재건축 시뮬레이션

부동산썰맨 2023. 1. 14. 19:16

가장 뜨거운 주제였던 ‘1기 신도시 재건축’은 여전히 그 ‘사업성’ 측면에서 아직도 큰 불확실성을 갖는다는 연구결과가 발표된 바 있었죠? 오늘은 해당 결과를 상세히 다룬 신문기사를 읽습니다. (경기도에서 실시한 용역으로 아주대 팀이 맡아서 진행했었죠. - 아마도 "리모델링 컨설팅 시범사업" 뭐, 이런 명칭이었을 겁니다. 너도 나도 앞다퉈 신청을 했던.. 여기까지를 보면, 일정 부분 "답정너"였겠죠?)

분당신도시를 제외한 나머지 1기 신도시 단지들 공히 “차라리 리모델링이 낫다”는 진단인데요.. 곰곰히 따져볼 게 실은 꽤 많죠? 세심히 ‘시뮬레이션’ 결과를 연구하고 또 해당 변수들 역시 찬찬히 뜯어볼 차례입니다.

- 의도를 갖는 통계는 항상 주의깊게 Context를 함께 봐야죠. 신문도 마찬가지로 '비판적'으로 읽어야 하듯이..

(물론 가장 중요한 건 결국 “땅값”이겠죠, 분당에 비하면 겨우 절반밖에도 채 안되는 일산 및 고양시 각 동네별 ‘공시지가’ 정보만을 봐도.. 무엇이 가장 필요한가는 금방 이해됩니다. - “누구나 살고싶은 도시”는 결코 공짜로 이루어지지 않습니다.)

재건축 연한이 도래한 경기도 내 30년 이상 노후된 아파트 7개 단지에 대해 리모델링과 재건축(용적률 최대 300% 적용)을 적용해 사업성 분석을 벌인 결과 6개 단지(85.7%)에서 리모델링이 더 높은 사업성을 갖는 것으로 나타났다.

컨설팅 대상 7개 단지 중 5개 단지는 1기 신도시 지역인데, 이들 5개 단지 역시 1개 단지를 제외하곤 모두 리모델링이 사업성이 우수했고, 3개 단지는 아예 재건축 사업성이 없는 것으로 분석됐다.

이에 따라 특별법을 제정해 1기 신도시를 전면 재건축하겠다는 공약을 내걸고 당선된 윤석열 대통령의 계획도 재검토가 필요하다는 의견이 나오고 있다. 공약 덕에 해당 지역들은 아파트값이 급등하기도 했다.

이번 결과는 공약 실현이 사실상 불가능하다는 것으로 해석될 수 있어 공약을 둘러싸고 논란이 불가피해질 것으로 전망된다.

■ 4개 단지 재건축 사업성 없어

26일 아주대학교 산학협력단의 ‘리모델링 공공컨설팅 결과보고서’를 보면 협력단이 경기도 내 건립 30년 이상 7개 노후단지(총 5256가구)를 대상으로 리모델링과 재건축을 비교해 사업성 분석을 벌인 결과 6개 단지에서 리모델링이 더 우수한 것으로 확인됐다.

경기도의 노후 단지를 대상으로 리모델링과 재건축 간 구체적인 사업성 비교 결과가 나온 건 이번이 처음이다.

연구는 단지별로 리모델링과 재건축을 각각 했을 경우를 가정해 사업성을 비교하는 방식으로 진행됐다. 산·학·연에서 약 30명의 연구원과 7명의 기술사(건축사 등), 16명의 경기도 자문위원이 연구 참여와 검증을 맡았다.

리모델링의 경우 주택법의 ‘전용면적가구수 증가에 대한 완화기준’ 대비 단지별 여러 제약사항을 반영한 실사업성을 비교·분석했다. 재건축의 경우 지자체별 상한 용적률과 현 정부의 재건축에 따른 용적률 규제 완화의 용적률(300% 가정)을 적용한 사업성을 각각 비교·분석했다.

분석 결과 400여가구 규모인 성남의 C단지를 제외하곤 6개 단지에서 리모델링의 사업성이 재건축 대비 최대 30%가량 높은 것으로 나타났다.

구체적으로 안양에 있는 1200가구 이상 대단지인 A아파트의 경우 리모델링할 경우 사업성이 111.8%, 재건축은 사업성이 106.5%로 분석됐다. 500여가구가 있는 김포의 B단지도 리모델링(107.6%)이 재건축(103.7%)보다 사업성이 더 우수했다. C단지만 유일하게 재건축(164.5%)의 사업성이 리모델링(131.3%)을 앞섰다.

7개 단지 중 A~C단지 등 세 곳은 재건축을 하면 그나마 사업성이 있는 곳이다. 나머지 네 곳은 재건축 시 300%의 용적률을 적용해도 사업성이 100%를 밑돌아 사실상 재건축이 어려운 것으로 나타났다.

부천에 있는 700여가구 규모의 D단지는 리모델링 시 사업성이 109.3%로 사업성이 있는 반면 재건축은 89.0%로 사업성이 없었다. 300여가구 규모의 일산 E단지도 리모델링(102.8%)은 사업성이 있지만 재건축(2.71%)은 거의 불가능한 상황인 것으로 분석됐다. 군포의 F단지(500여가구), 수원의 G단지(1300여가구)의 경우 리모델링 사업성이 모두 97%대로 다소 낮았지만 재건축은 60~70%대로 사업성이 더 낮은 것으로 분석됐다.

■ “1기 신도시 일률적 정비 비현실적”

연구단은 7개 단지에 대한 재건축의 경우 현행 용적률 상한과 윤 대통령이 제시한 ‘용적률 300%’를 모두 적용해 분석했다. 결과적으로 용적률 300%를 적용했을 경우 단지 모두 사업성이 일부 개선되는 것으로 확인됐지만, 최종 사업성에선 여전히 4개 단지가 100%에 못미쳤다. 용적률 300%를 적용해도 재건축을 안 하는 게 낫다는 의미다.

300%의 용적률을 적용해도 재건축 사업성이 낮게 나타나는 이유는 단지별로 교육환경, 일조권, 사선제한, 가구간섭 등 주변 여건이 제각각이기 때문이다. 예컨대 이미 단지의 부지가 넓지 않은 상태에서 아무리 용적률을 높게 부여해 재건축을 한다 해도 거주환경이 제대로 확보되기 어렵다는 것이다. 연구단은 “지역별로 부동산 시세가 다르기 때문에 용적률 상향을 통한 수혜·비수혜 단지 간 입주민들의 갈등을 초래할 수 있다는 점도 문제점으로 작용한다”며 “일조권이나 가구간섭 등의 제약사항은 리모델링보다 재건축에 더 많은 영향을 줄 수 있다”고 밝혔다.