금천 무지개, 재건축 최대난관 ‘관리처분 임박’
상반기 관리처분총회 개최 예정 … 지난 1월 분양신청 95% 완료
금천구 무지개아파트가 재건축사업의 최대난관으로 손꼽히는 관리처분 통과를 위해 전력을 다하고 있다.
무지개아파트일대 재건축정비사업조합(조합장=김원철)이 조합원 분양신청 절차를 마침에 따라 올 상반기 내 관리처분총회 개최를 계획하고 있다. 지난 2021년 6월말 사업시행인가를 통과했던 무지개 조합은 작년 1월 DL이앤씨를 시공사로 선정했으며, 그 후 감정평가와 분양신청 등 관리처분계획 수립을 위한 제반절차를 진행해왔다.
작년 11월 25일부터 지난 1월 21일까지 진행된 분양신청 결과 아파트 조합원은 98%, 상가 조합원은 72%의 신청률을 기록해 전체 95% 조합원이 분양신청을 완료했다. 조합은 관리처분계획이 인가되면 올 하반기에 조합원 이주 절차를 진행할 방침이다.
“재건축사업은 시간이 곧 돈”이라는 김원철 조합장은 “설계변경 등 후속 절차는 조합원 의견수렴을 거쳐 최대한 빨리 진행할 계획”이며 “일반분양은 향후 주택시장 분위기를 고려한 최적의 시기를 선택해 조합원 이익의 극대화를 모색할 방침”이라고 전했다.
∥조합원 95% 분양신청 완료
관리처분계획은 조합원의 분담금이 결정되는 절차로 이해관계가 제각각인 조합원의 개별 여건에 따라 종종 불만이나 갈등이 제기되는 편이다. 무지개의 경우 거의 대부분의 조합원이 분양받는 것을 선택했지만 상가 조합원의 경우 40여명이 이를 포기한 것으로 전해진다.
조합에 따르면 분양을 포기한 상가 조합원은 보유지분이 0.9평~2.6평 수준이다. 상대적으로 권리가액이 적고 주변에 분양되는 상가가 많아 분양신청을 포기한 것으로 보인다. 이들은 현금청산 대상자로 분류돼 차후 도시정비법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 등 관련 규정을 근거로 보상 시점의 가격을 반영해 보상받게 된다.
통상적으로 관리처분계획 수립시 제기되는 조합원의 대표적인 의견이 종전평가액에 대한 불만이다. 즉 종전자산평가액이 적어 향후 부담해야할 분담금이 많다는 의견인데, 이는 조합원이 흔히 갖는 대표적 오해 중 하나이다. 사실 종전자산평가액의 많고 적음과 분담금간 상관관계는 없다고 할 수 있다.
왜냐하면 분담금 산정방식에 의거 종전평가액이 높아지는 만큼 종후자산평가액, 즉 분양가도 상승하기에 결과적으로 개별 조합원의 분담금은 동일하기 때문이다. 물론 특정 조합원만 종전평가액이 오르고 나머지 조합원은 동일하다면 해당 조합원의 분담금은 내려가겠지만 그런 방식으로 감정평가가 이뤄지지는 않는다. 따라서 감정평가는 관리처분계획 수립을 위한 기초자료로서 상호 균형과 형평을 이루는데 목적이 있다고 할 것이다.
∥관리처분 후 설계변경 ‘검토 중’
조합은 향후 관리처분인가 이후 이주 및 철거를 진행하는 동안 전체 조합원 의견수렴을 거쳐 설계변경도 검토하고 있다. 일부 조합원이 신축 설계안의 평형면적이 작다며 설계변경을 요구하고 있기 때문이다.
무지개 조합원은 18평형 400세대, 23평형 99세대, 28평형 140세대, 연립 22세대 등 총 661세대로 구성돼있다. 그리고 사업시행인가를 받은 신축안은 전용면적 기준 51㎡형 306세대, 59㎡형 45세대, 62㎡형 76세대, 74㎡형 183세대, 77㎡형 10세대, 84㎡형 102세대와 기타 소형주택 218세대로 구성된다.
설계변경 절차는 경미한 변경으로 진행할 것인지 아니면 중대한 변경절차로 진행할 것인지는 유보한 상황이다. 일단 경미한 변경절차는 소요기간을 최소화할 수 있어 이주시기에 맞춰 진행할 수 있는 장점이 있다.
