부동산매매계약시 기본지식

부동산매매계약시 알아야할 기본지식(가계약금,계약금,중도금,잔금)
 
부동산매매계약후 문제가 발생할 경우 어떤 법률을 적용받을까?
민법조항에 근거하여 법률해석을 하게되고 판례가 있는 경우 이를 기초로 해석하면 맞고, 
법률조항에 적용되는 것이 없는 경우에는 부동산관례에 따른다고 보면 된다. 
 
부동산거래는 민사문제인 경우가 대부분이고 민법규정을 따르므로 민법의 대원칙부터 짚고 넘어가자. 
민법의 대원칙은 <사적자치(계약자유)의 원칙 >과 <권리위에 잠자는 자는 보호받지 못한다 >라는 것이다. 
사적자치의 원칙이란 당사자간의 <의사의 합의>가 가장 우선시된다는 것을 의미하며,
“제가 몰라서 실수를 했으니 한번만 너그럽게 봐주세요?”등의 하소연이 통하지 않는다는 것을 법적으로 명시하고 있는 것이다. 
또한 공인중개사를 통하여 거래했다고 하여 중개사고에 대한 책임을 모두 중개사에게 떠넘길 수 있는 것은 아니고, 교통사고시와 마찬가지로 그 책임정도에 비례하여 쌍방과실책임을 지게된다. 
 
 
가계약금에 대하여 
 
가계약금이란 법률상용어가 아니기 때문에 판례와 학설(통설)에 의존하여 법률적해석을 할 수 밖에 없는 사안이다. 
사전적의미로는 정식계약을 맺기전에 우선 어떤 조건을 정해놓고 임시로 맺은 계약이다. 
얼핏보기에는 가(假)의 한자가 의미하듯이 거짓,가짜,임시등의 의미로 해석할 수 있는데 실상은 그렇지가 않다. 
 
우리가 집을 사던지 전월세를 얻던지할 때 집이 마음에 드는데 계약금이 당장 없다던지, 집주인이 멀리 가 있다든지등의 사정이 있을 때 가계약금이라는 명목으로 다른사람이 계약을 못하도록 “찜”을 해 놓는 것이 바로 가계약이다. 
그런데, 나중에 다시보니 자신이 무언가에 홀려서 실수를 했다고 생각하거나, 예상치 못한 물건의 하자를 발견시 계약자는 가계약은 없었던 것으로 하고 돈을 돌려받기를 원한다. 
 
하지만, 돈을 받은 매도인 또는 임대인은 이를 거부하는 사례를 흔히 볼 수 있다. 
자신도 그로인해 피해를 받다고도 하고 이미 다 써버려 없다고도 한다.
가계약도 엄연히 계약인데 당신이 해약하면 그건 해약금으로 당연히 떼일 수밖에 없다고 주장한다. 
돈을 받은 사람이 못주겠다고 하면 사실 돈을 돌려받을 확률은 채 50%가 되지 않는다. 
돈을 돌려받을 수 있는 경우의 대부분은 마음씨좋은 사람을 만난 경우가 대부분이다. 
 
어떤사람은 가계약 (또는 계약)을 하고 24시간이내에 어느 일방이 해약을 원하면 그렇게 해야된다고 주장하는 사람도 있다. 
무식한 사람들이 목소리 더 크고 용감한 법이다. 
유감이지만, 그러한 법률과 판례는 대한민국 어디에도 찾을 수 없다. 
 
이제 가계약금의 법적성격을 한번 살펴보자. 
가계약금은 민법상 규정도 없거니와 법적명칭도 아니다. 
판례와 법률적해석으로 볼 때 가계약금은 계약금에 준하여 해석을 한다. 
 
결국 가계약금은 특별한 다른 조건을 달지 않으면 계약금으로 간주되어 
매수인이 임의로 계약을 취소하려면 가계약금을 돌려받을 수 없게 되는 것이다. 
흔히 가계약금을 거는 이유는 부동산중개업자들이 계약을 놓치지않기 위해서 가계약을 종용하는 경우와 매수자의 사정에 의해 꼭 잡고싶은데 당장 여의치않은 상황에서 이루어지는 계약에 해당된다. 
 
따라서, 불미스럽게 가계약금을 떼이는 불상사를 방지하기 위해서는 꼭 가계약을 해야하는지에 대한 필요성을 먼저 따져보고, 재고해보건데 꼭 가계약을 하는 것이 옳은 판단이라고 생각할 때에는 단서조항을 육하원칙에 의거 구체적인 조건을 명시하여 하라고 당부한다. 
 
계약금에 대하여 ....
 
계약을 하고난 이후에 매매계약을 한 것을 후회하고, 계약을 해지하고자하는 사람들을 자주 목격하게 된다. 
경매시장에서 이따금 너무 높은 금액으로 낙찰받고서는 입찰보증금을 포기하는 사례를 보는 것과 비슷한 상황이다. 
 
