오피스텔의 법적 규제와 재건축에 관하여

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물로서 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 주택의 일종이다. 이는 주택법의 준주택에 해당하고 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속 토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하고, 건축법상 오피스텔이란 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 건축기준에 적합한 건축물을 말한다.

우리나라 오피스텔의 시작은 1985년이며 그 이후 서울특별시 같은 대도시 지역, 경기도 수원시, 성남시, 고양시 중심부와 같이 땅값이 높은 업무지구의 주택공급을 위해 건설사들이 오피스텔을 많이 짓게 되었다. 서울특별시에서는 종로구와 중구, 강남구, 서초구, 영등포구 등 대규모 업무지구가 형성되어 있는 자치구에 많다. 그리고 2004년 이전의 경우에는 아파트와 거의 유사하여 주택법이나 청약 관련 규정을 피하기 위한 편법분양으로 많이 사용되었기에 대형 오피스텔이 많았다. 하지만 바닥 난방 등 설치 규제가 시작되면서 소형으로만 분양이 가능하게 되었다가, 수년간에 걸쳐서 규제가 완화되어 2010년 이후 전용면적 85평방미터 미만의 오피스텔까지 주거용 오피스텔로 분류되어 욕조 설치와 바닥 난방이 허용되었다. 그 이후 건설사 입장에서는 분양가 상한제 규제를 피할 수 있어 수익을 극대화 할 수 있고, 수요자들은 청약 및 대출 관련 규제를 회피할 수 있게 되어 인기를 얻게 되었다. 현재는 주거용 오피스텔 시장은 원룸 또는 투룸형의 소형오피스텔과 바닥 난방이 허용되는 최대크기인 85평방미터에 근접한 아파트 대체용의 아파텔로 양 분화 되어 있다.오피스텔은 준주택이라는 특성상 세법 등 각종 법규별로 주택이 되는 경우도 있고 업무시설이 되는 경우도 있다. 세법상으로는 기본적으로 오피스텔은 등기부등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 그러나 세법상 세금은 공부를 기준으로 판단하는 것이 아니라 그 실질을 기준으로 판단하기 때문에 오피스텔이 업무용으로 사용되었다면 업무시설에 대한 세율이 적용되고, 주택용으로 사용되었다면 주택과 같은 세금이 적용된다. 한편 오피스텔의 취득 이후에 발생하는 세금인 재산세, 종부세, 양도세 등에 대해서도 세무서에서 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지에 따라 업무시설에 대한 세금을 부과할 것인지 주택으로 보아 주택에 대한 세금을 부과할 것인지를 결정한다.

예전에는 집합건물이 재건축 허가를 받기 위해서는 해당 건물의 구분소유권자 모두의 동의를 받아야 했고, 이점에 관하여 개발업계에서는 위 규정이 다른 건물과 비교할 때 합리적이지 않다는 지적이 많았다. 집합건물 중 30가구 이상의 아파트를 재건축하거나 연립주택, 다세대주택을 재개발하는 경우에는 도시및주거환경정비법의 적용을 받아 소유주의 75% 이상 동의를 얻으면 재건축이 가능하고, 집합건물이 아닌 공유건물도 80% 이상 지분을 확보하면 재건축을 할 수 있다. 이에 반하여 오피스텔, 상가 등은 사실상 재건축이 불가능하다는 지적이 끊이지 않았는 바, 이는 집합건물을 규제하는 집합건물법에서는 구분소유자의 80% 찬성만 있으면 재건축결의를 할 수 있게 만들고, 그 이후 건축법의 건축 허가 단계에서는 정작 100% 동의가 필요하게 해 소위 '알박기' 등 문제가 자주 발생하여 재건축이 어려웠기 때문이다. 이에 정부는 2021. 11. 11.부터 시행되고 있는 건축법 제11조 제11항 제4호 규정을 신설하여, 오피스텔의 경우에도 건축물의 노후화 또는 구조 안전 문제 등 요건을 갖춘 경우, 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 80% 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자 지분 합계가 전체 지분의 80% 이상인 경우에는 재건축이 가능하도록 하였다.

이에 따라 전문가들은 위와 같은 정부의 규제 완화로 오래된 상가건물과 아파트 상가, 오피스텔 등 노후 집합건물 재건축 사업에 숨통이 트일 것으로 전망하고 있다. 오피스텔은 본격적으로 공급된 시기가 1980년대 중반이어서 재건축 연한 30년을 채운 곳이 적지 않기 때문이다. 특히, 수도권 등의 업무중심지구에 위치하는 오피스텔의 경우 적정 용적율이 보장된 상태에서 재건축을 한다면, 요즘 증가 추세인 1인 가구 내지는 2인 가구에 대한 주택공급의 효과를 볼 수 있을 것으로 보인다. 다만 재건축결의 후 시행주체의 문제가 있는 바, 일정 오피스텔의 경우에는 그 구분소유자가 수가 지나치게 많은 경우에는 건축법을 따라 시행을 하는 경우 그 절차의 번거로움이 있고, 아파트가 결합된 주상복합을 신축하는 경우에는 주택법상 법적 어려움이 있어 그 제도적 보완이 시급한 것으로 생각된다.