 있는 것이다. 

그런데 특히 재건축에 있어서는 현재의 낮은 용적률(대략80%내외)을 높은 용적률(250%내외)로 지을 수 있어서 그 차이만큼의 용적률이 조합원 수익성을 얻을 수 있어 좋은 투자아파트였다. 잠실을 포함한 저밀도 지구 재건축 아파트가 각광을 받는 이유도 높은 수익성이 있었기 때문이었다.

그러나 주의할 것이 있다. 재건축이 이루어져 낮은 용적률이 높은 용적률로 신축된 아파트 단지 투자는 신중해야 한다. 높은 용적률로 수익성이 높아 이미 가격은 올라 있는 상태에서 쾌적성이 떨어지기 때문에 향후 아파트 상승가치는 별로 높지 않기 때문에 신중해야 하는 것이다.

(썰맨의 조언) 새로운 기본계획하에 이루어지는 재개발지역의 신규공급아파트는 일단 괘적성은 확보될것으로 보입니다. 적은 용적율, 동간거리확장, 주차장의 지하화, 친환경소재, 특히 조경에 신경많이쓰는 요즘의 추세,,,,
이른바 웰빙아파트로서 손색이 없을 것으로 생각됩니다. 따라서 주변 기존 아파트보다는 훨씬 괘적하다는 것이 제 생각입니다.

또한 기본계획이라는 것이 도시인프라를 규정하고 인구수에 따른 공원및 도로, 학교, 관공서를 아예 미리 설계하여 배치한다는 것이기에 여기에 부합되는 재개발기본계획하의 아파트는 나홀로 아파트나 고층의 기존의 주상복합아파트보다는 인기가 더 있을것으로 보입니다.

여섯째, 정책별이다. 

‘부동산 투자 수익률을 높이려면 정책과 대항하지 말고 인내하라’ 라는 말이 있다. 그만큼 정책과 규제는 투자수익률을 결정하는 중요 변수가 되었다. 예를 들어 보자.

(부동산썰맨의 조언) 현재의 부동산억제정책에서 재개발은 일단 살짝 비켜있는 것으로 보인다. 몇개지역이 주택투기지역으로 묶여있긴 하지만,, 강북의 대부분지역은 분양권전매금지, 투기지역, 거래신고제 등에서 벗어나 있다.


일곱번째, 대중적 선호별이다.

아무리 공기가 좋고 산책하기 좋은 지역의 아파트라 하더라도 대중적인 지지를 얻기 힘든 아파트라면 투자에서 제외해야 할 것이다. 주상복합아파트가 이에 속한다. 

지금은 주상복합아파트 전성시대다. 심지어는 과거에 지었던 주거복합형아파트도 주상복합아파트와 혼동하여 가격이 오른 경우도 있다. 그러나 이렇게 인기 있는 주상복합아파트도 몇몇 브랜드 있는 ‘분당파크뷰’나‘도곡동타워팰리스’‘삼성동아이파크’등을 제외하고는 투자에 주의할 필요가 있다. 투자에 주의를 요하는 종목중의 하나이다.


각론적 측면에서 투자유망한 아파트의 조건은 다음과 같다.

(전략 1) 역세권 아파트다.

역세권이라고 하면 걸어서 5분이내 또는 500m이내의 거리에 있는 아파트를 말한다. 

사회가 복잡해지면서 교통체증은 당연한 부산물이 되었다. 이를 극복할 수 있는 것이 지하철과 고속철인 것이다.

(부동산썰맨의 조언) 재개발지역의 재개발지분도 역시 교통편을 우선 보아야한다. 강북의 대부분 아파트는 도심권에 인접하여 있다는 것이 장점이므로, 전철역과 도보권거리에 우선권을 두어야 한다는 것이 내생각이다. 강북지역의 특성은 일단 투기성보다는 서민층들의 내집마련등의 실수요위주도 상당하기에,,, 전철역을 도보 5~7분거리에 낀 재개발지역의 물건이라면 장단기투자로서 충분한 가치가 있다고 생각된다.

(전략 2) 환경권이다.

환경권에는 여러 가지가 있다. 대표격인 조망권을 비롯하여 공원,산,체육시설,혐오시설등에따라 아파트 가격은 천차만별이다.

