땅고르기(건축법)

▶ 땅 고르기 
건축할 수 있는 땅을 건축법에서는 대지(垈地)라 한다. 대지를 구입하기 전에 우선 어떤 용도의 건축물을 건축할 것인지를 결정해야 한다. 그 다음에 결정된 용도가 입지할 수 있는 위치를 정한다. 모든 건축물을 아무곳에나 건축할 수 없다. 용도지역·지구에 따라 건축 가능한 용도를 달리 정하고 있기 때문이다. 

도시는 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분하는데 다시 이를 세분하여 13개 지역으로 나누는데 각각의 건축용도를 달리 정하고 있다. 또한 미관지구니 풍치지구 등의 지구에 따라서도 건축가능한 용도와 불가능한 용도가 있으므로 이를 확인한 후에 대지를 구입해야 한다. 

백화점을 건축하려고 하는데 백화점이 들어설 수 없는 땅을 구입한들 무슨 소용이 있겠는가? 

▶ 건축할 수 있는 대지 만들기 위한 토지 형질변경 
지적법에서 토지의 종류에 따라 지목(地目)을 정하고 있는데 그 중 주택이나 업무용 등 일반 건축물을 건축할 수 있는 토지를 대(垈)라 하는데 지목이 대가 아닌 경우도 건축이 가능하다. 학교용지에는 학교를 건축할 수 있으며, 종교용지에는 종교용 건축물을, 체육용지에는 체육관 등의 건축물을, 공장용지에는 공장 건축물을 건축할 수 있다. 이처럼 건축물이 건축되는 모든 토지를 대지(垈地)라 한다. 지목이 대(垈)인 토지와 대지는 반드시 일치하는 것은 아니다. . 

두 주택의 형태만을 가지고 구분하기란 전문가가 아니면 쉽지가 않다. 다 가구주택은 단독주택으로 분류되고 다세대주택은 공동주택으로 분류된다는 사실을 알고 있는 사람은 드물다. 단독주택에 대한 건축기준과 공동주택에 대한 건축기준은 전혀 다르다. 공동주택은 분양을 목적으로 하기 때문에 입 주하는 사람들의 주거환경을 확보하고, 입주자가 입는 피해를 예방하는 차 원에서 건축법 기준이 다가구주택보다 강하게 규제하였다. 

다가구주택은 임대주택 또는 전세주택이다. 반면 다세대주택은 자신 명의 로 소유가 가능하고, 매매 등 재산권사용도 자유롭다. 

일부 양심 없는 주택업자들(소위 집장사)이 다가구주택을 허위로 다세대주 택인양 분양하는 사례가 종종 있었다. 건축기준이 다세대주택보다 완화되는 점을 악용하여 대지이용도를 최고로 높여 다가구주택을 건립하고는 허위 분 양하는 일은 명백한 사기다. 주거환경이 열악함에도 다세대주택처럼 속여 입 주케 한다는 것은 범죄행위가 아닐 수 없다. 다가구주택은 건축물대장이나 등기부등본에 세대별 호수나 면적을 구분표시 할 수 없다. 다세대주택은 「101호 60㎡ 김 아무개」로 명확하게 표시되지만, 다가구주택은 등기부에 「60/660 김 아무개」로만 표시될 뿐이다. 건축물대장에는 그도 표시되지 않 는다. 

이러한 불편한 문제는 두 건축물의 건축기준이 같아지게 되어 해결될 전 망이다. 그러나 5년 이내에 건축된 다가구주택을 다세대주택으로 변경하는 것은 당장 시행할 수 없다. 주차장법 시행령에서 주차기준이 같아졌지만 지 방자치단체의 조례를 개정하기 전에는 변경이 불가능하다. 다만 준공된 지 5 년이 지난 다가구주택의 변경 사용은 지금 당장 가능하다. 

변경사용에 관한 절차도 쉬워졌다. 건축물의 모든 용도를 피난·안전등 유 사한 용도를 6개군으로 묶어 규제가 강한 쪽으로의 변경만 신고하고 그 반 대의 경우는 신고 없이 변경 사용이 가능하도록 개정되었다. 

다가구주택과 다세대주택을 같은 군에 속하기 때문에 용도변경신고가 필 요 없다. 그러나 건축물대장의 내용은 변경해야 한다. 건축물대장 기재변경 신청은 관련법규정에 적합해야만 가능한 것이므로 주차기준이 같아질 때까 지는 기재변경이 안된다. (준공된 지 5년이 지난 경우는 가능함) 

다가구주택이 다세대주택으로 바뀌면 세대별 호수가 지정됨으로 사실상 주민등록상의 주소지가 변경되는 효력이 있으므로 기존 다가구주택에 순수 하게 임대나 전세를 살고 있는 사람들이 주택임대차보호법 제3조제1항의 규 정에 의한 확정일자에 대한 대항력을 잃게된다. 이을 보호하기 위해 건축물 대장기재변경신청시 용도변경의 사실을 세입자에게 통보한 확인서나 우편물 내용증명을 첨부케 할 작정이다. 

