미분양아파트와 미계약아파트의 차이

미분양아파트와 미계약아파트의 차이

 

미분양아파트가 크게 늘고 있다. 또 당첨됐다고 하더라도 비로열층이거나 자금마련이 어려워 계약을 포기하는 미계약 물량도 심심찮게 발생하고 있다. 그렇다면 미계약과 미분양의 차이점은 뭘까?

 

아파트 분양은 통상적으로 입주자모집공고와 청약접수→당첨결과 발표→계약(계약금 납부)→중도금 납부→잔금 납부→입주 등의 절차를 거치게 된다. 매달 열리는 서울지역 동시분양의 경우 입주자 모집공고는 매달 하순(3차 동시분양은 3월 30일)에 있으며, 청약은 모집공고 다음 달 초순, 그리고 당첨자 발표는 중순, 계약은 하순경에 각각 진행된다.

 

이중 청약은 4일~5일간 진행된다. 특히 해당 지역이 투기과열지구로 지정됐다면 1순위 청약에 앞서 무주택우선청약이 있다. 서울의 경우 무주택우선은 청약 첫째 날 접수하며, 인근지역(이하 지역)인 경기ㆍ인천 무주택우선과 서울1순위 청약은 둘째 날 같이 진행된다.

물론 청약날짜가 같다고 하더라도 당첨 우선권은 서울 1순위가 아닌 지역 무주택우선에게 돌아간다. 이외에 지역 1순위는 셋째 날, 그리고 서울 및 지역 2순위와 3순위는 각각 넷째 날과 다섯째 날 진행하게 된다. 청약기간 중간에 토요일 및 휴일이 있다면 이들 날짜는 제외된다.

 

이처럼 해당 청약기간에 공급물량을 다 채울 만큼의 청약자가 접수하지 않았다면 이 아파트는 미분양이 된다. 통상 지역을 비롯한 입지여건이나 브랜드, 규모 등에 따라 미분양의 명암이 엇갈린다. 특히 최근에는 분양가가 미분양 여부를 크게 좌우하는 요소로 작용하고 있다.

 

통상 건설사들은 미분양 물량이 남을 것을 염려해 견본주택에서 사전청약을 받고 있다. 이들 사전청약자가 향후 미분양 물량의 주 고객층이 되는 것이다.

 

청약당첨자 발표 후 보통 5일~7일 정도의 기간이 지난 후 건설사들은 당첨자들을 대상으로 계약을 받게 된다. 일반 아파트의 경우 계약기간은 보통 3일~4일간이다. 하지만 여기서 미계약 물량이 생긴다. 자신이 청약통장을 사용해 아파트에 당첨됐다고 하더라도 무작위로 전산추첨을 하기 때문에 원하는 층이나 원하는 향에 당첨되기는 쉽지 않다.

 

이 때문에 청약당첨자들의 일부는 계약을 포기한다. 이것이 미계약 아파트이다. 여기서 청약통장을 사용해 정당하게 당첨된 자가 계약을 포기하는 경우 사용한 청약통장은 효력을 잃게 된다.

 

특히 투기과열지구에서는 과거 5년 이내 당첨사실이 있다면 새로 가입한 통장이 1순위 요건을 충족했다고 하더라도 1순위가 아닌 2순위로 청약자격이 제한된다. 본인의 과거 청약당첨 사실 확인은 금융결제원 아파트청약 홈페이지(www.apt2you.or.kr)나 국민은행 홈페이지(www.kbstar.com)에서 확인할 수 있다.

계약기간동안 일부 당첨자들이 계약을 포기한 미계약 물량과 청약시 미분양된 물량은 결국 잔여 물량으로 기록된다. 그리고 건설사들은 이들 잔여 물량을 사전청약자나 기타 수요자들에게 추가로 분양한다. 이 잔여물량이 바로 미분양 아파트들이다.

 

미분양 아파트는 여러 가지 장점이 있다. 우선 건설사들은 이들 미분양 물량을 해소하기 위해 금융혜택이나 빌트인 품목 제공, 내부 인테리어 무상 시공 등의 혜택 조건을 내 걸어 수요자들을 끌어들인다. 이런 조건도 잘만 받아들이면 장점이 될 수 있다. 최근 서울에서 분양한 아파트의 경우 미분양 물량에 한해 중도금을 무이자로 융자해 주는 예도 있었다.

 

이와 함께, 미분양 물량은 아파트의 동과 호수 등이 정해져 있기 때문에 자신이 원하는 아파트를 선택할 수 있다. 게다가 미분양아파트는 청약통장을 사용한 것이 아니기 때문에 통장의 효력이 계속 유지된다. 하지만 투기과열지구에서는 미분양아파트라고 하더라도 분양권 전매제한이 적용된다는 것을 알아둬야 한다.

 

한편, 미분양아파트를 무주택자가 취득하면 전용면적 12평형 이하는 등록세와 취득세가 100% 감면되고, 전용면적 18평형 이하는 50%가 감면된다는 장점도 있다. 등록세ㆍ취득세는 거래대금의 5.8% 수준이다.