매매의사를 가지고 매매계약을 하고난 다음에는 되돌릴 수 없는 요단강을 넘어선 것이 되고만다. 
자신의 실수나 판단착오라서 없었던 것으로 간주하고 싶겠지만, 법은 언제나 얼음장처럼 차갑고 인정이란 눈꼽만치도 찾아볼 수 없는 
영역이다. 
따지고보면 부동산거래만큼 냉혹하고 비정한 시장이 없다는 생각이 든다. 
그게 다 돈문제이기 때문이리라...
 
계약시 포기해야하는 위약금에 대한 법조항을 살펴보자. 
민법 제 565조 (해약금) 1항은 “ 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자느느 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.” 라고 규정되어 있다. 
계약을 하고난 이후에는 상대방의 원인있는 귀책사유가 아니고서는 계약해제를 위해 계약금을 위약금으로 하여 포기해야 됨을 알 수 있다. 
 
계약금과 관련하여 문제의 소지가 있는 몇가지를 소개한다. 
첫째, 계약서는 안쓴 상태에서 계약금만 지급한 경우 
매수자입장에서는 계약금은 지급했지만, 계약서를 안썼으니까 해약해도 문제가 되지 않을 것이라 생각할 수도 있을 것이다. 
하지만, 모두에서 민법은 의사의 합치가 중요하다고 했고, 계약금을 지불했다는 것은 매수의사표시를 한 것이고 이는 의사의 합치로 볼 수 있게 된다. 
 
또한, 서류상으로 근거가 없더라도 구두상 계약도 엄연히 계약의 범주에 해당한다. 
따라서 이 경우는 계약을 한 것으로 간주된다.
반대로 , 계약서는 썼는데 계약금은 아직 주지 않은 상태라면 어떻게 될까?
이 경우에는 의사의 합치는 있었지만 실질적으로 금전이 오가지 않았기 때문에 
“민법 565조항의 금전등을 교부한 때”에 해당하지 않으므로 전혀 문제가 되지 않는다. 
상식적으로 ‘준것이 없으니 떼일 것도 없는 거 아닌가?’
 
둘째, 계약금의 과소문제
 
계약금이 매매대금에 비해 현저히 낮은 금액이거나 높은 금액일 경우가 문제의 소지가 발생한다. 
계약금은 통상적으로 매매대금의 10~20% 내외로 볼 수 있는데 
매매대금의 3내외라든지 반대로 30%이상이라든지 이었을 때 해약금을 어느정도로 볼 수 있느냐가 문제가 된다. 
계약금으로 보기에 너무 작은 액수라면 뭔가 다른 의도 즉, 날로먹으려는 심보가 아니냐고 의심할 수 있으며 , 반대로 너무 많은 경우엔 함정이 있을 수도 있을 것이다. 
 
물론 이의를 제기할 수 있는 부분임에 틀림없지만, 기본원칙은 당사자간의 합의이다. 
금액이 작거나 커도 기본적으로는 의사의 합의에 의해 도출된 것이므로 법은 합의를 가장 우선적으로 인정하고 판단하게 된다. 
다만, 억울한 소지가 있을 경우에는 이를 중재(조정)하고 있다. 
위 경우에는 후자의 경우 실제에서 많이 이루어지는 부분에 해당한다. 
 
현재는 그럴일이 없겠지만, 부동산시장이 호황기이고 가격이 급등하는 시점에는 이러한 상황을 꿰뚫고 있는 매수자는 상대방이 해약을 못하도록 계약금을 일상금액보다 많이 걸게 된다. 매도자는 계약금의 두배를 물어줄 자신이 없기 때문에, 계약후 집값이 급등하고 있음을 눈으로 보면서도 해약할 수 없는 상황이 되는 것이다. 
 
 
중도금에 대하여....
 
일반적으로 부동산거래에는 계약금, 중도금, 잔금의 형식을 취한다. 
하지만, 계약금과 잔금일자가 가깝다든지 총 매매금액이 크지않은 빌라등의 매매일 경우에는 중도금없이 잔금으로 바로 가는 경우도 비일비재하다. 
중도금이 꼭 있어야 계약이 성립되는 것은 아니라는 것이다. 
 
실무를 하면서 흔히 겪는 일중의 하나가 ‘중도금을 줘야한다, 못준다’ 문제로 옥신각신하는 경우가 생기는데 그건 협상나름이고, 급한 사람이 우물을 파게 되어 있는 법이다. 
아쉬울 게 없다면 ‘ 싫으면 말고’ 하면 그만이다. 
그런데 그러지 못한 경우가 많은 것은 지식이나 경험부족에서 나오거나, 자신감이나 확신이 없음이거나 급한사정이 있거나 셋중 하나임을 인정하는 것과 진배없다. 
 
법적으로 볼 때 중도금은 위에서 말한것처럼 간단한 문제가 아니고 소유권 이전에 쐐기를 박는 행위에 해당한다. 
법률적으로 한번 검토해보자. 
민법 제 565조에 “이행에 착수”하기 이전에는 매도자는 계약금의 두배를 지불하고, 매수자는 계약금을 포기함으로써 언제든지 계약을 해약할 수 있다. 
 
