개포동 재개발
개도 포기한 동네
개포동의 숨은 가치를 보다
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강남아파트에서 꼬마빌딩으로 투자 방향을 잡고 막상 무엇부터 시작해야 할지 막막했습니다. 강남구의 노른자 지역인 삼성동, 압구정동, 논현동 같은 1급 지역은 2017년 당시에도 입지가 안 좋은 건물도 평당 1억 수준으로 평범한 직장인에게는 접근할 수 없는 높은 장벽이었습니다. 그래도 포기하지 않고 금액적으로 현실적으로 접근할 수 있으면서 가치가 저평가된 곳을 찾아보기 시작했습니다. 그렇게 한참을 찾아다니다가 바로 강남구 끝자락에 있는 개포동을 만났습니다. 조금만 지나면 성남시와 맞닿아 있는 곳으로 다른 강남지역에 비해서 시골 같은 느낌을 받았습니다. 강남의 끝자락이지만 강남구에 편입된 지역이기 때문에 강남의 1급 지역이 상승할 때 키 높이를 유지할 것으로 보였으며, 대출 등의 레버리지를 잘 활용하면 도전해 볼 수 있는 지역이었습니다.
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먼저, 강남구 개포동의 과거와 현재 진행되고 있는 사항과 향후 개발 호재를 알아봤습니다.
개도 포기한 동네에서
개도 포르쉐 타는 동네로 바뀌다
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강남구 개포동은 1980년대 개포택지개발지구로 지정된 이후 강남구의 끝자락에 있는 서민들을 위한 주거 공간으로 형성했던 곳이다. 이후 거의 30년간 방치되어 오다가 재건축을 시작하면서 약 2만여 가구가 들어서게 되는 강남권 내 유일한 미니 신도시급 주거지로 탈바꿈하고 있다. 저층 주공아파트가 슬럼화 되어 개도 포기한 동네에서 개도 포르쉐 타는 동네로 탈바꿈하는 지역이다.
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개포동 재건축 단지
재건축 이전에도 사실상 개포동은 강남권 내에서 변두리 신세를 면치 못했지만, 재건축과 함께 그 입지가 새롭게 조명됩니다. 실제로 개포동은 강남역, 삼성역, 잠실 등 강남 주요 지역과 쉽게 닿을 수 있는 입지를 갖추고 있다.
자연 친화적인 환경도 우수합니다. 개포동을 중심으로 앞으로 양재천이 흐르고 뒤로는 대모산과 구룡산이 자리한 강남권 내 유일한 친환경 입지로 도심 속 쾌적한 주거 환경이다. 개포동은 생활 환경과 녹지, 교육 그리고 신축 주거지까지 갖춘 말 그대로 강남의 마지막 금싸라기 땅으로 분석됩니다.
강남의 마지막 금싸라기 땅
개포4동
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강남구 개포동에서 개포4동은 제일 변방의 빌라촌과 상업지역으로 구성되어 있다. 원래 명칭은 포이동이었으나 개포동으로 편입되면서 개포4동으로 명칭이 바뀌었다.
그래서 아직 삼호물산 근처에 가보면 포이 사거리라는 거리명을 볼 수 있다.
지도에서 개포4동의 처음 봤을 때 재미있는 것을 발견했다. 강남이지만 대단지 아파트, 산, 하천, 지하철 황금노선인 3호선/신분당선이 인접해 있는 것을 볼 수 있다.
처음 들었던 느낌은 실제고 거주 하고 싶다는 생각이었다. 개포4동의 입지에 대해 알아보자
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강남구 개포4동 입지
강남 미니신도시 배후 상권
상권의 핵심은 유동 인구이다. 개포동은 재건축을 통한 향후 1만 세대의 강남 소형신도시로 탈바꿈되고 있다. 주변 주거지역이 대폭 개선되고 인구 유입이 크기 때문에 개포4동의 상권도 지속해서 확대될 것으로 예상됩니다. 아직 지하철이 없어서 상시 유동 인구가 역세권 수준에는 아니지만, 현재 위례과천선이 개포4동(구룡초, 삼호 물산 사거리) 쪽으로 논의 중으로 확정되면 강남의 역세권 상업 주거지가 될 것입니다. 또한, 강남구청에서 개포4동 먹자골목 도로를 국악 거리로 활성화 중으로 더욱 발전이 기대됩니다.
교육환경
개포4동에는 포이초등학교나 구룡초등학교가 있어 아이 키우기에도 좋습니다. 요즘 학부모들이 가장 신경 쓰는 부분인 중학교 배정도 서울 대치 중, 도곡중, 언남중, 구룡중으로 배정되기 때문에 학군이 우수합니다. 또한 국립국악중/고등학교가 있어 전반적으로 교육 분위기 좋으며 이에 따라 주거용 빌라의 수요도 풍부합니다.
교통
강남역, 양재역으로 향하는 버스노선 풍부하여 강남 대부분 지역으로 출퇴근할 수 있으며, 위례과천선 하차 역을 논의하고 있습니다. (구룡초교 앞, 삼호물산 사거리가 후보로 논의 중이나 미정임)
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위례과천선 노선 (미정)
친환경
개포4동은 위로는 양재천에 인접하여 건강달리기와 자전거 타기에 최적입니다. 또한 대모산 및 구룡산과 맞닿아 있어 평상시에도 쾌적한 공기를 느낄 수 있어 친환경적인 주거지입니다. 가을에는 국악 거리에 은행나무의 노란 물결을 느낄 수 있어 운치가 있습니다.
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개포4동 국악거리 및 구룡산
재개발
주민들 위주로 재개발을 추진하기 위하여 종 상향 및 위례과천선 확정을 위한 주민 동의서를 진행하고 있다. 개포동은 빌라의 노후도가 다른 낙후된 재개발 지역보다 낮지만, 최근 서울시와 정부에서 매년 추진하는 모아주택같은 제도를 잘 활용하여 재개발을 추진하려고 논의중에 있다. 재개발을 통해서 낡은 빌라가 새 아파트가 되는 지역이 될 경우 지가상승 또한 자연스럽게 동반된다.
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개포4동 재개발구역(가칭)
현재 재개발 현황은 아래 포스팅을 참조 부탁드립니다.
일자리
강남의 주요 지역으로 출퇴근하는 2~3인 가구의 수요가 풍부하다. 또한 향후 양재동이 연구·개발 및 AI 혁신거점으로 조성될 예정이어서 일자리가 증가할 예정이다. 양재나들목 인근 양곡도매시장 부지에 양재 R&D 캠퍼스가 들어서는 것으로 확정되었다.
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실제로 땅값이 많이 상승했네요
아래 포스팅도 참고하시면 현장 상황을 체감하실수 있습니다