중대한 변경절차는 신중한 접근이 필요하다. 이는 정비계획을 필두로 각종 영향평가, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획 등 사실상 그간 진행한 모든 절차를 다시 진행하는 것이기에 몇 년이 소요될지 예상하기 어렵다. 특히 이주한 이후 진행되는 절차인 만큼 자칫 돌발변수로 인해 사업이 지연될 경우 막대한 금융비용을 부담해야하는 리스크가 있다는 점에서 조합원의 현명한 판단이 필요하다.
이와 관련 김원철 조합장은 “관리처분계획 및 이주를 준비하면서 설계변경을 위한 소위원회를 운영해 최적의 대안설계를 준비할 계획”이라며 “소위원회에서 최적의 설계안이 마련되면 조합원 모두가 참여하는 총회에서 각각의 장단점을 소개한 후 직접 설계안을 선택할 수 있도록 할 것”이라고 밝혔다.
∥서울 서남권 유일한 ‘아크로’
무지개아파트일대 재건축사업은 2018년 조합설립 이후 불과 3년만에 사업시행인가를 받는 등 쾌속의 사업진행을 이어왔다. 금천구 시흥동 109-1번지 외 3필지를 사업구역으로 하며, 용적률 299.99% 건폐율 29.13% 등을 적용해 최고 지상 35층 아파트 10개동 993세대 및 부대복리시설을 건립한다.
신안산선 개통예정인 시흥사거리역 중심에 위치하는 한편 금천구 핵심현안인 금천구청역세권 복합개발사업과 구 대한전선부지의 대형종합병원 설립과 연계해 이 일대의 랜드마크로 자리잡을 전망이다.
이에 시공사로 선정된 DL이앤씨는 금천구 최초로 프리미엄 브랜드 ‘아크로’를 런칭해 서울 서남권의 대표주자로 성장시킬 방침이다. 아울러 입주후 2년후 분담금 납부, 이주비 천억 지원, 26가지 무상특별품목 제공 등의 파격조건을 제시했다.
잠깐 인터뷰 - 무지개아파트일대 재건축정비사업조합 김원철 조합장
“재건축은 시간이 돈이다”
신속한 사업추진
말 그대로 재건축은 시간이 돈인 사업이다. 재건축사업은 정부정책 또는 내부갈등으로 인해 사업지연이 발생할 가능성이 높다. 사업이 지연되면 공사비와 금융비용 등이 눈덩이처럼 불어나 결과적으로 분담금 폭탄으로 돌아오게 된다. 불과 7개월만의 공사중단으로 인해 조합원당 2억원에 가까운 부담금이 늘어난 둔촌주공이 좋은 사례다. 문제는 분란을 일으킨 당사자는 도망가고 결국 남아있는 일반 조합원이 책임져야 한다는 점이다. 그래서 신속한 사업추진이 중요하다는 점을 말씀드리고 싶다.
일부 반대 조합원에 대해
전체 조합원의 95%가 분양신청을 완료한 만큼 관리처분계획에 반대하는 이가 많지는 않을 것으로 보고 있다. 현재 반대의견을 나타내는 일부 조합원은 사실상 외부 투자자로 보인다. 이들은 외부에 거주하는 만큼 빠른 재건축의 필요성보다는 투자자로서 당장의 이익을 원하는 것 아닌가 판단하고 있다. 여타 조합원이 이들의 주장에 현혹되지 않기를 바라고 있다.
일반분양에 대해
일반분양이 가능하려면 관리처분인가를 받고 이주와 철거를 마칠 때까지 최소 2~3년의 시간이 필요하다. 이 정도 시간이 지나면 주택시장이 정상궤도로 회복할 것으로 예상된다. 아직 시간적 여유가 있는 만큼 성공적인 일반분양을 위한 최적의 시기를 마련할 것으로 기대하고 있다.
필요한 제도개선은
현재 조합임원 해임요건이 조합원의 10% 동의로 규정하고 있어 해임 총회가 빈번하게 남용되고 있다. 정상적인 사업추진을 위해 해임총회 요건은 20%로 상향조정하고, 해임사유 또한 명확한 경우로 제한해야 한다. 또한 정보공개를 통해 개인정보인 조합원 연락처가 쉽게 유출되고 있으며, 검증되지 않은 미확인 정보가 일반 조합원에게 무차별적으로 뿌려지고 있어 시급히 개선돼야 한다.