상가임대차보호법안심사보고서
상가임대차보호법안심사보고서
2001. 12. .
법제사법위원회
1. 심사경과
가. 발의일자 및 발의자 : 2001. 4. 13
송영길의원 등 31인
나. 회부일자 : 2001. 4. 14
다. 상정 · 의결일자 :
제220회국회(임시회)
제4차위원회(2001. 4. 23) 상정, 소위회부
제224회국회(임시회)
제1차위원회(2001. 8. 28) 상가등임대차보호관련 법안 공청회
제225회국회(정기국회)
제3차법안심사제1소위원회(2001. 11. 9) 심사
제4차법안심사제1소위원회(2001. 11. 19)심사
제6차법안심사제1소위원회(2001. 11. 30)심사
제7차법안심사제1소위원회(2001. 12. 4) 심사
제8차법안심사제1소위원회(2001. 12. 5)
심사․의결
제20차위원회(2001. 12. 6) 소위원회심사보고
의결(폐기)
2. 제안설명의 요지
가. 제안이유
일반적으로 경제적․사회적 약자인 임차인은 영업용 건물인 상가 임대차에서 임대료 과다인상, 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있다. 그러나 상가 임차인을 법적으로 보호하기 위한 제도적 장치가 없어 국민의 경제생활에 위험이 발생하고 있다. 이러한 상가 건물의 임대차에서 사회적․경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 국민의 경제생활의 안정과 경제민주화를 실현하기 위하여 이 법을 제정하고자 함.
나. 주요골자
1. 이 법은 영업용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 경제생활의 안정과 경제민주화를 실현을 그 목적으로 함. (안 제1조)
2. 이 법은 영업용 건물(이하 “상가”라 함)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한다. 단,제5조, 제10조, 제12조의 규정은 영업용이 아닌 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고 제9조, 제10조, 제12조의 규정은 유통산업발전법 제8조에 의한 대규모점포개설등록을 한 대규모점포 중 대형점, 백화점, 쇼핑센터내의 임대차에는 적용되지 아니함. (안 제2조)
3. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가의 인도와 부가가치세법 제5조(부가가치세 과세사업자의 경우), 소득세법 제168조(부가가치세 면세사업자의 경우), 법인세법 제111조(법인사업자의 경우)의 규정에 의한 등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김. (안 제3조)
4. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차상가의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음.(안 제5조)
5. 기간의 정함이 없거나 기간을 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄.(안 제8조)
6. 임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유없이는 이를 거절하지 못하게 하고 임차인의 갱신요구권은 총 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있음.(안 제9조)
7. 약정한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못함.(안 제10조)
8. 차임을 월 단위로 산정하는 경우에는 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없음.(안 제12조)
9. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없음.(안 제13조)
10. 이 법과 민법 및 주택임대차보호법에서 정한 임대차관계의 분쟁을 조정하기 위하여 각 시․군․구에 임대차분쟁조정위원회를 둠. (안 제17조)
3. 전문위원 검토의견의 요지
이 개정안은 영업용 건물의 임차시 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 보증금의 우선 변제권을 인정하고, 소액임차인의 경우 보증금중 일정액에 대한 최우선 변제권을 인정하며, 월차임의 경우 대통령령이 정하는 범위를 초과할 수 없도록 하고, 임대차관계의 분쟁을 조정하기 위한 임대차분쟁조정위원회를 각 시․군․구에 두도록 하는 것 등을 주요내용으로 하고 있음.
이 법률안의 주요내용에 대한 검토의견을 말씀드리겠음.
이 법안은 3월 20일 이재오의원 대표발의로 국회에 제출된 상가등비주거용건물임대차보호법안과 함께 검토하여야 할 법안으로서, 동 법안과 비교하여 보면,
- 건물의 인도와 세법상의 등록을 마친 다음 날부터 임대차의 대항력이 발생하고(제3조),
- 위 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인 은 후순위 권리자 또는 채권자보다 보증금의 우선변제권이 인정되며(제4조),
- 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료하면 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 우선변제권을 유지하고(제5조),
- 민법 제621조의 규정에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 경료하는 경우에도 대항요건의 상실여부와 상관없이 이미 취득한 우선변제권을 유지하며(제6조),
- 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에도 임차상가의 경락에 의하여 소멸하지 아니하며(제7조),
- 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고(제8조),
- 임대차계약의 당사자가 장래에 대하여 차임 또는 보증금의 증액을 청구한 경우에는 대통령령이 정하는 비율을 초과하지 못하고(제10조),
- 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 동 법을 적용하지 아니하며(제14조),
- 목적건물의 등기하지 아니 한 전세계약에 관하여 동 법을 준용하고(제15조),
- 임차인의 보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법의 관련규정을 준용하며(제16조),
- 임대차관계의 분쟁을 조정하기 위하여 각 시․군․구에 임대차분쟁조정위원회를 두는 사항(제17조) 등은 이재오의원 대표발의 법률안과 동일하므로, 동 법안에 대한 검토보고서를 참고하시기 바람.
반면에, 이재오의원 대표발의 법률안과 비교하여 주요한 차이가 있는 부분은 제2조(적용범위)․제9조(계약의 갱신 등)․제11조(보증금중일정액의 보호) 및 제12조(월세산정이율의 제한)인 바, 이 부분에 검토의견을 말씀드리면,
첫째, 적용범위에 관한 사항임.
