신정4구역, 빠른 시공사 선정으로 사업리스크 조기 대응
올 상반기 공동사업시행자 선정 추진 … 작년 12월 건축심의 완료
작년 12월 건축심의를 통과한 신정4재정비촉진구역이 빠른 시공사 선정으로 악화된 사업여건에 탄력적으로 대응할 방침이다.
신정4재정비촉진구역 재건축정비사업조합(조합장=신동일)은 2017년 8월 재건축 정비구역으로 지정되며 신정뉴타운의 마지막 주자로 올라섰다. 2019년 8월 조합을 설립한 신정4구역은 사업계획의 밑바탕인 촉진계획 변경에 나섰다. 작년 2월 촉진계획 변경을 통과한 신정4구역은 6월 교통영향평가를 거쳐 지난 12월 13일 서울시 건축위원회 심의를 최종 통과했다.
도시정비법 및 서울시 조례 등에 따르면 건축심의 이후 사업시행인가를 거쳐야 시공사 선정이 가능하다. 다만 공동사업시행자를 선정하는 경우엔 건축심의 이후에도 가능하다. 이와 관련 조합은 한 박자 빠른 공동사업시행자 선정을 통해 침체된 주택시장과 신정4구역의 입지적 특성 등 향후 발생 가능한 위험요소에 대응할 방침이다.
∥지난 12월 건축심의 통과
조합설립 이후 신정4구역의 행보는 촉진계획을 변경하는 것이었다. 구역지정 당시 고시된 설계안은 17평형이 333세대로 구성되는 등 25평형 이하가 80%를 차지하고, 30평형대 이상이 20% 정도에 불과했기에 조합원 기대치에 적합하지 않았다.
이에 조합은 조합원 요구에 맞는 설계안을 마련하는 것에 중점을 두고 설계업계와 서울시 등과 협의를 진행하며 촉진계획 변경절차를 진행했다. 그 결과 17평형 333세대 구성을 지우고, 30평형 221세대를 신설하는 등 30평형대 이상이 전체 세대수의 50% 수준을 확보하게 됐다.
특히 임대세대를 추가적으로 확보하라는 서울시 요구를 40세대로 동결해 타 구역 대비 임대 세대 비중이 낮도록 구성하는 성과를 거두기도 했다. 아울러 신정4구역의 시그니처가 될 수 있는 스카이브리지를 건축심의까지 잘 유지시켜온 것도 향후 명품단지가 될 수 있는 중요요소로 기대된다.
이와 관련 신동일 조합장은 “조합설립 이후 촉진계획 변경, 교통영향평가, 건축심의 통과까지 쉽지 않은 과정이었다”며 “특히 촉진계획 변경 과정에서 여러 차례 보류 판정을 받는 등 시간적으로 내용적으로 답답하고 힘든 시기가 있었지만 조합원 여러분의 성원 덕분에 잘 마무리된 것 같아 그에 대한 감사를 드리고 싶다”고 말했다.
신정4구역은 양천구 신정동 1200번지 일대 6만4713㎡를 사업구역으로 한다. 이번에 통과된 건축계획에 따르면 용적률 249.98%와 건폐율 25.16% 등을 적용해 연면적 26만2755㎡ 규모로 지하5층~지상22층 아파트 14개동 1660세대 및 부대복리시설 등을 건립한다.
분양주택은 1620세대, 공공주택은 40세대로 이뤄진다. 규모별로는 전용면적 기준 49형 209세대, 59형 663세대, 74형 221세대, 84형 521세대, 102형 42세대, 124형 4세대로 이뤄진다.
∥올 상반기 공동사업시행자 선정 추진
신정4구역은 건축심의 이후 후속 절차로 공동사업시행자 선정을 계획 중이다. 도시정비법에 따르면 시공사 선정은 조합설립인가 이후 가능하지만 서울시는 조례 규정에 의거 사업시행인가 이후에 선정토록 하고 있다. 다만 공동사업시행자 방식을 택하는 경우 건축심의 이후 조합원 과반수 동의를 얻어 가능하다.
이와 관련 최근 서울시의회는 조례 개정을 통해 신통기획을 적용받는 사업장에 대해선 건축심의 이후에도 시공사 선정을 허용하고 있어 역차별 논란이 제기되기도 한다. 신동일 조합장은 “재정비촉진지구 또한 촉진계획 수립과 추진위 설립 등 공공에 의한 지원이 이뤄지고, 촉진구역 자체가 정비사업을 촉진하고자 출발한 정책”이라면서 “신통기획 사업장만 시공사 선정시기 및 통합심의와 같은 혜택이 주어지는 등 차별화하는 것을 납득하기 어렵다”며 아쉬움을 토로하기도.