하나, 조망권이다. 
둘, 산과 공원은 급부상할 것이다.
셋, 혐오시설은 아파트 가격하락의 주범으로 등장한다.
전략 3 전용면적 및 서비스면적과 구조평면이다.

(부동산썰맨의 조언)대학이 위치한 동네, 천변(중량천-복원가능성있거나 복원된 곳등,,,)등은 경관이나, 대학가의 인프라를 이용할수 있고,,, 부속고등학교등를 이용할수 있는 장점이 있다. 역시 재개발지분도 이런 곳을 선택하면 괜찮다..

(전략 4) 1/4법칙이다.

1/4법칙이란 아파트 1동을 층별로 4등분하여 로얄층과 비로얄층으로 구분하는 것을 말한다. 예를 들어 20층짜리 아파트라고 하면 6-15층까지를 로얄층으로 보고 나머지 층은 투자대상에서 제외한다는 것이다. 다만 요즈음은 조망권 가치를 인정하여 18층까지 확대하여 로얄층으로 보면 되는 것이다.

간혹 아파트를 사고 난후 팔리지 않아 고민하는 사람이라든지 가격이 오르지 않는 사람들을 보면 불행하게도 101동 101호아파트를 소유하고 있는 사람들이 대부분이라는 것이다. 건설회사에서 이를 극복하기 위해 1층에 정원을 주고, 꼭대기층에 다락방을 주면서 분양을 유도하지만 대중적 측면에서 보면 투자가치가 없는 층임을 금방 알 수 있을 것이다.

(부동산썰맨의 조언) 이점에 있어서 재개발지역의 지분을 사는 것은 일단 한점 먹고 들어가는 일이다. 조합원들은 우선 로열층을 배정하기 때문이다. 왜냐면 로열층 안주면 동의율이 낮아지고 늦어지기 때문이다. 최근의 동시분양을 보면 500세대인데,, 일반분양분은 100세대도 안되고 30~50세대가 대부분이다. 왜그럴까? 이것은 일단 조합원들이 로얄층을 다 가져가고 나머지 찌꺼기만, 일반분양분
으로 나올 가능성이 갈수록 커집니다.

서울시내에서 일반분양분을 찾으신다면 이제는 차라리 원하는 지역의 재개발지분을 사는 것이 올바른 전락이라 생각됩니다.

(전략 5) 학군과 학원단지구성이다.
특히 학교는 중,고등학교가 단연 중요한 요소다. 동일단지 안에 있어도 학군 배정이 되는지 않되는지에 따라 가격차이는 매우 크다. 따라서 각 지역의 부동산 업소에 가서 확인이 필요한 사항이다.

(전략 6) 편익시설 여부다.

아파트 주변에 대형마트가 들어서고 나서 아파트 가격이 10-15% 상승한 곳이 많다. 또한 관공서와 은행이 가깝게 있으면 상권이 발달하게 되고, 사람들이 몰리게 되어 해당아파트는 상권의 중심지가 된다. 체육시설이나 찜질방, 백화점,병원등도 아파트 가격결정에 영향을 주는 요소임을 잊지 말아야 한다.

그러나 중요한 것은 각 항목을 총괄한 지역 대표아파트를 찾는 것이 가장 중요하다. 

각 지역마다 대표아파트가 있다. 그러나 이러한 대표아파트는 수시로 변화고 있다는 사실이다. 이러한 변화를 읽을 줄 아는 안목이야말로 아파트 투자의 최종 선택이요 길잡이다 

(부동산썰매의 조언) 최근의 부동산정보는 전부 오픈되어있다고 해도 과언이 아닙니다. 예전에는 완전히 꼬질꼬질한 지역이 앞으로 상전벽해가 바뀔가능성이 많고 지금은 괜찬다고 하더래도 가격이 만만치가 않기 때문에 앞으로 그동네의 대표지역을 찾아보는 노력을 게을리 해서는 안될것으로 보입니다. 만약 사업진척이 빠른 5000세대 대단지면서 인프라가 갖추어질 자리면서,,, 가격이 상대적으로 싼곳을 노리는 노력을 해봅시다. 이번에 확정될 기본계획을 잘 들여다 보면 보일수 있습니다.