그리고 건축물대장 소관부서에서는 사전에 동사무소에 통보(FAX통보 가능)해야하고 동사무소에서는 이러한 사실을 세 입자에게 안내(전화로도 가능)하도록 제도화함으로 피해는 예방할 수 있으리 라 본다. 

다세대주택 건축기준의 완화는 한 때 다가구주택이 호황을 누렸듯이 붐을 일으킬지도 모른다. 어쩌면 침체된 건축경기가 되살리는 불쏘시개가 될 수도 있을 것이다. 반면에 주거환경을 더욱 열악하게 할 것이 우려된다. 주차난을 비롯해 청소·환경·경관 등 각종 도시문제를 야기할 것이다. 

지역 슬럼화에 대한 비난을 면치 못할 것이다. 얼마지 않아 다세대주택을 규제해야 한다는 소리가 나지 않을지 모르겠다. 

임야나 전·답·잡종지 등은 근본적으로 건축이 금지된 토지이다. 이들 토지에 대해서 형질변경허가를 받는다면 지목의 변경도 가능하고 건축도 가능하다. 

형질변경이란 지목을 바꾸는 것 이외에 토지의 형상을 깍아 내거나 성토하여 그 모습을 바꾸는 모든 행위를 포함하는 말이다. 형질변경허가는 도시계획법 규정에 따른다. 

건축을 목적으로 형질변경허가를 받을 경우는 건축허가 신청시 동시에 신청할 수 있는데 건축허가를 받으면 형질변경 허가도 받은 것으로 본다. 원칙은 형질변경 허가를 먼저 받고, 준공을 받아 지목을 대지로 바꾼 다음에야 건축이 가능하지만, 건축허가권자나 형질변경허가권자가 모두 동일하기 때문에(실제 행정기관 내부에서는 처리 담당부서가 다르다) 각각 허가를 신청한다는 것은 시간과 비용, 노력이 낭비되기 때문에 하나의 신청으로 이를 처리케 하고 있다. 

▶ 건축허가를 위한 「하나의 대지」 
건축물이 건축되는 대지는 원칙적으로 하나의 대지일 때에만 가능하다. 하나의 대지라 함은 지적법상 독립된 1개 필지를 말한다. 건축법에서 대지의 범위를 이처럼 규정하는 것은 건폐율이나 용적률 등 건축기준을 적용함에 있어 명확히 하기 위해서이다. 

그러나 2필지 이상의 경우도 각 필지에 건축물이 걸쳐 앉을 경우에는 하나의 대지로 본다. 또한 지적법상 합병이 불가능한 사유에 해당하는 경우에는 건축물이 걸쳐 앉지 않더라도 하나의 대지로 본다. 한 필지는 성내동이고 인접필지가 풍납동이면 합병할 수 없다. 한 필지의 축척이 1/500이고 다른 필지의 축척이 1/600이면 합병이 안 된다. 연접한 두 필지의 고저차가 있는 경우에도 합병을 할 수 없다. 이런 경우는 건축물이 걸치지 않더라도 건축허가를 받는 하나의 대지로 본다. 

그 외에도 주택건설촉진법에 의하여 공동주택의 사업승인을 받는 필지 전부와 도시계획사업으로 건축하는 건축물이 위치하는 필지 전부는 합병하지 않더라도 하나의 대지로 인정한다. 

뿐만 아니라 사용승인 신청할 때까지 합병할 것을 조건부로 건축허가를 신청할 수 있도록 '99. 5. 9 개정 시행되는 건축법에 반영되기도 하였다. 

반대로 하나의 거대한 토지 중 그 일부분만을 형질변경 등 허가를 받은 경우에는 그 부분만을 하나의 대지로 보기도 한다. 거대한 토지 중 일부분만 농지법에 의한 농지전용허가를 받거나 산림법에 의한 산림형질변경허가를 받는 경우, 도시계획법에 의한 형질변경 허가를 받을 수 있기 때문이다. 

건축허가를 받을 수 있는 최소 대지면적. 

▶ 건축허가를 받을 수 있는 최소 대지면적 
이처럼 건축할 수 있는 토지, 즉 대지의 크기는 얼마가 되어야 건축허가를 받을 수 있을까? 

99.5.9 건축법이 개정되기 전에만 하더라도 지역·지구별 최소대지면적에 대한 제한 규정이 있었다. 그렇지만 현재는 특별한 제한이 없다. 대지면적이 얼마가 되던 모두 건축이 가능하다 

다만, 기존 건축물이 있는 대지를 분할하는 것은 그 면적을 제한하고 있는데 이 때 대지와 도로의 관계, 건폐율, 용적률, 건축물의 높이 제한, 일조에 의한 높이 제한 기준에 저촉되게 분할 할 수 없다. 

분할을 제한하는 최소면적은 주거지역과 지역이 지정되지 않은 곳은 60㎡,상업지역과 공업지역은 150㎡,녹지지역은 200㎡이하로 규정하고 있는데 서울의 경우는 주거지역과 지역의 지정이 없는 경우는 90㎡, 상업지역은 150㎡, 공업지역과 녹지지역은 200㎡으로 정하고 있으므로 기타 지역에서는 이를 별도로 확인해야 한다..