신정4구역이 사업시행인가를 통과하기 전에 공동사업시행자를 선정하는 배경에는 최근 주택시장이 급격히 침체되는 한편 난공사가 예상되는 신정4구역의 입지적 특성을 고려한 판단이다. 조합에 따르면 신정4구역은 20m 이상의 레벨차가 있는 구릉지로 이뤄져있으며, 단지 형태가 좌우폭이 좁은 긴 형태를 나타내고 있다. 게다가 구역과 인접해 존치아파트가 있는데다가 지하엔 60% 이상이 암반으로 이뤄져 시공상 어려움이 상당할 것으로 예상된다.
따라서 대형 건설사의 전문적 견해 없이 사업시행인가 절차를 진행할 경우 인가를 통과하는데 많은 난관이 있을 것이며, 시공사 선정한 이후에도 상당한 설계변경이 필요할 것으로 예상된다. 이에 따라 사업시행인가 절차 이전에 시공사를 선정해 사업시행인가 절차시 발생 가능한 여러 시행착오를 사전에 대응해 보다 효율적이고 합리적인 사업추진을 모색한다는 것.
신동일 조합장은 “조합 집행부는 단순히 절차가 진행되는 것보다 시공사를 공동사업시행자로 먼저 선정해 구역의 여러 어려움을 가장 전문가 집단인 시공사와 함께 풀어가기로 했다”고 설명했다. 이와 관련 신정4구역은 작년 10월과 11월에 걸쳐 이사회 및 대의원회 등을 개최해 공동사업시행자 방식을 추진하기로 의결했으며, 최근 이에 대한 조합원 과반수 동의를 얻어 양천구청에 관련 사항을 신청한 상황이다.
신정4구역은 올 상반기에 공동사업시행자 선정을 거쳐 하반기에는 본격적인 사업시행인가 절차에 들어설 전망이다. 신 조합장은 “적산을 통한 공사비 예정가액을 산출하고, 이를 기반으로 입찰 과정을 거쳐 상반기에 공동사업자 선정을 위한 조합원 총회 개최를 준비하고 있다”고 전했다.
잠깐 인터뷰 - 신정4재정비촉진구역 재건축정비사업조합 신동일 조합장
“주어진 상황에 최선의 대응으로 위기 극복해야”
공동사업시행자 선정에 대해
고금리 기조 유지, 공사비 상승, 주택경기 침체 등 삼중고를 겪고 있는 지금 정비사업을 진행하기에 상당히 어려운 시기입니다. 이 같은 어려움을 극복하기 위한 리스크 대응방안의 일환으로 대기업인 시공자와 조합이 공동으로 사업시행을 하기로 결정하였습니다. 또한 신정4구역의 지형적 특성으로 설계 및 시공의 어려움이 충분히 예상되는 바 선제적으로 대응하기 위함도 있습니다.
향후 사업추진에 대해
근래 주택시장이 침체됐지만 이 같은 거시적인 부분은 우리 조합 노력만으로 해결하기 어려운 부분입니다. 그저 우리에게 주어진 상황에 최선의 대응을 통해 잘 극복해야 한다고 생각합니다. 부동산 경기는 사이클이 있다는 것을 그동안의 경험을 통해서 알고 있기 때문에 어려운 시기에 사업진행을 위한 관련절차를 잘 진행하고, 이주 및 분양시기에는 부동산경기가 회복되기를 기대하고 있습니다.
규제완화에 대해
규제완화라는 큰 틀에서 정책이 긍정적으로 변화되고 있는 것은 다행이지만 아직도 현장에서는 부족함이 느껴집니다. 초과이익이라는 불분명하고 확정될 수 없는 개념을 도입해 세금처럼 이중과세하는 초과이익환수제는 당연히 폐지되어야 합니다. 초과이익이 발생했다고 환수해 간다면 그 후 초과이익분이 없어지면 환불해 줄 것인지 입법자에게 되묻고 싶습니다.
조합원에게 당부사항은
현재 신정4구역은 주택경기 침체 등 외부의 어려움과 우리 구역 지형에 따른 어려움을 동시에 극복해야하는 과제를 안고 있습니다. 두 가지 어려움은 쉽게 바꿀 수 없는 우리에게 주어진 환경입니다. 슬기롭게 잘 극복하기 위해 모든 협력업체와 조합이 머리를 맞대고 철저히 고민하겠습니다. 집행부는 늘 최선을 다하겠다는 약속을 드리며 조합원님들께서도 적극적으로 참여해 주시기를 부탁드립니다.