그런데 중도금이 넘어간 상태에서는는 “(잔금)이행의 착수”로 보아 계약의 해지를 인정하지 않는다.
때문에 이러한 법을 악용하는 경우가 발생하는데, 계약금과 중도금을 계약시 동시에 지급한 것으로 계약서에 명시하는 것이 그러한 케이스에 해당한다. 
예를들어, 매매가격이 1억인데 계약금을 이천만원으로 하면서 이는 계약금과 중도금을 포함한다고 적시하는 경우이다. 
이 경우 계약금을 얼마로 보아야하는지의 문제와 중도금이 통상적 관례에 비해 적은 금액이라고 볼대 중도금으로 볼 수 있는가하는 문제가 발생한다. 
 
앞서도 말했듯이 민법은 당사자의 의사합의를 제일의 원칙으로 삼는다고 하였다. 
법정에 가게되면 가장 우선적으로 적용되는 법적근거는 계약서의 내용임을 명심하라. 
나중에 억울하다고 하소연하는 것만큼 어리석은 행동은 없는 법이다. 
다만, 형평성에 크게 어긋날 경우 불공정한 행위를 이유로 조정을 한다는 것. 그것이 전부이다. 
 
중도금관련해서 문제되는 것이 또 어떤 것이 있을까?
여러 가지가 있겠지만 그중 심각한 사태가 발생할 수 있는 부분은 이중매매에 관한 것이다. 
이중매매란 매도자 누군가에게 매도를 하고서는 잔금기일이전에 제 3자에게 매각하는 것이다. 
물론 처음매수자가 잔금을 먼저 치루고 등기를 먼저 가져온다면 문제가 없지만, 이중매매를 하는 사람은 극한의 상황에서 빠져나갈 구멍을 만든다음에 범행을 저지르는 법이다. 
 
처음 매수자가 잔금치루기 이전에 제삼자에게 등기를 넘길 경우, 처음 매수자는 나중 매수자(등기인)을 상대로 권리를 주장할 수 없다. 
결국, 매도자를 상대로 “계약위반과 손해배상청구”라는 명목으로 법적소송(민사소송)을 할 수 밖에 없는데, 중도금이 넘어가지 않은 상태에서는 형법상" 사기죄" 또는 "업무상배임죄"에 해당하지도 않고 민사상 책임을 물어야하는데 민사라는 것이 “돈없으니 빼째” 라고 하면 대책이 없는 법이다. 
예전에 비해 민사소송이 간편해졌다고는 하나 아직도 변호사문턱도 높은 뿐더러 적은 금액가지고 6개월이상 변호사비와 그간에 받을 스트레스 생각하면 일반인들은 그만 포기하는게 다반사라는 것이다. 
 
잔금에 대하여....
 
잔금기일에 매도자는 부동산이전등기에 필요한 모든서류를 넘겨줄 의무와 명도의무가 존재하고 , 매수자는 잔금을 지불할 의무가 
존재한다. 
이는 동시이행의 관계에 있고 어느 일방이 자신만의 권리만을 주장할 수는 없다. 
 
잔금기일시 가장 많이 발생하는 케이스는 이행지체의 문제이다. 
잔금기일이 다가왔는데 매수자가 자금준비가 안되는 경우가 가장 흔한 케이스이다. 
계약금지급상태이후에는 단지 계약금을 떼이거나 계약금의 두배를 물어주고 끝나는 성격이 아니다. 
 
부동산계약이란 항상 얼키고 설킬 수 밖에 없는데, 매도자가 다른 계약을 하여 대금을 지급해야하는 경우가 다반사다. 
때문에 해약금과는 별도로 손해배상책임문제가 발생한다. 
매도자가 그로인해 양도소득세를 더 부담해야한다든지 제 3의 계약으로 더 많은 손실을 부담해야한다든지 경우가 그러하다. 
 
매도자는 매수자가 잔금기일을 자꾸 어긴다고 하여 임의로 매매계약을 해지할 수도 없다. 
중도금지급이후에는 소유권이 이전된 것으로 간주되기 때문이다. 
이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난의 상황에 처하게 되는 것이다. 
 
이러한 경우 가장 현명한 방법은 무엇일까?
법적으로 문제가 될 경우 가장 먼저 취해야할 액션은 내용증명을 발송하는 것이다. 
계약이행촉구와 언제까지 계약을 이행못할 시에는 계약은 해지된 것으로 보아 어떻게 하겠다는 구체적인 내용을 적시해두는 것이다. 
부동산계약은 잘 알지도 못하면서 쉽게 하는 것이 아니다. 
 
가전제품사는 것도 아닌데 잘 알지도 못하면서 제대로 확인도 안해보고 덜컥 계약서를 쓰거나 돈부터 주는 것이 아니라는 것이다. 
민법의 대원칙 <권리위에 잠자는 자는 법의 보호를 받을 수 없다> 
가뜩이나 먹고살기도 힘든데 잘 알지도 모르면서 “대충” 쏘거나 다대지는 말자. 
 
그리고 계약서는 항시 육하원칙에 의거 문제발생소지가 있는 부분에 대해서 꼼꼼히 책임사유와 책임있는자를 명시해두는 것이다.