안 제2조는 모든 비주거용 건물이 아니라 그 중에서도 영업용 건물의 임대차를 적용범위로 하는 것을 원칙으로 하면서, 다만 제5조(임차권등기명령)․제10조(차임 등의 증감청구권)․제12조(월세산정이율의 제한)의 규정은 영업용이 아닌 건물의 임대차에도 적용되며,
제9조(계약의 갱신)․제10조(차임 등의 증감청구권)․제12조(월세산정이율의 제한)의 규정은 유통산업발전법 제8조에 의한 대규모점포 개설등록을 한 대규모점포중 대형점․백화점․쇼핑센터내의 임대차에는 적용되지 않는 것으로 규정하고 있음.
* 유통산업발전법 제2조제3호
- “대규모점포”라 함은 동일한 건물안에 설치된 매장면적의 합계가 3,000평방미터 이상인 하나 또는 다수의 상시 운영되는 매장을 가진 점포의 집단으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
: (시장, 대형점, 백화점, 쇼핑센타, 도매센터, 기타 대규모 점포)
먼저, 안 제2조단서에서 동 법안의 일부 규정을 영업용이 아닌 건물의 임대차에도 적용하는 부분에 대하여 말씀드리면, 안 제1조(목적)에서 이 법은 ‘영업용 건물’의 임대차에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 경제생활안정 및 경제민주화 실현을 목적으로 하고 있음에도 안 제2조 단서에서 위와 같이 규정하는 것은 법체계상 부적절한 측면이 있으므로, 동 규정을 두기 위하여는 안 제1조 목적조항 및 법제명을 이에 맞게 보완할 필요가 있고,
동 법안의 ‘영업용 건물(상가)’이라는 개념이 상업적 활동에 사용되는 건물만을 의미하는 것인지, 영업활동에 사용되는 사무실․공장 또는 창고까지 포함하는 것인지가 명확하지 않은 문제가 있으므로, 이를 보완할 필요가 있다고 생각됨.
다음으로 백화점 등 대규모점포내의 임대차에 일부규정의 적용을 배제하고자 하는 부분에 대하여는, 대규모점포내에 입주한 상인들에 대하여 일부 규정을 제외하는 근거 및 기준이 명확하지 아니하고, 대규모점포 이외에 건물에 입주한 상인중에서도 상가의 위치 및 업종등에 따라 경제적으로 우월한 지위에 있는 자들이 적지 아니하므로, 적용범위상의 형평성문제가 제기될 수 있다고 보임.
둘째, 임차인의 계약갱신요구에 대한 임대인의 거절사유에 관한 사항임.
안 제9조제1항제8호(제9호)는 임차인의 계약갱신요구에 대한 임대인의 거절사유중의 하나로서 ‘그 밖에 계약을 갱신하기 어려운 중대한 사유’를 규정하고 있는 바, 이는 지나치게 추상적이고 모호한 표현으로서 동조동항 각호에 규정되어 있는 여타 거절사유와 균형이 맞지 아니하고, 동조동항 본문의 ‘정당한 사유’와 중복되는 표현이라고 생각됨.
셋째, 소액보증금 최우선변제권의 범위와 기준에 대한 사항임.
안 제11조제3항은 최우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위와 기준은 상가가액의 ‘3분의 1’의 범위안에서 대통령령으로 정하도록 하고 있음.
이는 이재오의원 대표발의안 제11조제3항 및 주택임대차보호법 제8조제3항에서 ‘2분의 1’로 규정하고 있는 것과 차이가 있는 바, 소액보증금중 최우선 변제되는 한도를 어떤 범위 이내로 할 것인지를 결정하는 것은 상가임대차의 특성, 부동산 및 금융시장에 미치는 파급효과 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 할 사항이라고 판단됨.
넷째, 임차보증금의 월세 전환시 임차인의 동의를 요건으로 하는 사항임.
안 제12조제2항에서는 임대인은 임차인이 동의하지 않는 경우 임차보증금을 월세로 전환할 수 없도록 규정하고 있는 바, 임대차 계약기간이 만료된 상황에서 계약을 갱신하는 경우 이는 근본적으로 사적자치의 영역에 속하는 것이므로, 이를 제한하는 것은 계약자유의 원칙에 위배되고 사유재산권을 침해할 소지가 있으며, 어떠한 방식으로든 계약의 갱신을 거절하고 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결하고자 함으로써 오히려 기존 임차인의 지위를 불안하게 할 수 있는 문제가 있다고 생각됨.
4. 대체토론의 요지
(생 략)
5. 소위원회 심사보고의 요지
(법안심사제1소위원장 함승희)
우리 위원회는 송영길의원 대표발의 상가임대차보호법안에 대하여 11월 9일, 11월 19일, 11월 30일, 12월 4일, 12월 5일 등 총 5차례의 회의를 열어 전체회의 대체토론시에 제기된 문제점, 전문위원의 검토보고에서 제기된 문제점 및 8월 28일 실시된 상가등임대차보호관련법안에관한공청회에서 제기된 의견등을 중심으로 진지한 논의를 한 결과, 상가건물임대차보호법안(대안)을 성안하여 전체회의에 제안하기로 의견의 일치를 보았음.
6. 찬반토론의 요지
(해당사항 없음)
7. 수정안의 요지
(해당사항 없음)
8. 심사결과
본회의에 부의하지 아니하기로 함
9. 소수의견의 요지
(해당사항 없음)
10. 기타 필요한 사항
◦ 상가등임대차보호관련법안에관한공청회
◦ 개최일자 : 2001. 8. 28. 10 : 00
◦ 결과요지 : 생 략